物業撤場潮翻番！2026年行業洗牌，你家小區還好嗎？

物業費在下降，好服務卻在增加？新模式正在興起。

從對立到共贏：物業撤場潮背后的社區新希望。

物業公司為什么集體“撤退”？背后的原因值得深思。

收費率下滑，企業撤離，物業服務的出路究竟在哪里？

物業公司主動“退場”的消息越來越多了。中指研究院有個數據，2025年前九個月，全國公開的物業主動撤場案例就有120多起。這個數字比2024年同期翻了一番。不少大型物業公司也從一些項目撤離，原因很直接：不賺錢，甚至虧錢。

業主和物業之間的矛盾，似乎進入了一個怪圈。業主覺得服務配不上自己交的費，物業覺得收上來的錢支撐不了像樣的服務。公說公有理，婆說婆有理。矛盾激化的終點，常常就是物業掛出公告，收拾東西離開。

物業一走，留下的爛攤子誰收拾？樓道垃圾堆積如山，電梯停了沒人修，綠化帶雜草長得比人高。這不是危言聳聽，而是不少小區真實經歷的陣痛。一個管理失序的小區，房價和居住品質都會受到直接影響。

問題的核心，往往卡在“錢”上。物業管理協會的數據顯示，全國住宅小區的物業費平均繳納率，已經從2018年的83.7%，下滑到去年一季度的73.5%。這意味著超過四分之一的業主沒有繳費。

業主為什么不繳費？理由很多。覺得衛生打掃馬虎，保安形同虛設，公共收益從不公示，報修處理能拖就拖。花一筆不菲的錢，卻買不來等值的服務，心里自然憋屈，拒繳成了最直接的抗議手段。

物業公司也有一肚子苦水。人力成本年年上漲，設施設備逐漸老化，維修養護費用水漲船高。這邊是成本剛性上漲，那邊是物業費標準多年難調，甚至還在下滑。二十個重點城市的物業費均價，2025年底同比還微跌了一些。

收費率持續走低，現金流就越繃越緊。很多物業公司的應收賬款周轉天數，已經延長到一百四十多天。公司要運轉，員工要發工資，長期入不敷出，削減服務項目、降低服務頻次就成了無奈的選擇。

服務一打折，業主更不滿，繳費更不積極。一個“收費率低—服務下降—更多業主拒交”的惡性循環就此形成。最終，一些物業公司選擇“離場”，實質上是市場機制下的止損行為，是商業邏輯的必然結果。

過去房地產高速發展時期，很多問題被掩蓋了。房子快速升值，業主對一些物業瑕疵容忍度較高。物業也常常依賴開發商補貼或利用公共區域經營來彌補缺口。如今行業回歸理性，這些“遮羞布”被扯掉了。

但這場看似雙輸的危機，恰恰是行業走向成熟的催化劑。它倒逼所有參與者，必須重新思考社區服務的本質和價值。物業和業主的關系，不應該是簡單的買賣雙方，更應是共建美好社區的伙伴。

打破僵局，需要智慧的破題思路。上海有個老小區，以前物業費收繳也很困難。后來他們想了個辦法，成立由社區、業委會、物業、樓組長等多方組成的“聯席會”。居民的大小訴求，在這個平臺上能快速響應、協商解決。

物業做了什么，花了多少錢，每季度在公告欄曬得清清楚楚。幫獨居老人換燈泡、疏通下水道這些“分外出力”的活兒，物業員工也干得挺積極。人心都是肉長的，服務被看見，信任就慢慢建立起來了。一年后，小區的物業費收繳率突破了95%。

在山東東營的一些社區，推行一種“五方辦”的協同機制。社區黨組織、業委會、物業公司、熱心老黨員、共建單位坐下來一起議事。小問題現場定方案，復雜問題由社區黨組織牽頭協調資源。物業不再是單打獨斗，投訴量明顯下降。

這些案例揭示了一個樸素道理：透明和參與是破解信任危機的鑰匙。當業主清楚知道錢花在哪里，并能參與到監督甚至決策中時，“糊涂賬”帶來的抵觸情緒就會大大減少。

服務的模式也在創新。有的物業公司嘗試“菜單式服務”，把保安、保潔、綠化、維修等模塊明碼標價。基礎服務是必選項，增值服務是自選項。業主可以根據小區實際需求和承受能力，像點菜一樣勾選服務組合。

河北滄州有項目試點“先服務、后評價、再付費”的模式。物業先把活干好，由業主定期對服務進行評價，評價結果直接與部分物業費浮動掛鉤。這迫使物業公司必須把提升服務品質放在首位，用行動贏得認可。

“酬金制”也是一條探索路徑。物業公司按約定比例收取固定酬金，小區所有公共收益和物業費支出單獨列賬，多退少補，結余歸全體業主。這從根本上改變了物業“賺差價”的傳統模式，使其回歸“管理人”的角色。

數字技術也為提升效率和透明度提供了工具。通過手機應用，業主可以隨時報事報修、查看工單處理進度、查詢公共收益賬單。服務過程線上留痕，責任清晰可追溯，減少了大量因信息不暢引發的誤會和摩擦。

說到底，物業服務的本質是對“物”的管理和對“人”的服務。它維護的是業主最重要的資產——房產，打理的是我們每天居住的環境。它的價值，最終會體現在房子的保值增值和生活的舒適便利上。

對業主而言，需要建立一種“購買專業服務”的市場意識。就像聘請律師或會計師，支付物業費是購買維護房產公共部分、維持社區基本秩序的專業服務。一味追求低價，可能導致服務缺位，最終損害的是自身財產價值。

對物業公司而言，則必須樹立“以服務贏市場”的長期觀念。靠信息不透明、靠侵占公共收益的粗放模式已經行不通了。唯有提供質價相符、甚至超值的服務，才能獲得業主的信任，實現企業的可持續發展。

這場波及全國的物業“撤場潮”，與其說是一場危機，不如說是一次行業大考。它考問著物業公司的專業能力和服務初心，也考問著業主的契約精神和共建意識。陣痛不可避免，但陣痛之后，往往是更健康的新生。

未來的優秀社區，一定是業委會專業公正、物業公司規范敬業、業主積極參與的“金三角”結構。大家目標一致：把共同的家園維護得更好。這需要耐心，需要智慧，更需要所有參與者走出零和博弈的思維定式。

物業服務行業正在經歷一次深刻的洗牌。那些跟不上變化、無法提供優質服務的企業會被淘汰。而那些真誠服務、不斷創新、懂得與業主溝通共贏的企業，會獲得更大的發展空間。這對我們每一個居住在城市小區的人來說，長遠看，是一件好事。

家的感覺，始于推開小區大門的那一刻。門內的井然有序、潔凈安寧，是物業服務者專業價值的體現，也是業主們共同選擇和維護的結果。這場正在進行中的變革，終點或許就是我們每個人都向往的那個更安心、更舒適的家。