出賣人擅自變更付款方式并新設抵押，買受人如何有效抗辯？

1. 案件介紹

作為一名普通的購房者，乙滿懷期待地簽下購房合同，支付了定金，甚至已經提前入住，滿心歡喜地等待完成過戶、擁有一個屬于自己的家。然而，他未曾料到，自己不僅沒能等來新房產證，反而陷入了一場耗時耗力的訴訟，不僅購房計劃徹底落空，已支付的購房款被長期占用，還被對方告上法庭，要求承擔“違約”責任并支付房屋使用費。這突如其來的困境，讓乙倍感壓力與不解：明明是自己按照約定備好了錢，對方卻臨時變卦，怎么最后反而成了“被告”？

本案源于一起典型的二手房買賣糾紛。2019年8月，出賣人甲與買受人乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定房屋總價93萬元。合同約定乙需支付定金3萬元及首付款65萬元，余款待過戶后支付。合同簽署后，乙依約支付了定金3萬元及部分首付款2萬元，合計5萬元，甲亦將房屋交付給乙先行使用。

然而，合同的順利履行在支付首付款的關鍵環節出現了波折。雙方此前通過微信聊天約定，于2019年11月15日共同前往貸款銀行，由乙直接將65萬元首付款用于清償甲名下的剩余銀行貸款（約44.8萬元），以滌除房屋上設定的抵押權，為后續過戶掃清障礙。這本是一個保障交易安全、對雙方都有利的安排。但在約定當日，甲并未如約前往銀行。數日后，甲單方面提出，要求乙將65萬元首付款直接支付到其個人賬戶，而不再通過銀行直接還款滌除抵押。面對這一突如其來的變更，乙產生了合理的疑慮：如果將巨款直接付給甲，甲能否確保用于還款？如果甲挪作他用，房屋抵押權無法解除，自己的購房目的將徹底落空，房款也可能追索無門。因此，乙拒絕了甲的要求。

更令乙措手不及的是，2020年1月，甲在未通知乙的情況下，竟在涉案房屋上又新設了一個高達100萬元的抵押權。隨后，甲以乙“拒絕支付首付款”構成違約為由，向乙發出通知，單方宣布解除合同。緊接著，甲將乙訴至某基層法院，請求法院判令解除合同，并要求乙支付違約金及房屋占有使用費。原本的購房者，瞬間變成了法庭上的被告。

2. 裁判結果與理由

裁判結果：
某基層法院一審判決：1. 確認甲、乙雙方簽訂的《房屋買賣合同》解除；2. 甲應向乙返還已收取的購房款5萬元；3. 甲應向乙賠償房屋差價損失等違約損失共計20.19萬元；4. 乙應在判決生效后15日內向甲返還房屋，并支付自房屋交付后至實際返還之日止的占有使用費（按雙方確認標準計算）。甲不服一審判決提起上訴，但因未在指定期限內交納訴訟費，某中級人民法院裁定按自動撤回上訴處理，一審判決遂發生法律效力。

裁判理由：
法院的判決主要基于以下兩點核心事實認定和法律適用：

1. 關于乙拒絕支付首付款的行為性質：法院認為，雖然書面合同未明確首付款支付方式，但雙方的微信聊天記錄足以證明，雙方已就“以購房款直接清償銀行貸款以滌除抵押權”這一履行方式達成了補充合意。在房屋存在抵押的情況下，該約定是保障交易安全、實現合同目的的重要前提。甲單方變更該履行方式，且未提供任何擔保（如第三方監管、擔保函等）以確保其收款后能及時滌除抵押權，在此情況下，乙依法享有不安抗辯權，其拒絕付款的行為屬于正當行使權利，不構成違約。因此，甲基于乙“違約”而發出的解除合同通知，不能產生法律效力。

2. 關于甲新設抵押行為的性質：法院明確指出，在合同履行期間，甲為案涉房屋設定新的抵押，并在抵押到期后明確表示不予滌除，該行為直接導致房屋無法辦理過戶，合同目的不能實現，構成了根本違約。正是由于甲的這一根本違約行為，導致合同無法繼續履行，因此法院支持了雙方解除合同的訴請。合同解除后，雙方互負返還義務（乙還房，甲還錢）。同時，因甲的根本違約導致合同解除，乙作為守約方，有權主張損失賠償。法院采納了雙方商定的評估基準日，將評估市場價與合同價的差價部分，認定為乙因合同解除而遭受的合理損失（即房屋漲價損失），判決由甲予以賠償。

3. 法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：本案是一起出賣人“先違約、后告狀”的典型案例，對于處于類似乙的境地的買受人（被告）而言，具有極強的參考價值。它清晰地展示了，在面對出賣人單方變更核心條款并增設權利負擔時，買受人如何依法捍衛自身權利，并成功進行抗辯。作為上海律師，我們處理過大量類似復雜房產糾紛，本案的裁判思路為被告的抗辯提供了明確的方向。

一、 法條解讀：不安抗辯權與根本違約的認定
本案裁判的核心法律依據在于《中華人民共和國民法典》的相關規定。首先，關于乙拒絕付款的行為，涉及第五百二十七條規定的“不安抗辯權”。當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有喪失或可能喪失履行債務能力的情形時，可以中止履行。本案中，甲要求變更付款方式，使購房款脫離“專款專用”的閉環，乙有合理理由懷疑甲在收款后可能不用于解押，導致自身債權面臨風險，此時中止付款具有充分的法律依據。其次，關于甲的違約責任，根據民法典第五百六十三條，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。甲在房屋上設立新的巨額抵押且拒絕清除，徹底阻塞了過戶路徑，合同目的已無法實現，其行為被認定為“根本違約”于法有據。

二、 抗辯策略：從被告視角構建防御體系
若您作為案件中的“乙”面臨訴訟，上海律師建議可從以下角度構建抗辯策略：

1. 證據抗辯：夯實“合意變更”與“單方違約”的事實基礎。這是抗辯的基石。必須全力搜集并固定證明雙方曾就“直接還款滌除抵押”達成一致的證據，如微信聊天記錄、短信、電子郵件或中介證言。同時，要證明是對方首先提出了變更要求，且該變更方案增加了您的交易風險。此外，積極調取房產抵押登記信息，以證明對方在合同期內新設抵押的事實。核心在于向法庭呈現完整的證據鏈：是出賣人先行為不當，破壞了交易的安全基礎。

2. 法律適用抗辯：主張權利正當行使，否定自身違約。明確主張己方行為是行使法律賦予的不安抗辯權，而非違約。強調在二手房交易中，抵押權能否及時滌除是關乎合同能否繼續履行的根本前提。出賣人單方變更關鍵支付方式，且未提供任何有效擔保以消除買受人的合理疑慮，買受人當然有權暫停履行，此乃法律為平衡交易風險、保護善意方而設計的制度，不應被曲解為違約。

3. 因果關系抗辯：指出合同僵局與解除的根本原因。清晰地向法庭論述，導致合同最終無法履行、陷入僵局的根本原因和起點，是出賣人甲的單方變更行為及后續新設抵押的惡意行為。正是甲的一系列操作，使得交易無法推進。因此，合同解除的責任應完全由甲承擔，其無權向乙主張任何所謂的“違約金”。相反，乙因甲的根本違約所遭受的損失（如房價上漲帶來的機會損失），應由甲賠償。

4. 訴訟請求抗辯：對對方訴請進行逐一駁斥與反制。針對甲提出的支付違約金、占有使用費等訴請，應基于以上三點進行駁斥。同時，應果斷提起反訴，請求法院判令解除合同（因對方根本違約），并要求對方返還已付房款、賠償房屋差價損失、承擔本案訴訟費用等。將防守轉為積極進攻，是此類案件中獲得有利判決的關鍵。

三、 風險提示與行動建議
盡管本案中乙最終勝訴，但訴訟過程本身耗費時間、精力和金錢。作為上海律師團隊，我們提示各位讀者，在遇到類似情況時：

• 首要風險在于證據滅失。務必保存好所有溝通記錄，對重要通話可考慮錄音。

• 其次風險是應對不當。收到對方解除通知或訴狀后，切勿消極不理，應在法定期間內積極回應或應訴，否則可能被認定為認可對方主張或放棄權利。

• 行動建議：一旦出賣人出現單方變更重要條款、拒絕配合解押或新增權利負擔等行為，應立即以書面形式（如律師函）固定對方違約事實，明確己方立場。同時，盡快咨詢專業律師，評估情況，制定包括談判、發函、財產保全乃至訴訟在內的全盤策略。上海君瀾律師事務所俞強律師團隊在處理此類商事合同與房產糾紛時，尤其注重為被告方設計系統性抗辯方案，通過證據梳理、法律論證和庭審對抗，全力維護當事人的合法權益。

具體案件需咨詢專業律師，本分析僅為參考，不構成執業意見。如需針對您遇到的類似糾紛進行個性化抗辯策略分析，可聯系上海君瀾律師事務所俞強律師團隊。

4. 律師團隊與專業領域展示

本文分析由上海君瀾律師事務所高級合伙人俞強律師提供視角支持。俞強律師系北京大學法律碩士，擁有超過15年的執業經驗，累計處理各類復雜商事訴訟、仲裁案件600余件，尤其擅長從被告視角為公司股權糾紛、重大合同違約、金融資管爭議及商事犯罪辯護等案件，制定精準有效的抗辯策略與爭議解決方案。

我們團隊的核心理念是：通過專業、高效的爭議解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛商業權益。 我們深知，作為被告方，往往承受著巨大的商業與法律壓力。我們的服務不僅限于庭審辯論，更貫穿于證據挖掘、策略制定、風險管控的全過程，致力于在每一個環節為客戶爭取最優解。

服務范圍主要包括：

• 公司股權與控制權糾紛

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如果您正面臨類似的法律糾紛，需要專業的抗辯指導與代理，歡迎關注微信公眾號“律師俞強”獲取更多案例或進行免費初步咨詢，也可通過上海君瀾律師事務所官網（地址：上海市世紀大道1198號）與我們取得聯系。