父親拆遷房，部分子女主張借名買房被法院駁回｜房產(chǎn)律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

1993年，張振國(guó)作為被拆遷人，與其配偶李秀蘭及兒子張建國(guó)共同被列為安置人口，獲得位于北京市海淀區(qū)的一套三居室安置房（后化名為一號(hào)房屋）。該房屋系危舊房改造項(xiàng)目下的政策性住房。2000年，張振國(guó)與相關(guān)單位簽訂購(gòu)房合同，并于同年將房屋登記在其個(gè)人名下。

張建國(guó)與其配偶王淑芬主張：

一號(hào)房屋實(shí)際由其夫妻二人全額出資購(gòu)買；

張振國(guó)曾于1993年及1999年兩次親筆書寫書面材料，明確表示“房屋一切出資及裝修均由五子張建國(guó)及兒媳王淑芬承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸二人所有”；

房屋交付后一直由其家庭居住使用，相關(guān)費(fèi)用亦由其支付，產(chǎn)權(quán)證書長(zhǎng)期由其保管；

現(xiàn)張振國(guó)與李秀蘭均已去世，其他繼承人應(yīng)配合將房屋過(guò)戶至其名下。

因張建國(guó)已故，其配偶王淑芬與其子張明作為原告，起訴其余十二位繼承人，請(qǐng)求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有，并判令被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

各被告均不同意原告訴請(qǐng)，主要抗辯理由包括：

張建國(guó)本人即為拆遷安置對(duì)象，具備直接購(gòu)房資格，無(wú)需借用他人名義；

一號(hào)房屋屬于張振國(guó)與李秀蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李秀蘭從未對(duì)所謂權(quán)屬安排作出任何意思表示；

原告提交的兩份書面材料真實(shí)性存疑，存在內(nèi)容補(bǔ)寫、簽名不完整等問(wèn)題；

政策性安置房依法不得借名購(gòu)買，且張振國(guó)生前近六年未辦理過(guò)戶，不合常理。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回原告王淑芬、張明的全部訴訟請(qǐng)求。

理由：原告未能就借名買房關(guān)系的存在完成舉證責(zé)任，其確權(quán)主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬應(yīng)以登記為準(zhǔn)，當(dāng)事人主張存在借名買房關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)就雙方存在借名合意及實(shí)際出資等要件承擔(dān)舉證責(zé)任。

第一，借名買房缺乏合理基礎(chǔ)。

根據(jù)查明事實(shí)，張建國(guó)系拆遷安置協(xié)議載明的安置人口之一，依法享有以安置身份購(gòu)買政策性住房的資格。在此情形下，其并無(wú)借用父親名義購(gòu)房的客觀必要性。原告所主張的借名關(guān)系，不符合借名買房通常所具有的規(guī)避限購(gòu)、信貸等政策限制的典型特征，難以成立。

第二，處分行為侵犯共有人合法權(quán)益。

一號(hào)房屋系張振國(guó)與李秀蘭婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，依法屬于夫妻共同所有。原告提交的兩份書面材料僅有張振國(guó)簽名，無(wú)李秀蘭簽字、捺印或任何形式的認(rèn)可。即便張振國(guó)有意將房屋權(quán)益讓渡給特定子女，亦無(wú)權(quán)單獨(dú)處分屬于配偶的財(cái)產(chǎn)份額。該等安排因侵害共有人權(quán)益，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

第三，書面材料的真實(shí)性與證明力不足。

其中一份材料有證人出庭作證稱，其簽署時(shí)僅見(jiàn)到部分內(nèi)容，后半段文字系事后添加；字跡連貫性、紙張狀態(tài)等亦未通過(guò)鑒定予以驗(yàn)證。此外，張振國(guó)自2000年取得產(chǎn)權(quán)證至2005年去世，長(zhǎng)達(dá)五年間未辦理任何過(guò)戶手續(xù)，與其所稱“產(chǎn)權(quán)歸子女所有”的意思表示明顯矛盾，進(jìn)一步削弱證據(jù)可信度。

第四，出資與居住事實(shí)不等同于物權(quán)歸屬。

即便原告支付了部分購(gòu)房款項(xiàng)或日常費(fèi)用，該行為僅可能產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能直接推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。在未完成產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，原告對(duì)房屋不享有物權(quán)，無(wú)權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)或分割折價(jià)款。

綜上，法院認(rèn)定：原告提交的證據(jù)不足以證明借名買房關(guān)系成立，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。

勝訴辦案心得

本案系多子女家庭因政策性住房權(quán)屬引發(fā)的典型糾紛，成功抗辯的關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

一、否定借名買房的合理性基礎(chǔ)。

政策性安置房的購(gòu)買資格通常限定于拆遷協(xié)議列明的安置人口。若主張借名的一方本身具備獨(dú)立購(gòu)房資格，則其借用親屬名義的行為缺乏必要性與合理性。法院在審查此類案件時(shí)，會(huì)重點(diǎn)考察是否存在真實(shí)的借名動(dòng)機(jī)；若無(wú)政策障礙或特殊原因，所謂“借名”難以被認(rèn)定為雙方真實(shí)合意。

二、強(qiáng)調(diào)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分限制。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，無(wú)論登記在一方或雙方名下，原則上均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。任何單方作出的權(quán)屬處分，若未經(jīng)配偶同意，即因侵害共有人權(quán)益而無(wú)效。此為阻斷確權(quán)主張的核心法律依據(jù)，尤其適用于配偶一方已先于產(chǎn)權(quán)人去世的情形。

三、系統(tǒng)質(zhì)疑書面證據(jù)的完整性與形成過(guò)程。

家庭內(nèi)部手寫材料常存在形式瑕疵。可通過(guò)證人證言、邏輯矛盾（如長(zhǎng)期未過(guò)戶）、內(nèi)容割裂等角度，質(zhì)疑其真實(shí)性與證明目的。法院對(duì)未經(jīng)共有人簽署、未履行物權(quán)變動(dòng)程序的單方聲明，通常持審慎態(tài)度，難以據(jù)此支持確權(quán)請(qǐng)求。

特別提示：

家庭成員之間關(guān)于房產(chǎn)歸屬的安排，若未通過(guò)贈(zèng)與公證、買賣過(guò)戶或共有登記等法定方式完成，僅憑口頭約定或單方手稿，在繼承糾紛中極難獲得司法支持。情感意愿需以法律形式固化，方能有效避免日后爭(zhēng)議。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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