借名買房律師：兒媳出錢借婆婆名買房，婆婆反悔不認(rèn)賬怎么辦？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周琳（化名）與范濤（化名）原系夫妻，二人經(jīng)B號(hào)民事判決書(shū)判決離婚，該判決已生效。范濤之母為范李梅（化名），父親已去世。

2018年，因周琳名下已有兩套住房，受北京限購(gòu)政策限制，無(wú)法以自己名義購(gòu)房。周琳與范濤商議后，決定借用范李梅名義購(gòu)買新房。同年3月12日，范李梅與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于北京的一號(hào)房屋，總價(jià)237萬(wàn)余元，一次性付款。

購(gòu)房款全部由周琳支付：她于2018年1月30日、3月2日分三筆向范李梅轉(zhuǎn)賬共計(jì)237.9萬(wàn)元，并在銀行附言中明確注明“用于購(gòu)買密云一號(hào)房屋”。隨后，范李梅將款項(xiàng)轉(zhuǎn)付開(kāi)發(fā)商。

購(gòu)房全程由周琳主導(dǎo)：她親自選房、帶范李梅簽約、對(duì)接銷售人員，物業(yè)催繳通知也直接發(fā)送至其手機(jī)。購(gòu)房合同原件、付款回執(zhí)等資料長(zhǎng)期由其保管。

更重要的是，在一段溝通錄音中，范李梅親口對(duì)周琳說(shuō)：“密云那房子，我不會(huì)占有利益的，那就是你們的……到任何時(shí)候，那永遠(yuǎn)都是你們的，跟我沒(méi)有關(guān)系。”

離婚后，周琳多次協(xié)商分割一號(hào)房屋權(quán)益未果。因雙方均無(wú)北京購(gòu)房資格，無(wú)法過(guò)戶，她遂訴至法院，請(qǐng)求判令范李梅退還其支付的一半購(gòu)房款118萬(wàn)余元（即夫妻共同出資部分）。

范李梅堅(jiān)決否認(rèn)借名買房。她辯稱：

自己持有全部購(gòu)房發(fā)票、契稅憑證、維修基金及物業(yè)繳費(fèi)記錄，是實(shí)際所有權(quán)人；

周琳轉(zhuǎn)賬的237萬(wàn)元是子女對(duì)父母的贈(zèng)與，源于早年她和丈夫賣房資助周琳夫婦購(gòu)買婚房（二號(hào)房屋）并多年照顧孫女，子女出于感恩自愿為其改善居住條件；

所謂“房子是你們的”只是隨口安慰，并非承認(rèn)權(quán)屬。

范濤支持母親說(shuō)法，稱購(gòu)房是為父母養(yǎng)老，屬于家庭內(nèi)部贈(zèng)與。

二、裁判結(jié)果

被告范李梅于判決生效后十五日內(nèi)退還原告周琳購(gòu)房款1,189,242元；

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

借名買房關(guān)系成立具有高度蓋然性。

雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但綜合以下事實(shí)足以認(rèn)定：

周琳全額出資且轉(zhuǎn)賬附言明確指向購(gòu)房；

其全程參與選房、簽約、對(duì)接開(kāi)發(fā)商；

關(guān)鍵錄音中，范李梅明確表示房屋“永遠(yuǎn)是你們的，跟我沒(méi)關(guān)系”，表明其從未主張所有權(quán)；

購(gòu)房債務(wù)140萬(wàn)元已在離婚訴訟中被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。

規(guī)避限購(gòu)不導(dǎo)致借名無(wú)效。

該行為未損害公共利益或第三人權(quán)益，不構(gòu)成法律規(guī)定的無(wú)效情形。

返還一半出資合理合法。

周琳認(rèn)可房屋歸范李梅所有，僅主張返還其與范濤婚姻期間共同出資的一半，符合公平原則。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴的核心在于用間接證據(jù)構(gòu)建完整事實(shí)鏈條。

錄音不是“隨便說(shuō)說(shuō)”，而是確權(quán)關(guān)鍵：當(dāng)事人常忽略日常溝通的法律價(jià)值。本案中母親一句“房子是你們的”，直接推翻了“贈(zèng)與”抗辯；

轉(zhuǎn)賬必須備注用途：若無(wú)“購(gòu)房”附言，237萬(wàn)元極易被認(rèn)定為家庭贈(zèng)與或還款；

策略上“退一步”反而贏全局：不強(qiáng)求確權(quán)（因限購(gòu)無(wú)法過(guò)戶），轉(zhuǎn)而主張返還出資，既降低舉證難度，又確保判決可執(zhí)行。

提醒：借名買房風(fēng)險(xiǎn)極高，尤其涉及親屬。即使出于信任未簽協(xié)議，也務(wù)必保留出資憑證、溝通記錄、權(quán)屬文件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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