房地產行業深度調整已近尾聲，風險接近出清，2026年將迎來轉折？

進入2026年，市場上唱多房地產的聲音明顯多起來了。從任澤平開始，到各路投資圈名人，都開始頻繁發表各種唱多房地產的評論，認為2026年將會是房地產行業重新出發的一年。

確實，從政策層面來看，也確實有些新動作。近日有媒體報道稱，困住房地產企業已經五六年的“三條紅線”政策已經悄然松動，意味著在金融層面，對房地產企業的融資政策將會更加寬松。

而且，從全球的規律來看，其它市場的經驗基本上都可以證明，一般房價在沖高回落，降價35%之后，可能會進入新的增長周期。一般這個過程需要六年，而中國現在確實也已經經歷了六年的低迷了。

如果從降價幅度來說，全國絕大多數城市的房價相比最高時期的價格，都已經下降了40%以上，有些城市實際上已經超過了50%。只有少數城市只下降了百分之二三十，哪怕是北京、上海、深圳這些傳統上的資產價格高地，這幾年也都普遍下降了30%到40%。

從供給側的角度看，經過這幾年的持續降價，大量之前負債較高的房地產企業都已經暴雷，有些已經破產清算，尤其是民營房地產企業，比如恒大、碧桂園、龍湖等曾經全國知名的房地產企業，如今都已經不復存在了。哪怕是像萬科這樣曾經的行業標桿企業，如今也已經在破產邊緣，能否安全渡過危機尚未可知。

從一定意義上說，房地產行業確實也差不多該跌到底了。如果萬科這樣的行業標桿也倒下，而政策上仍然沒有支持性的新舉措，那么下一波就該是國有的房地產企業了。此前就曾流傳過一些房地產央企的債務也已經到了暴雷邊緣的消息。

各地留下的爛尾樓經過這幾年持續的保交樓工程，也已經基本上進入收尾階段，而一些負債較高的家庭在過去這幾年里因為各種原因，也已經出現了大面積的斷供的情況，2025年底甚至出現了銀行現在還有200萬套已經斷供的房子的消息。

也就是說，無論是企業，還是市場，還是個人，風險出清其實也已經差不多了。2025年的房地產成交額已經下降到了8萬億，相比巔峰期的19萬億，已經減少了11萬億。應該說，現在房地產行業確實已經進入了一個新階段。

包括高盛、摩根斯坦利等國外投資機構和國內一些投資機構的分析都認為，房地產可能會在今年下半年逐步趨穩，這一波的市場深度調整也就結束了。

但從過去這些年的市場經驗來看，跌倒谷底并不意味著馬上反彈，也就是所謂的V字型反彈，也有可能會出現在跌倒谷底之后持續橫盤，呈現L型，而不是反彈。那么，現在是反彈的可能性更大，還是橫盤的可能性更大？

但高盛在2024年的分析和預測認為，中國房地產行業觸底可能會在2025年底到2026年上半年，但如果要反映到價格上，也就是說，價格重新開始上漲，可能要到2027年底，到2030年才會真正開啟新一輪的大幅度上漲。

即使如此，也需要注意的是，目前房地產行業的基本條件并沒有改變。

首先是宏觀經濟形勢并沒有出現根本性的改變，市場預期仍然處在較為低迷的狀態。而此前的房價上漲是跟隨著宏觀經濟持續高速增長出現的，因為只有持續的高速增長，居民收入增加，才是房價上漲的基礎。

其次，結婚率和人口出生率仍然處在比較低迷的狀態，還沒有出現扭轉，房地產短期看政策，中期看土地，長期看人口，這是基本條件。在目前人口出生率仍然低迷的情況下，房地產價格不具備長期上漲的基本條件。

第三，大規模的城市化過程實際上已經進入尾聲了。在上一輪房價持續上漲的大約十年里，中國的城市化水平已經有了根本性的提高，目前即使再繼續提高，也已經沒有之前那么大的空間了，最多只剩下10%的空間，而上一輪是30%左右的空間。

最重要的一點，房產作為普通家庭最重要的資產的投資功能，將會一去不復返了。即使房地產真的如有些人最樂觀的預測那樣，在2026年下半年逐步趨穩并開始反彈，也不會是全國性的普遍性上漲，而是會出現嚴重分化，越是核心城市的資產的價值會越突出，而大量四五線城市的房價可能再也回不到以前的巔峰了。