房地產(chǎn)“交付難”風險化解，中央要求未來建好房子賣現(xiàn)房

房地產(chǎn)行業(yè)一度引發(fā)市場恐慌的“交付難”風險，已基本得到化解。

多家房企近日披露2025年保交房數(shù)據(jù)，并稱保交房工作接近尾聲。截至“十四五”末，全國累計實現(xiàn)約750萬套“已售難交付”住房落地交付。其中，碧桂園累計交付約185萬套，綠地、融創(chuàng)、中南置地、新城、旭輝等多家房企也都實現(xiàn)了數(shù)十萬套規(guī)模的保交付，全國范圍內(nèi)的“交付難”問題已得到有效緩解。

多位房企相關(guān)負責人也對第一財經(jīng)記者明確表示，保交房任務(wù)已基本完成。

房企卸下這一重擔后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將進入新模式的探索階段。從近期中央層面釋放的一系列政策信號來看，相關(guān)工作的主線思路已經(jīng)明確——以風險化解為底線，以市場穩(wěn)定為目標，加快推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，有序推進“好房子”建設(shè)，逐步推行現(xiàn)房銷售制度，實現(xiàn)“所見即所得”。

易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，房地產(chǎn)行業(yè)風險已開始收斂，近期房價筑底跡象更加清晰，部分城市尤其是一線城市已出現(xiàn)企穩(wěn)信號。

“保交房攻堅戰(zhàn)”收官

多家房企近期密集披露了保交房成果。

據(jù)碧桂園披露，2022～2025年，碧桂園累計完成約185萬套房屋交付，并表示整體保交房工作已進入收尾階段。

綠地控股公開表示，2025年其住宅項目實現(xiàn)交付面積超過800萬平方米。若按每套100平方米測算，全年交付量約8萬套。此前其披露的數(shù)據(jù)顯示，綠地2022年至2024年分別交付約26萬套、28萬套和14萬套，近四年累計交付規(guī)模約76萬套。

融創(chuàng)集團披露，2022～2025年分別交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套和5.4萬套，四年累計交付量突破72萬套，并表示其保交付工作已基本收官。

事實上，近年來交付規(guī)模達到數(shù)十萬套的房企并不在少數(shù)。第一財經(jīng)統(tǒng)計顯示，新城控股2025年交付超3.8萬套，近三年累計交付超過27.8萬套；旭輝2022～2024年累計交付超27萬套；中南置地2021～2025年累計交付約39萬套；中梁控股2022～2025年累計交付約29萬套。

在全國層面，保交房工作也已明確進入收官階段。

一個多月前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，2025年全國保交房任務(wù)已全面完成。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國新辦新聞發(fā)布會上表示，全國已有750多萬套“已售難交付”住房實現(xiàn)交付。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站于2025年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國396萬套保交房攻堅戰(zhàn)任務(wù)中，已交付391.8萬套，交付率達99%。與此同時，全國“白名單”項目貸款審批金額已超過7萬億元，為項目順利建設(shè)和交付提供了強有力的資金支持。

這些數(shù)據(jù)背后，是一場持續(xù)約三年的系統(tǒng)性風險化解行動。

在保交房推進過程中，國家、省、市三級工作專班上下聯(lián)動，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)責任，因城施策、因項目施策。“一樓一策”推進分類處置：對具備條件的項目，通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制納入“白名單”給予融資支持；對資不抵債項目，加快破產(chǎn)重整或清算，在司法處置中優(yōu)先保障購房者合法權(quán)益。

隨著上述措施落地，購房者對項目爛尾的擔憂顯著降低，大多數(shù)曾出現(xiàn)資金風險的房企項目已實現(xiàn)順利交房。

房企重塑自身“造血”能力

“過去四年，公司最重要的事情就是保交付。”華東一家曾經(jīng)銷售規(guī)模達到1500億元的民營房企內(nèi)部人士對第一財經(jīng)記者表示，“到2025年底，僅剩下幾千套房子需要交付，壓力已經(jīng)非常可控，最困難的時期已經(jīng)過去了。”

另一名頭部民營房企人士也表示，交付工作已基本完成，“由于過去幾年幾乎未新增拿地，在建項目明顯減少，2026年有望成為公司重新出發(fā)的一年，但在土地投資上仍將保持審慎，不敢貿(mào)然去拿地段不佳或者總額過高的地塊”。

隨著大規(guī)模保交房進入尾聲，不少房企開始將工作重心轉(zhuǎn)向債務(wù)化解、資產(chǎn)梳理、存量土地盤活，以及恢復自身“造血”能力。2025年已有碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、金科等多家房企在債務(wù)重組或重整方面取得實質(zhì)性進展。

嚴躍進表示，“十四五”期間，房地產(chǎn)風險尤為突出，集中體現(xiàn)在房企債務(wù)、爛尾樓、交易下行、房價下行，以及存量房貸違約等方面。

“通過一系列有針對性的政策措施，房地產(chǎn)風險已經(jīng)明顯收斂，并在部分領(lǐng)域出現(xiàn)加速出清的積極信號。”嚴躍進表示。

他表示，自2021年年中開始，房地產(chǎn)市場進入較長周期的調(diào)整階段，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的風險集中顯現(xiàn)，2022年一度出現(xiàn)“停工斷貸潮”。在此背景下，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、市場化法治化的化債模式等政策工具，對風險控制和化解發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

嚴躍進認為，隨著保交付推進，各地項目停工現(xiàn)象明顯減少，近兩年及時交付和高標準交付案例持續(xù)增多，購房者權(quán)益得到有效保障，提前還貸現(xiàn)象也明顯回落。近期，房價筑底跡象更加清晰，部分城市尤其是一線城市已出現(xiàn)企穩(wěn)信號，這些變化為房地產(chǎn)市場修復奠定了堅實基礎(chǔ)，也為行業(yè)重建信心提供了支撐。

政策定調(diào)明確：穩(wěn)風險、新模式

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，對2026年的房地產(chǎn)工作作出了明確部署，會議強調(diào)要堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。會議提出，要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，同時深化住房公積金制度改革，有序推進“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年。“十五五”規(guī)劃建議也明確提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并從制度建設(shè)、住房供給結(jié)構(gòu)、房屋品質(zhì)提升以及風險防控等多個維度作出系統(tǒng)部署，為房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展指明方向。

回顧過往，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項制度主要服務(wù)于擴大供給、緩解住房短缺，在支撐行業(yè)快速發(fā)展的同時，也在資本加速擴張中逐步形成了“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，其風險和弊端在本輪調(diào)整中集中暴露，已難以為繼。

圍繞如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近期在接受中央廣播電視總臺采訪時表示，下一步將重點夯實房地產(chǎn)開發(fā)、融資和銷售等基礎(chǔ)性制度。在開發(fā)環(huán)節(jié)，做實項目公司制，確保資金封閉運行、專款專用；在融資環(huán)節(jié)，推行主辦銀行制，由一家銀行或銀團對項目融資進行統(tǒng)籌管理；在銷售環(huán)節(jié)，逐步推行現(xiàn)房銷售制度，實現(xiàn)“所見即所得”。

2025年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則進一步明確，2026年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的重點之一仍是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。會議提出，要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新和城中村改造盤活存量用地，推動收購存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等，并強調(diào)城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時優(yōu)化政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動市場平穩(wěn)運行。

在上述政策框架下，盡管全國房地產(chǎn)銷售整體尚未完全企穩(wěn)，但自2025年第四季度以來，部分熱點城市憑借較強的基本面和更為匹配的供給結(jié)構(gòu)，已率先顯現(xiàn)回穩(wěn)跡象，為行業(yè)修復提供了重要的先行信號。