限價房借名購房合同無效，但錢還能要回來｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

周梅通過中間人王建國，與陳雪、劉偉夫婦達成合意：借用陳雪名下的限價商品房購房資格，購買位于豐臺區的一套住房（一號房屋）。

2016年11月，雙方簽訂《借款合同》并公證，約定周梅“出借”142萬元給陳雪用于購房。同日，三方簽署《共識協議》，明確：

“一號房屋作為償還借款的唯一方式，待可過戶時無償配合過戶至周梅名下。”

實際履行中：

首付款69萬余元由周梅轉賬給王建國，再由其代繳；

第二筆房款72.4萬元由周梅之子周浩直接匯入陳雪賬戶；

全部契稅、維修基金、面積補差等均由周梅一方支付；

房屋交付后，由周浩裝修并入住至今；

所有購房合同、票據原件均由周梅保管。

2020年，陳雪在未通知周梅的情況下，自行辦理產權證，并拒絕配合過戶。周梅遂起訴，要求返還全部購房成本170余萬元。

裁判結果

法院判決：

返還購房款141.2萬元、契稅、維修基金、面積補差、產權登記費等共計約145萬元；

返還購房指標款8萬元；

賠償裝修損失2萬元；

法院說理

真實法律關系是借名買房

盡管形式上簽訂《借款合同》，但結合資金流向、房屋占有使用、協議內容及證人證言，法院認定雙方真實意思是借名購房。

借名購買限價房無效

限價商品房屬于政策性保障住房，借名行為擾亂分配秩序，損害社會公共利益，依據《民法典》第153條，合同無效。

無效后按過錯分擔損失

原告明知限價房不得轉讓仍借名，承擔30%過錯；

被告收取指標款、配合簽約后反悔，違背誠信，承擔70%過錯；

購房款、稅費等直接支出應全額返還；

裝修屬添附，酌情補償2萬元；

指標款8萬元有轉賬記錄，予以支持；

勝訴辦案心得

所有購房相關支出必須通過可追溯的銀行流水支付，并保留完整票據

首付款、月供、契稅、維修基金等應由出資人賬戶直接或間接支付，避免現金或多人轉手，確保資金流向清晰、金額匹配、主體明確。

房屋交付后應由出資人實際控制并使用

包括辦理入住、繳納物業及公共費用、對外出租、裝修管理等，相關合同和繳費憑證應以出資人名義留存，形成持續占有使用的事實證據。

政策性住房（如限價房、經適房）嚴禁借名購買

此類借名行為因損害公共利益，法院通常認定無效。即使無法過戶，也應第一時間固定出資證據，優先追回本金及直接損失，而非等待確權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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