房企“三道紅線” 終結！房地產行業負債水平趨向健康

隨著舊周期的風險逐步出清以及新發展模式的探索深化，相信未來的房地產市場會更加平穩、健康，且具備持續發展韌性。

中房報記者 付珊珊 上海報道

1月28日，有消息稱，多家房地產企業已不再被監管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報資產負債率等核心財務指標。

中國房地產報記者隨即向多家不同類型房企進行求證。

一家大型央企相關負責人表示：“其他企業不清楚，但我們沒有被要求按月報送相關指標。”一家混合制房企內部人士也表示，并未收到相關報送要求。

受訪的兩家出險房企也表達了類似意思。其中一家出險房企總裁表示：“暫時也還沒確定，但銀行那邊確實表示目前‘三道紅線’的管控不再持續強調了。但銀行對新增貸款的審批和監管依然從嚴把關。”另一家出險房企則明確表示“已經很久不用再匯報”。

總體來看，“三道紅線”政策已經基本退出房地產行業發展舞臺。

公開資料顯示，“三道紅線”政策要追溯到2020年8月。為增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門形成了 “重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，即后來廣為人知的“三道紅線”。

具體規則為：剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得高于100%；現金短債比不得低于1.0倍。根據房企觸線情況，將其劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并據此設定有息負債規模增速上限，從0%到15%不等。

2021年，這一試點政策迅速 “擴圍” ，覆蓋至數十家重點房企，并要求這些企業每月按時上報“三道紅線”指標數據。彼時，房地產行業仍處于高位運行，部分企業仍處于擴張態勢。該政策的出臺，被視為在“房住不炒”總基調下，對房企過度金融化、高杠桿風險的一次前瞻性應對，意在引導行業從規模擴張轉向高質量發展。

監管層當時還為試點房企設定了一個目標時間，即到2023年6月底，試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，而2023年底所有房企實現達標。

實際上，在該政策出臺后，面對市場變化和監管層預期引導，多數房企都主動或被動開啟了降杠桿的進程。比如碧桂園到2022年底，其剔除預收賬款的資產負債率已從2020年中期的81%降至69.4%，凈負債率優化至40%，提前進入政策鼓勵的“綠檔”區間。

在業內人士看來，“三道紅線”政策的退出也是隨行業發展情況而變。

“隨著行業變化，銀行對民營房企的貸款近幾年已經降到底，該出清的也都出清了。原有的‘三道紅線’政策在當前背景下失去了意義和對象。”上述出險房企總裁表示。

中指研究院企業研究總監劉水也認為，實施“三道紅線”的目的是限制房企負債規模增長，防止房企規模激進擴張，當前來看，政策目標已經實現。房地產市場經歷4年深度調整，房企經營思路發生根本性轉變，我國房地產在構建新發展模式，房企普遍不再把規模作為最重要目標，而是轉向尋求高質量發展。

在多位受訪的業內人士看來，當下，房地產行業步入新的發展階段，量的狂奔告一段落，質的提升成為核心。“三道紅線”的退出并不意味著房地產金融監管的終結，反而標志著監管方式更加差異化和精細化。在這種情況下，房地產行業主體未來的核心競爭力應更多取決于精準的投資能力、優質產品力、高效的運營效率以及堅實的財務底盤。隨著舊周期的風險逐步出清以及新發展模式的探索深化，相信未來的房地產市場會更加平穩、健康，且具備持續發展韌性。