借名買房后出名人反悔，律師幫客戶確認協議有效｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2011年10月，周明與林濤簽訂《借名買房協議》，約定：周明以林濤名義購買位于北京市的一套商品房（一號房屋），房屋實際出資人、所有權人均為周明，全部購房款、貸款及稅費由周明承擔，林濤僅為名義簽約人。

協議簽訂后，林濤與甲公司簽署《商品房預售合同》，購買一號房屋。首付款58萬元由周明銀行賬戶直接支付至開發商；后續銀行貸款雖以林濤名義辦理，但每月還款均由周明賬戶轉賬至林濤還款賬戶，持續十余年。房屋交付后，亦由周明裝修并實際居住至今，物業、供暖等費用均由其繳納。

2025年，因一號房屋已具備辦理產權證條件，周明要求林濤配合過戶，遭其拒絕。林濤改稱：雙方不存在借名買房關系，首付款系周明對其的贈與，貸款系其自行償還（雖承認款項來自周明，但稱系“朋友間資金周轉”）。

周明遂起訴，請求確認《借名買房協議》有效。

裁判結果

法院判決：確認周明與林濤于2011年10月簽訂的《借名買房協議》有效。

法院說理

協議形式完備，內容清晰

《借名買房協議》明確載明“實際購房人、出資人、所有權人為周明”，“林濤僅為名義簽約人”，條款具體，權責分明。

履行行為與協議高度吻合

首付款由周明直接支付至開發商；

貸款雖以林濤名義申請，但每月還款均從周明賬戶轉出；

房屋自交付起由周明占有使用，相關費用由其承擔；

上述事實形成完整證據鏈，印證協議真實性。

林濤抗辯缺乏合理解釋

林濤主張“贈與”或“借款”，但無法說明：

為何接受大額“贈與”卻無任何書面憑證；

為何十余年未償還所謂“借款”；

為何從未對房屋主張過權利。

其說法明顯違背常理，法院不予采信。

房屋性質不構成無效事由

一號房屋為普通商品房，非保障性住房，借名行為未損害社會公共利益或規避限購政策（審理時周明具備購房資格），故協議不違反法律強制性規定。

勝訴辦案心得

即使出名人反悔，協議仍可能被確認有效

關鍵在于協議是否真實 + 履行行為是否一致。只要資金流向、占有使用、協議內容形成閉環，法院可穿透出名人否認，認定借名關系成立。

“確認合同有效”是確權的重要前置步驟

在出名人不配合時，先通過訴訟固定協議效力，可防止其后續主張協議偽造，為下一步確權或強制過戶掃清障礙。

普通商品房借名風險低于政策房，但仍有隱患

雖然協議有效，但若買受人未來不具備購房資格、房屋被查封或出名人配偶主張權利，仍可能無法過戶。需要及時要求過戶。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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