首付款+月供+協(xié)議全有，借名買房獲法院支持｜房地產(chǎn)律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

王強（化名）與李梅系夫妻，育有二女。王強于2019年因病去世。其父母王建國、張秀蘭健在。

2009年12月，王強以姐姐王靜名義購買位于大興區(qū)的一套住宅（后化名為一號房屋），總價99.8萬元。首付款21.8萬余元由王強名下銀行卡支付，剩余78萬元以王靜名義向乙銀行辦理按揭貸款。

房屋交付后，一直由王強實際管理：

貸款月供由王強定期轉(zhuǎn)入王靜還款賬戶；

物業(yè)費、出租事宜均由王強處理；

購房合同、產(chǎn)權(quán)證、貸款文件等原件均由王強持有。

2019年7月，王強與王靜簽訂《借名購房協(xié)議》，明確：

“一號房屋系王強實際出資購買，王靜僅為名義登記人，房屋所有權(quán)歸王強所有。”

王強之姐王芳作為見證人簽字。

王強去世后，其妻李梅、兩幼女及王建國、張秀蘭作為法定繼承人，起訴要求：

確認《借名購房協(xié)議》有效；

乙銀行配合辦理解除抵押；

王靜配合將房屋過戶至全體繼承人名下。

王靜抗辯稱：

房屋系家庭共同出資，王強僅為代付款人；

協(xié)議簽訂時王靜神志不清，且未征得其配偶同意；

李梅婚內(nèi)不知房屋存在，說明王強認可房屋屬王靜。

裁判結(jié)果

法院判決：

確認王強與王靜簽訂的《借名購房協(xié)議》有效；

李梅代為清償剩余貸款后，乙銀行協(xié)助辦理解除抵押；

抵押解除后，王靜配合將一號房屋過戶至王強全部第一順位法定繼承人名下；

法院說理

借名買房關(guān)系成立

原告提交了書面協(xié)議、首付款支付憑證、多年還貸轉(zhuǎn)賬記錄、物業(yè)繳費單據(jù)、租賃合同及全套購房文件原件，形成完整證據(jù)鏈，足以證明王強為實際出資人和權(quán)利人。

協(xié)議不存在無效情形

被告主張王靜簽約時“神志不清”，但未提供醫(yī)療或行為能力證據(jù)；

主張“未征得配偶同意”，但借名協(xié)議約束的是王強與王靜，不涉及處分王靜夫妻共同財產(chǎn)；

主張“家庭共同出資”，但僅有口頭陳述，無轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)等佐證，證人證言亦屬（傳來證據(jù)），不予采信。

默示行為不等于放棄權(quán)利

王強未告知配偶房屋情況，不能推定其放棄所有權(quán)。沉默不構(gòu)成對物權(quán)歸屬的意思表示。

繼承人有權(quán)承繼合同權(quán)利

借名協(xié)議合法有效，王強去世后，其合同權(quán)利作為遺產(chǎn)，由法定繼承人承繼。原告要求過戶至全體繼承人名下，符合法律規(guī)定。

實務提示

借名買房風險極高，但若已發(fā)生，務必保留全部出資憑證、管理證據(jù)、書面確認文件；

繼承人可依法承繼被繼承人的合同權(quán)利，包括要求過戶；

法院審查借名關(guān)系時，重實質(zhì)、輕形式，但“高度蓋然性”證明標準必須達到。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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