不再等新房！上海打通“賣舊買新”鏈條，剛需笑了

上海市政府二手房新舉措，是政府信用為市場托底，既為流動性薄弱的房源劃定價格基準、加速房產消化，更通過激活置換鏈條釋放購房需求，同時打造存量房處理的上海樣板提供了新的思路，推動一二手樓市形成良性的循環。

此次上海二手房收購以政府信用為核心背書，成為市場最直接的 “穩定器”，從根本上緩解了二手房市場的價格恐慌。試點明確由浦東、靜安、徐匯三區屬國企作為收購主體，聚焦內環內 2000 年前建成、70平米以下、總價 400 萬元內的“老破小”，這類房源是市場流動性最差的板塊，此前常因業主急售引發低價甩賣，進而拖累周邊房價走勢。

為確保定價公允，收購方委托至少三家專業機構估價并取中間值，且承諾不低于同小區近期成交均價，這一機制為特定房源確立了 “官方公允價”，相當于為周邊同類房源劃出價格底線，有效規避了個別低價成交引發的全盤市場恐慌，避免房價非理性下跌。

更重要的是，政府下場充當“可信買家” 的行為本身，向市場傳遞了強烈的穩預期信號，對于占上海二手房市場七成以上的中低總價房源而言，這種信心修復直接提升了市場交易的積極性。

此次試點堅持精準托底、規模可控原則，初期收購量僅數千套，且完全遵循市場化交易和業主自愿原則，既避免了行政手段對市場的過度干預，又通過國企的專業運作保障了交易的規范性，讓政府托底既有效又有度。

收購政策的核心價值，在于打通了樓市長期堵塞的 “賣舊買新” 置換鏈條，從供需兩端同時發力，釋放了被房源流動性束縛的購房消費欲望。

對于二手房市場而言，政策為業主提供了安全、確定的退出通道，那些因舊房難賣而選擇“躺平” 的業主，如今更愿意將房源投入市場，而非恐慌性拋售或無限期惜售，直接激活了二手房市場的“賣出端”。二手房市場釋放的購買力，又按照政策導向流向新房市場，形成了 “二手房出售 — 資金流向新房 — 新房去庫存”的正向循環。

數據顯示，上海90-120平米面積段的次新房需求占比達45.1%，政策激活的置換鏈條讓這類房源的供給大幅增加，為剛需群體提供了更多選擇。

此外，市場預期的穩定也讓剛需購房者擺脫了“買了就跌” 的顧慮，從觀望轉向理性決策，進一步釋放了購房消費潛力。

上海此次舉措突破了傳統樓市調控的思路，成為存量房時代二手房處理的全新宏觀調控范式，實現了 “穩市場、惠民生、去庫存” 的多重目標。與以往部分城市的 “以舊換新”模式不同，上海的試點實現了模式升級 ——徐匯區采用現金收購模式，不綁定新房置換，讓政府收購不再受制于民眾換房需求，而是根據保租房供給需求主動出擊，讓調控更具靈活性。

政策的創新體現在 “一舉多贏” 的設計邏輯：對政府而言，收購的二手房經標準化裝修后轉為保障性租賃住房，租金為市場價的70%-80%，既快速補充了核心區域的保租房供給，解決了新市民、青年人的就近居住需求，又無需新建等待，大幅縮短了保租房的供給周期。對房企而言，新房市場的購買力注入加速了庫存去化，緩解了資金壓力。對整個樓市而言，存量房源的盤活讓市場供需結構更趨合理，推動樓市從 “增量開發” 向 “存量運營” 轉型。

這種調控創新，摒棄了以往“大水漫灌” 的刺激方式，轉而采用 “精準滴灌”的市場化手段。上海市以試點先行、逐步推進為原則，而非全域鋪開，讓樓市調控既符合 “房住不炒” 的定位，又能精準解決市場痛點。

作為國內核心一線城市，上海的試點舉措具有極強的示范意義，為全國其他城市處理存量二手房、優化樓市調控提供了可復制、可調整的新樣板。

上海樣板的核心可復制性體現在三個方面：一是房源篩選的精準性，聚焦市場流動性最差的特定房源，避免資源浪費，讓政策效果直達市場痛點。二是運作模式的市場化，堅持 “政府引導、國企實施、市場運作”，既發揮政府的托底和引導作用，又通過國企的專業運作保障商業可持續性。三是目標導向的多元性，將樓市穩預期與民生保障相結合，讓存量房處理既服務于市場穩定，又滿足保障性住房需求，實現經濟效應與社會效應的統一。

同時，上海的試點也為其他城市提供了重要的操作啟示，上海的成功試點有望推動更多城市跟進，讓這一樣板在全國范圍內落地生根。

需要明確的是，上海此次收購政策是樓市的 “穩定器”，而非推動房價全面上漲的 “發動機”，其政策效果的持續釋放，仍需宏觀經濟基本面和居民收入預期的支撐。

上海市政府收購二手房的舉措，是存量房時代樓市調控的一次成功創新。它以政府信用為市場托底，以市場化手段激活循環，以精準設計實現多重目標，既有效提振了上海樓市的信心、釋放了購房需求，又為全國其他城市提供了可復制的二手房處理樣板。

其實上海在探索的路徑的核心在于唯有立足市場痛點、兼顧多方利益，才能實現樓市的長期穩定發展，推動房地產行業向高質量發展轉型。