前高層頻傳失聯消息，萬科到底怎么了？

萬科前高層頻頻被傳失聯上了熱搜。

據《中國經營報》1月28日報道，萬科前任董事會主席、執行副總裁郁亮“失聯”半月。《國際金融報》此前報道稱1月8日郁亮辭去公司董事、執行副總裁職務，不再擔任萬科任何職務，隨后開始配合調查。

根據最新報道信息，萬科原董事長郁亮突然更新動態，在2026年1月28日左右給一個長隆野生動物園的視頻點了“在看”，這是他自退休后的首次公開動態，引發了市場廣泛關注。

令外界沒想到的是，萬科另一個前高層王石又突然被傳失聯。據界面新聞2月1日報道，王石在朋友圈和視頻主頁更新了最新動態，疑似回應失聯傳言。王石在發布的騎行視頻中專門標注了時間為1月30日，當日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時兩個小時。

與此同時，萬科披露的2025年業績預告，更是被推上風口浪尖。公告披露2025年萬科凈利潤虧損約820億元。創下A股單年度虧損紀錄，加上2024年虧損的494.78億元，兩年累計虧損1314.8億元，而萬科最新市值僅為556.7億元，虧損金額是當前市值的2.4倍。

截至2月2日，萬科股價為4.75元，和2017年高峰值的39.8元相比跌幅達88%，市值蒸發超4000億元。作為中國房地產行業的龍頭企業，萬科一直引領國內地產行業，其中以2019年最為風光，這一年萬科銷售額6308.4億元、銷售面積4112.2萬平方米，2020年合同銷售額突破7000億元，連續多年穩居行業第一，全國商品房市場占有率約4%，21個城市銷售金額居首、12個城市居第二位。該年萬科營收3678.9億元，同比增長23.6%，凈利潤388.7億元，同比增長15.1%，全面攤薄ROE達20.7%，盈利能力與資本效率均居行業前列。

從最會賺錢的房企到房企第一虧，萬科只用了6年，前高層頻頻被傳失聯，萬科到底怎么了？

王石之外的操盤手

王石是萬科的創始人也是奠基人，萬科的高速發展也離不開一個叫祝九勝的男人。

公開資料顯示，祝九勝在1993年成為建設銀行福田支行副行長。后歷任深圳分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等職，掌管著放貸的大權。

祝九勝曾主導深圳分行與萬科的多項戰略合作，包括累計700億元授信額度，為萬科的早期融資提供了極大的幫助。

2012年祝九勝直接辭去銀行職務，直接加入萬科，出任萬科副總裁。這一年萬科的凈利潤是125.5億元，2013年萬科凈利潤直接躍升至151.2億元，自此至2022年，萬科凈利潤始終保持在150億元以上。直至2023年凈利潤大幅下滑46.39%，跌至121.6億元，隨后2024年由盈轉虧至494.8億元。

祝九勝在銀行系統工作多年，和銀行有著千絲萬縷的關聯，依靠祝九勝的人脈和關系，萬科從銀行貸款相對輕松，且利率相對偏低，最低時2.2%左右，這么低的融資成本不僅讓萬科有充足的彈藥可以迅速擴張，也讓萬科的凈利率穩居行業第一梯隊。

2015年面對野蠻人姚振華的強力入侵，王石等董事會成員面臨出局的危險。祝九勝在這波“襲擊”中，未能抵擋得住野蠻人的進攻，因為拿地建房子可以靠銀行貸款，但貸款未必能幫股東保住控股權，支持自己的股權投資者才是關鍵，最終王石不得不引入深圳地鐵，才穩住基本盤，但祝九勝的位置讓給了深圳地鐵的團隊，自己則下沉到萬科的其他部門。

沒有貸款的強力支持，萬科地產業務玩不轉，2016年萬科丟掉了全國銷量冠軍的位子。2018年祝九勝再度出山出任總裁。但地產已經不是幾年前的那個江湖。2018年至2020年，這三年萬科凈利潤分別是337.7億元、388.7億元和415.2億元，其中2020年的415.2億元的凈利潤為萬科歷史最高紀錄。

2024年萬科第一次虧損，巨虧近500億，且2025年到期的債券高達18筆，金額高達362億元，還不包含到期的工程款和貸款，債務壓力巨大。2024年萬科賣地賣房賣股權回籠資金高達3000億，但手頭現金流卻由去年的184億縮水至9億，基本用去還債了。

祝九勝2024年2月辭去萬科總裁、首席執行官等職務，但仍繼續擔任萬科的董事會成員。其職位由原高級副總裁胡國斌接任。祝九勝的離職在業內引起廣泛關注，被視為萬科在面對市場環境變化和債務壓力背景下的一次重要人事調整。有觀點認為祝九勝離任，進一步加劇了萬科的債務危機。

王石“最放心的人”

郁亮是王石最放心的人。1965年出生的他，今年年滿60周歲，到了退休的年齡，誰也沒想到他剛退休就“失聯”。

1988年郁亮從北京大學畢業后，曾短暫就職于深圳外貿集團。1990年25歲的郁亮被王石慧眼識珠，挖到萬科，這一年僅僅是萬科完成股份制改造的第三年，正處于從多元化經營向房地產專業化轉型的關鍵期。王石把郁亮招進萬科后，最初將其安排在證券事務部，從事證券與投資相關工作，并協助籌備上市相關事宜。1991年萬科成功登陸深交所，成為最早上市的公司之一，從證券代碼000002就可見一斑。

第二年，郁亮因助力萬科上市成為萬科首任董事會秘書。1993年，萬科籌劃發行B股融資4.5億港元，郁亮正是主導者之一，這筆資金成為萬科早期全國化擴張的關鍵燃料。郁亮功不可沒，被王石稱作“最放心的人”。

當時王石多次公開表示郁亮專業能力強、作風低調務實，是自己最放心的人，甚至將其視為自己的接班人，并逐步將經營管理權移交給郁亮。從2000年代中期開始，王石逐步淡出日常管理，專注于戰略方向和品牌建設，郁亮則承擔起越來越多的運營管理職責。2017年6月，王石正式辭去萬科董事會主席職務，標志著其徹底退出萬科的管理層。郁亮接任董事會主席，全面執掌萬科。這次交接被視為中國民營企業中罕見的、平穩有序的“創始人交棒職業經理人”的成功案例。

王石和郁亮的關系是亦師亦友。兩人性格天然互補。王石個性鮮明、高調活躍，熱衷登山、探險、社交媒體發聲，具有強烈的個人魅力和公眾影響力。

郁亮則風格低調、謹慎穩健，注重內部管理、財務紀律和長期可持續發展。盡管風格不同，但兩人在企業發展理念上高度一致，堅持“城市配套服務商”的定位，反對盲目擴張，強調規范化治理和股東價值。

2017年郁亮接班后，王石雖然擁有強大的影響力，但是從未干預郁亮的決策，體現出對繼任者的充分信任。這一點郁亮也深表感激，多次在公開場合表達對王石的感激之情，稱其為“引路人”，并延續了王石奠定的現代企業制度和文化基因。在一些公開活動中，兩人依然保持良好互動，顯示出深厚的私人情誼和職業尊重。有觀點認為，王石能拿天價退休金和郁亮或有關系。

王石與郁亮的關系，是中國企業史上“創始人培養接班人”的經典范例。王石是開拓者與奠基人，郁亮是繼承者與守成者。他們的合作實現了萬科從“企業家的企業”向“職業經理人治理的現代公司”的成功轉型，也為中國的公司治理提供了寶貴經驗。

在郁亮“失聯”后，王石也被傳出失聯。隨后王石在朋友圈和視頻主頁更新了最新動態，疑似回應失聯傳言。王石在朋友圈透露多位友人比較擔心他，詢問他在哪，但王石的更新并沒有回應郁亮“失聯”的傳聞，而萬科在公告中異常冷靜克制，未對這位服務萬科36年的功勛老將表達任何感謝之詞，這被外界視為異常信號。

萬科目前仍比較樂觀

萬科在業績預告中，對2025年巨虧820億元做出了解釋，認為有四個方面原因導致的巨虧。分別是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位、因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值、部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損和部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

公告稱報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。萬科表示2025年保質交付11.7萬套房子，經營服務業務營收保持穩健；積極推動開發業務的各項降本增效工作，如管理費用管控和優化等，實現了開發業務管理費用連續兩年下降。

但當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓。對于未來，萬科在公告中表達了樂觀的態度，稱將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，有序地化解風險，擺脫困境。

2025年萬科結算項目多為2020-2021年高價地，2023-2025年銷售與結算期市場下行，形成“面粉貴過面包”的尷尬局面。如此一來結算規模同比顯著下滑，開發業務毛利率2025年前三季度降至2.0%，毛利總額大幅縮水。減值計提集中釋放是虧損又一主因，業務風險敞口擴大，2025年前三季度新增存貨跌價91.93億元，減值余額達227.32億元，同時信用減值同步增加，成為虧損的主要推手。與此同時萬科多元業務持續失血，商業、長租公寓等經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，非主業財務投資受周期沖擊出現虧損，萬物云增速放緩、未形成有效對沖。

資產處置虧損則進一步放大了整體虧損規模，為回籠資金，萬科多筆大宗資產與股權交易價格低于賬面值，如上海七寶萬科廣場50%股權以23.84億元出售，而當時估值為70.60億元，形成處置損失，進一步加劇了虧損。這是萬科的忍痛割愛，2024年1月，這個項目月收入為4060萬元，其中租賃相關收入3940萬元，停車費120萬元。據此計算，項目日均收入坪效15.6元/平米/天，屬于妥妥的優質資產。

萬科在2025年巨虧，不是模式失效，而是規模至上和利潤優先的底層邏輯沖突，疊加周期下行、治理失衡與資源分散的共振。是2020-2021年高價拿地、多元擴張的“遲到的代價”，也是行業“規模不再為利潤買單”的標志性事件。將鍋都甩給管理層的觀點其實比較片面。

好在萬科化債傳來好消息，“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆合計57億元中期票據，展期議案均獲通過。第一大股東深鐵集團也提供不超過23.6億元借款，支持萬科償還債務。這表明作為行業巨頭，即便是在行業整體下行的大環境下，萬科依然還能讓投資者保持信心，其股價沒有暴跌，或是有力佐證。

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作 者 |無忌