豪宅搶購潮來了

文 | 謝澤鋒

編輯 | 楊旭然

當中國房地產經歷了抽筋剝骨般的劇變之后，地產消費已經呈現出了有別于以往的新趨勢。

從掘金增量到博弈存量，當剛需群體上車后，以改善需求為特征的“二次置業(yè)”浪潮正不斷涌現。加上二孩三孩家庭的出現，不少人對更大空間、更多功能布局房屋的需求明顯抬升。

如今，年輕父母秉持“富養(yǎng)娃”的理念，樂高墻、鋼琴房、讀書角、星空頂都要占地方。還有一些富裕家庭，為了四代三代同堂而首選大面積戶型。

目前，我國人均居住面積達40平方米，但各地居住質量嚴重不平衡。可以說，增加面積是如今房地產市場中改善性需求的首要動機。

而且，“以房換房”已成為北上等核心城市房地產市場的主力，這些城市房屋普遍老舊，戶型狹小，但人口基數極為龐大，改善型需求長期壓抑，未來將隨著政策松綁將日益顯露。

一線城市核心地段的大戶型產品也呈現出了抗跌特性，2025年部分地區(qū)甚至出現了頂級豪宅的搶購潮。豪宅和剛需二八分化顯著，是當前樓市存在的明顯割裂。

“有房”并非購房的終點，順應時代且適配居住需求，才是房產市場的最終命題。

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01 大房時代

2026年剛開年，南京樓市就出現了一波躁動。

對于這個房價5年腰斬，跌回12年前水平的“新一線城市”來說，這無疑是一場甘露。以當前的價格購買大戶型，似乎相比之前有更明顯的性價比，因為“你可以用相同的價格，買到過去兩倍面積大小的房子”。

加上改善需求的涌現，大戶型受到越來越多人的青睞，浦口區(qū)雅居樂濱江國際在最近半個月賣出的戶型幾乎全部在227~336㎡之間，均為大戶型，可以說十分火爆。

4年前，這個小區(qū)的成交單價高達近4萬/㎡，而如今直接腰斬，大戶型基本在2萬/㎡以內。且面積越大單價越有吸引力，其中某套建筑面積312㎡的房源，因位于4樓，最終以458萬的總價成交，折合單價僅1.47萬/㎡。

無獨有偶，即便在三線外城市柳州，改善盤也已經較為熱銷，120-130㎡戶型受到越來越多家庭的青睞。2025年，柳州成交均價不到8000元/㎡，但單價1-1.5萬/㎡的高端改善項目日益緊俏，成交韌性很足。

克而瑞統計顯示，柳州樓市折射出市場需求的結構性變遷，剛改型產品已成為絕對主流。建筑面積100-130㎡的戶型占據市場最大份額，而100㎡以下的產品成交套數僅2500套，占比顯著收縮。

杭州樓市也不例外，“以大為美”的趨勢十分明顯，曾經受首套剛需熱捧的小戶型正在讓位于200平米以上的大住宅。

去年以來，新房項目的戶型變得越來越大，但賣得卻越來越好。濱江?開發(fā)的?錦上萬象府?公開的主力戶型為?4室2廳?，建面約?183平方米?，高層戶型面積從?183平米-355平方米。?文暉板塊的御境映廬面積更大，從191平米開始，一直到878平方米。

大房型走俏，也跟此前的政策壓抑有關。

2006年，住建部發(fā)布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，規(guī)定新審批商品住房中90平方米以下住房面積占比須達到70%以上，旨在增加小戶型供應，彼時的初衷是為了照顧到居民首次置業(yè)的剛性需求。該文件也被業(yè)內稱為“7090政策”。

20年后，隨著居民收入水平的提升，家庭住房需求已經從“有房住”逐漸變?yōu)椤白〉煤谩薄＜由戏康禺a市場已經經過了深度調整，2024年開始，一線城市開始放松樓市緊箍咒。

上海在土地出讓環(huán)節(jié)對“7090政策”做出調整，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層住宅不大于120平方米，均比此前規(guī)定有所擴大。深圳則是直接取消了“7090政策”的限制。

這一調整，符合當前改善型涌現的市場需求。此前開發(fā)商須嚴格遵守政策，導致市面上小面積房源存量持續(xù)走高，大戶型變得十分緊俏。此次調整，就是從供給端鼓勵開發(fā)建設優(yōu)質大房子。

為適應市場變化，杭州還專門給大戶型（≥160㎡）住宅制定了品質提升指導原則，要求層高不低于3.15米，這大幅提升了大戶型產品的舒適度，更加吸引改善型買家的關注。

多重因素疊加下，中國房地產市場的“大房時代”即將來臨。

02 搶購豪宅

2022年，北京頂豪住宅萬柳書院成交了一套36.47萬元/平米，總價近1.1億元的法拍房。

該套房源的起拍價只有18萬/平，雖只有8人報名，但共計經過了高達117次的激烈競拍，另一套住房也以7600萬的總價拍出。可見，頂級富豪對稀缺豪宅的狂熱追求。

3年之后，豪宅成為市場焦點。

2025年，上海總價在3000萬元以上的豪宅成交金額已突破夸張的1000億元。這一體量甚至超過了北京、深圳、廣州等一線城市的總和，獨占重點城市近六成的市場份額。

全國豪宅看上海，基于周邊長三角地區(qū)高凈值人群的聚集，對核心資產擁有強烈需求。2025年，上海每天都有近6套千萬級豪宅成交，5000萬元以上的房產，幾乎被上海“壟斷”，全國每10套成交，就有7套在魔都完成。

而且，據克而瑞統計，每套均價提升至5330萬元；中指研究院數據顯示，5000萬元以上豪宅產品在2024年成交套數激增253%的高基數上，繼續(xù)交出56.7%的高增幅，顯示出該價位段產品力的強勁韌性。

這也印證了如今房產買家更加青睞高總價、高品質產品，真正的“頂豪”正在成為主角。

上海壹號院無疑是這場盛宴中的最大贏家。憑借地處“老城廂-新天地-外灘”的黃金三角地帶，5月份一開盤，起價5000萬/套的64套房產就被搶空，首日即狂攬40.25億元。整個2025年，該項目成交超220億元，成為全國單盤銷售冠軍。

在深圳，年末的豪宅搶購潮正在上演。中信信悅灣開售兩小時銷售額就已超百億元，加上深圳灣沄璽和GCC聯泰超總灣，三大頂流攬金近300億元。

北京也不例外，去年該市總價1500萬元以上豪宅累計成交2851套，同比增長10.6%；成交套數占全市新建住宅成交總量的8.4%，同比提升1.4個百分點。

然而需要注意的是，豪宅狂飆并不能扭轉整個行業(yè)的低迷。國家統計局數據顯示，2025年，全國房地產開發(fā)投資增速、新建商品房銷售面積及銷售額、開發(fā)企業(yè)到位資金全部負增長。

豪宅井噴，行業(yè)低迷。中國房地產市場進入城市、區(qū)位、產品三個維度全面深度分化的極端割裂時代。

作為一種稀缺且流動性有限的資產，豪宅有明顯的抗跌屬性。再加上圈層屬性和身份認同，社會財富的馬太效應愈演愈烈，都讓大戶型豪宅變得越來越好賣。

如中信信悅灣38萬元/平方米的最高單價，刷新了核心城市非別墅單價紀錄，然而“定價過高”并未影響銷售。其中，兩套總價高達1.87億元和2.5億元的頂層復式，開盤1小時便被神秘富豪收入囊中。

深圳灣沄璽3.7億元的樓王戶型迅速售罄，GCC聯泰超總灣首開去化高達八成，還有大買家一出手就是整層買入。上海單價超15萬元/平的項目，開盤去化率基本都在80%以上。

成交和價格走勢也呈現嚴重分化。2022 年以來，上海樓市整體進入下行周期，但240平以上大戶型漲幅尤為顯著。

深圳豪宅則是跌的少，回升快。樂有家研究顯示，從2018年1月至2025年5月，深圳頂豪南山深圳灣、紅樹灣、蛇口沿海、華僑城以及福田香蜜湖，成交均價始終穩(wěn)定在10萬元/平方米及以上，一度突破15萬元/平方米。而當地普通住宅房價回落至2016年，頂豪板塊已逐漸回升，并呈現繼續(xù)上漲的態(tài)勢。

分化之下，開發(fā)商為回血也不惜重金打造高價豪宅，爭奪本就稀少的頂級客群。作為一種獨特的市場化產品，房地產是社會財富分配的一面鏡子。可以說，豪宅火爆并不是經濟全面復蘇的信號，它注定只是少數人的財富狂歡。

03 時代變軌

自本世紀初開始，經過二十余年的發(fā)展，我國居民居住環(huán)境已經大幅跨越。

七普數據顯示，我國住房總建筑面積已超過517億平米，意味著人均擁有接近42平的面積，基本符合高收入國家的標準，“有房沒房”的總量問題已經解決。

如今，房地產市場的痛點正從“有沒有”向“好不好”轉軌。

2025年3月，“好房子”首次被寫入政府工作報告。月末，“好房子”項目規(guī)范正式落地。10月，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在答記者問時，提出“好房子”承載著千家萬戶對美好生活的向往，“安全、舒適、綠色、智慧”為高品質房產的特征。

然而在我國存量住房中，2000年以前建成的住房面積占比超過30%。而且普遍存在房齡老、無電梯等問題，其中30%的房子房齡在25年以上，80%的住房沒有電梯。

北京的老胡同，上海的老弄堂，廣州的城中村，隱藏著房地產狂奔后遺留的傷疤。北京20年以上樓齡的房子占比超過60%，無電梯、無物業(yè)、無綠化，擁擠狹小，品質低下，幾乎難有居住幸福感，居民的換房訴求較高。

據貝殼研究院調研，近年來全國年均就有300-400萬的家庭換房，北京、上海等大城市“賣一買一”的需求占比超過70%，廈門占比在50%-60%。

與此同時，限購政策和房貸相關政策的放松和支持，長期被壓抑的改善型需求被激活。

2025年6月13日，廣州正式成為全國首個全面取消限購、限售、限價的一線城市；東莞全域取消住房限購，深圳、北京、上海亦優(yōu)化了限購政策。

加上存量房貸利率下調，房貸首付比例和利率調整，都進一步促進剛改和大戶型產品的走紅。

當然，好房子并非一味追求大，在國家頂層設計指引下，未來上市的產品，在得房率、戶型、舒適等關鍵體感指標都將穩(wěn)步提升。

因此，在存量時代，真正關注品質的“好房”才會贏得市場。這也是劇烈洗牌后，中國地產行業(yè)的一個必然未來。

04 寫在最后

作為與民生緊密相連的產業(yè)，房地產走過烈火烹油的瘋狂年代后，不可避免進入存量競爭時代。

隨著居民財富收入的不斷分化，00后實力買家登上房產消費舞臺，“7090政策”退出歷史舞臺，二胎、三胎放開，家庭結構發(fā)生巨變，中國城市中的“大房時代”雛形已現。

由于結構的嚴重分化，未來的房地產市場也將進一步割裂和分化。

一種從未出現過的極端行情，或許將無法改變，持續(xù)存在。