收25萬(wàn)預(yù)繳費(fèi)后蒸發(fā)，東原仁知服務(wù)子公司陷“跑路”傳聞

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

攥著三張不同物業(yè)公司的催繳單，璟閱新寓小區(qū)業(yè)主困惑不已。過(guò)去的十二個(gè)月里，小區(qū)經(jīng)歷了三任“管家”，卻沒(méi)一個(gè)能真正解決問(wèn)題。

春節(jié)將至，位于南京市棲霞區(qū)龍?zhí)督值赖沫Z閱新寓小區(qū)，近200戶業(yè)主卻正陷入一場(chǎng)物業(yè)費(fèi)催繳的循環(huán)與維權(quán)困境中。

他們向原物業(yè)公司澄方物業(yè)預(yù)交了費(fèi)用后，卻遭遇物業(yè)“卷錢跑路”。

更荒誕的接力賽也隨即開(kāi)始：倉(cāng)促引進(jìn)的新物業(yè)公司，因收不上費(fèi)而難以為繼，輪番上門向業(yè)主催繳費(fèi)用，導(dǎo)致部分業(yè)主一年內(nèi)被催繳三次，而遺留的電梯超檢等安全隱患，卻成了無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的“孤兒?jiǎn)栴}”。

一張預(yù)繳費(fèi)收據(jù)，將璟閱新寓小區(qū)業(yè)主們拉進(jìn)“被催繳-無(wú)服務(wù)”的循環(huán)噩夢(mèng)。

而另一個(gè)更值得玩味的事實(shí)是：這家“跑路”的澄方物業(yè)，并非無(wú)名小卒，它的全資控股方，是港股上市物企——東原仁知服務(wù)（02352.HK）。

“消失”的物業(yè)公司

璟閱新寓小區(qū)2019年交付，2020年上海澄方物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“澄方物業(yè)”）正式進(jìn)駐小區(qū)提供服務(wù)。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2024年底，澄方物業(yè)推出“預(yù)繳物業(yè)費(fèi)可享折扣”活動(dòng)，不少業(yè)主為了省錢，紛紛提前繳納了一至三年的物業(yè)費(fèi)。

但在成功收取173戶業(yè)主共計(jì)約25萬(wàn)元的預(yù)交費(fèi)用僅僅半年后，2025年7月1日，小區(qū)業(yè)主驚訝地發(fā)現(xiàn)物業(yè)人員全部撤離，小區(qū)陷入無(wú)人管理狀態(tài)。

雖然龍?zhí)督值谰o急聯(lián)系住建部門，住建部門也責(zé)令澄方物業(yè)履行告知和交接義務(wù)，2025年7月2日，澄方物業(yè)回到了璟閱新寓小區(qū)，并出具了一份撤場(chǎng)公告，稱到了7月底他們就撤走。

隨后，璟閱新寓小區(qū)物管會(huì)緊急找來(lái)江蘇萬(wàn)國(guó)物業(yè)管理公司，但后者只做了3個(gè)月也匆匆離場(chǎng)了；2025年11月10日，物管會(huì)又找到了現(xiàn)任物業(yè)公司——南京蓬程物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“蓬程物業(yè)”）接手。

但澄方物業(yè)撤場(chǎng)之時(shí)，不僅未移交預(yù)收費(fèi)用，連小區(qū)的資料、公共設(shè)施設(shè)備等也沒(méi)有完成正式交接。

當(dāng)?shù)佚執(zhí)督值老嚓P(guān)工作人員說(shuō)，經(jīng)他們前期統(tǒng)計(jì)，澄方物業(yè)在服務(wù)期間，共收取了173戶業(yè)主的預(yù)交費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括三部分：物業(yè)費(fèi)、停車管理費(fèi)，以及部分業(yè)主用延遲拿到的地產(chǎn)賠付金抵扣的物業(yè)費(fèi)，總金額約25萬(wàn)元。其中不乏有業(yè)主一次性預(yù)交了三年的物業(yè)費(fèi)。

成立于2015年5月13日，澄方物業(yè)注冊(cè)地位于上海，

公開(kāi)資料顯示，這家“跑路”的上海澄方物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2015年5月13日，注冊(cè)地位于上海。更為關(guān)鍵信息點(diǎn)是，它其實(shí)是東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司的全資控股子公司。

澄方物業(yè)“卷款跑路”事件，經(jīng)由南京新聞綜合廣播官媒報(bào)道之后輿論持續(xù)發(fā)酵，但截至目前無(wú)論是澄方物業(yè)還是母公司東原仁知服務(wù)，均尚未對(duì)此公開(kāi)回應(yīng)。

羅韶穎的考題

澄方物業(yè)“消失”背后是否還另有隱情，尚不得知。

但東原仁知服務(wù)浮出，從某個(gè)角度來(lái)看，也意味著澄方物業(yè)“卷款跑路”事件已不再是簡(jiǎn)單的企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)，而直接關(guān)聯(lián)到一家上市物業(yè)公司的治理與責(zé)任問(wèn)題。

“璟閱新寓”是該小區(qū)的政府備案核準(zhǔn)的名稱，其推廣名為“中駿東原·璟閱”。

進(jìn)一步資料顯示，該樓盤開(kāi)發(fā)商為南京駿原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2018年，由瑞奇國(guó)際有限公司和南京泰裕置業(yè)有限公司分別直接持股50%，而后者的實(shí)控人最終指向東原仁知服務(wù)老板羅韶宇。

聚焦東原仁知服務(wù)，去年11月，羅韶宇的親妹妹羅韶穎從非執(zhí)行董事調(diào)任執(zhí)行董事，從戰(zhàn)略監(jiān)督者轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略執(zhí)行者，深度介入東原仁知服務(wù)的日常運(yùn)營(yíng)與管理決策。

在人事變動(dòng)公告中，東原仁知服務(wù)明確表示，該調(diào)任令是基于“公司之戰(zhàn)略發(fā)展及營(yíng)運(yùn)管理需要”，以及對(duì)羅韶穎“參與度有所提升”的考量。

因應(yīng)收款減值，東原仁知服務(wù)在2024年經(jīng)歷了一輪刮骨療傷，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.30億元，與上年同期基本持平。同期錄得毛利約2.08億元，同比減少2.3%，毛利率為13.6%；而凈利潤(rùn)虧損約6164.3萬(wàn)元，上一年同期盈利343.4萬(wàn)元。

2025年上半年，虧損沒(méi)有延續(xù)，但盈利能力持續(xù)減弱。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，東原仁知服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.937億元，同比增長(zhǎng)3.1%；期內(nèi)錄得利潤(rùn)約2880萬(wàn)元，同比提升14.2%。然而，毛利同比下降12.7%，毛利率降至13.8%，創(chuàng)近五年新低。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)物業(yè)城市服務(wù)板塊收益增長(zhǎng)8.8%至5.03億元，毛利率由去年同期的16.8%滑落至12.3%，同比減少4.5個(gè)百分點(diǎn)。東原仁知服務(wù)解釋稱，主要受經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的成本上升，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致高毛利業(yè)務(wù)減少的影響。

美好生活服務(wù)板塊錄得1.0%的小幅增長(zhǎng)至1.17億元，但涉外、科技、醫(yī)療等綜合服務(wù)板塊收益下降9.5%至1.74億元。

“羅韶穎的調(diào)任有助于提升運(yùn)營(yíng)敏捷性，從幕后到前臺(tái)，可以繞過(guò)冗長(zhǎng)的決策鏈條，加速資源調(diào)配。”從非執(zhí)行董事調(diào)任為執(zhí)行董事，羅韶穎角色轉(zhuǎn)變被業(yè)內(nèi)普遍視為“臨危受命”。

璟閱新寓小區(qū)的問(wèn)題，最終將如何解決？這不僅關(guān)系到東原仁知服務(wù)的市場(chǎng)口碑，或也是外界對(duì)這位物管“鐵娘子”的一次審視。

行業(yè)監(jiān)管之困

回到璟閱新寓小區(qū)，電梯超檢、垃圾堆積、一年被催繳三次物業(yè)費(fèi)，業(yè)主們的生活仍被澄方物業(yè)“跑路”事件攪得一團(tuán)糟。

現(xiàn)任物業(yè)公司蓬程物業(yè)同樣面臨收費(fèi)難的歷史遺留問(wèn)題。

事實(shí)上，為了讓業(yè)主們安心繳費(fèi)，在物管會(huì)的協(xié)調(diào)下，璟閱新寓小區(qū)成立了監(jiān)管賬戶，物業(yè)公司每月支取15萬(wàn)元用于維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但蓬程物業(yè)負(fù)責(zé)人坦言，這筆錢用于維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)根本不夠。

更棘手的是歷史遺留問(wèn)題——小區(qū)三期電梯早在2025年8月就已超檢到期，但責(zé)任歸屬成了無(wú)頭案：“按常理來(lái)說(shuō)和我們物業(yè)沒(méi)有任何關(guān)系，這是8月份的事，我們11月10號(hào)進(jìn)場(chǎng)的，這個(gè)費(fèi)用誰(shuí)來(lái)出，誰(shuí)都不會(huì)認(rèn)了。”

而為討回之前多繳的物業(yè)費(fèi)，璟閱新寓小區(qū)業(yè)主也嘗試聯(lián)系了澄方物業(yè)此前負(fù)責(zé)該小區(qū)管理的項(xiàng)目經(jīng)理。但項(xiàng)目經(jīng)理表示，自己已經(jīng)離職了，相關(guān)情況他也不了解，讓業(yè)主自己聯(lián)系社區(qū)。

龍?zhí)督值老嚓P(guān)工作人員則表示，澄方物業(yè)服務(wù)在南京已沒(méi)有項(xiàng)目，其公司注冊(cè)地又在上海，南京本地部門的監(jiān)管和督促存在一定難度。因此，他們希望能聯(lián)系到上海市相關(guān)部門幫助協(xié)調(diào)此事。

據(jù)悉，在市區(qū)房產(chǎn)等部門的共同努力下，目前，南京房產(chǎn)部門已將相關(guān)情況以聯(lián)系函的形式，發(fā)函給上海市相關(guān)部門。區(qū)住建局也已匯報(bào)政法委，擬協(xié)調(diào)公檢法等多部門介入調(diào)查。

物業(yè)公司“進(jìn)場(chǎng)易、退場(chǎng)亂”的問(wèn)題并非孤例，尤其是近一兩年，物業(yè)撤場(chǎng)潮加劇，各類問(wèn)題頻出。

目前，各地也正嘗試通過(guò)法規(guī)和實(shí)際案例來(lái)規(guī)范這一領(lǐng)域。

比如福建省在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或自合同終止之日起三十日內(nèi)退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

條例進(jìn)一步要求物業(yè)企業(yè)必須移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、預(yù)收或者拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其賬目以及其他物業(yè)管理所需相關(guān)資料。

在璟閱新寓小區(qū)，電梯超檢問(wèn)題懸而未決，業(yè)主手中三張不同時(shí)期的繳費(fèi)單，像一面鏡子，映照出物業(yè)行業(yè)的失序與規(guī)范缺失。

而對(duì)東原仁知服務(wù)而言，如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與服務(wù)質(zhì)量，如何在提升利潤(rùn)的同時(shí)保持企業(yè)責(zé)任，在當(dāng)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，或?qū)⑹潜热魏呜?cái)務(wù)數(shù)據(jù)都更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

相關(guān)公司：東原仁知服務(wù)hk02352