借名買房最怕出名人變卦？本案教你如何止損！｜北京房產律師防范建議

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2016年，王建國、李強、趙磊三人計劃共同出資購買一套位于北京的公有住房。因政策限制，公房需登記在個人名下，三人遂與朋友孫偉協商，由其作為名義承租人和未來產權人，代為辦理更名及后續“公轉私”手續。

三方達成口頭約定，并簽署《共同出資購房協議》，明確：

房屋總價135萬元，三人各出約55萬元，合計165萬元（含稅費）；

孫偉僅為名義持有人，無實際出資，不得擅自處分房屋；

房屋購入后由三人共同占有使用，并在“公轉私”完成后對外出售，按比例分款。

協議雖由三人簽署，但多處關鍵條款手寫“孫偉”名字并按有指印。孫偉另出具《聲明》稱：“本人未出資，僅代持，無權干涉產權處置。”其母親與配偶亦書面確認該事實。

隨后，三人通過孫偉賬戶向原承租人支付定金、房款，并自行承擔清租費、供暖費、置換費等全部費用，總計159.5萬余元。所有合同、付款憑證、票據均由三人保管。

2017年，孫偉配合簽署《公房出售協議》，啟動“公轉私”程序。但2018年，孫偉單方面向房管部門撤回申請，導致房屋無法取得獨立產權，三人合同目的徹底落空。

三人遂起訴，請求：

解除《共同出資購房協議》；

孫偉返還全部已付購房相關款項。

孫偉辯稱：

從未見過該協議，“孫偉”簽名非其所寫；

自己才是真實買家，曾轉賬130萬元給趙磊用于購房（另案已調解為借款）；

只同意退還王、李二人各44萬元，拒還趙磊款項。

裁判結果

法院判決：

? 解除《共同出資購房協議》；

? 孫偉分別向三人返還：

王建國：49.754萬元；

李強：47.985896萬元；

趙磊：46.8萬元；

法院說理

法院圍繞兩大焦點展開：

第一，孫偉是否為協議當事人？

協議雖無其簽名，但多處手寫其名并按指印；

孫偉曾出具《聲明》承認“未出資、僅代持”；

其母與配偶亦書面佐證；

孫偉申請指紋鑒定后又拒繳費用，視為放棄抗辯。

→ 法院認定：孫偉知情且系協議一方，應受約束。

第二，協議能否解除？

合同目的是“取得產權后出售分利”；

孫偉擅自撤回“公轉私”申請，導致房屋始終為公房，無法過戶或交易；

該行為構成根本違約，致使合同目的不能實現。

→ 符合《合同法》第94條，依法解除。

第三，款項是否應返還？

所有購房款、稅費、清租費等均由三人實際支付；

孫偉作為名義承租人，已實際享有房屋使用權；

其所謂“130萬元購房款”已在另案中作為借款處理，不得重復抵扣。

→ 已履行部分應恢復原狀，孫偉須全額退款。

勝訴辦案心得

本案揭示了“借名購公房”中的風險與應對策略：

一、協議形式瑕疵不等于無效，關鍵看實質合意。

即使名義人未簽字，但通過聲明、指印、親屬證明、資金流向等，仍可證明其知情并同意。建議：重要文件務必本人簽署，或同步錄音錄像留證。

二、“公轉私”是公房借名的核心環節，必須全程監控。

公房無法直接過戶，必須完成“承租人變更+公轉私”兩步。若名義人中途撤回，整個安排將崩盤。務必在協議中明確其配合義務及違約責任。

三、資金混同易生爭議，務必清晰備注用途。

本案中130萬元被另案認定為借款，若無調解書，極易引發“到底是投資還是借貸”的拉鋸戰。所有轉賬應備注“購房出資款”，避免性質模糊。

特別提醒企業或多人合購者：

不要依賴“信任”代替書面約定；

所有支出保留原始憑證；

對名義人的行為設置制約機制（如共管賬戶、違約金條款）。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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