委托姑姑賣(mài)房，卻被低價(jià)過(guò)戶給表妹？法院判全額賠償｜借名買(mǎi)房律師

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案情介紹

2003年，張明遠(yuǎn)（時(shí)年未成年）名下登記了一號(hào)房屋。2012年，因“做生意需資金”，他通過(guò)公證委托姑姑李文慧代為出售該房。

然而，李文慧并未掛牌出售，而是在2012年12月27日，以8元價(jià)格將房屋“賣(mài)”給自己的女兒李思琪，并于4日后完成過(guò)戶。

2013年，張明遠(yuǎn)得知此事，立即起訴要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但法院認(rèn)為：

“合同形式合法，不構(gòu)成惡意串通，且張明遠(yuǎn)可另案主張賠償。”

敗訴后，張明遠(yuǎn)轉(zhuǎn)而提起委托合同違約之訴，要求：

李文慧賠償房屋市場(chǎng)價(jià)值517.6萬(wàn)元；

支付利息（按年24%）；

李思琪承擔(dān)連帶責(zé)任。

李文慧辯稱：

房屋實(shí)為她全額出資購(gòu)買(mǎi)，僅因規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)借張明遠(yuǎn)名義登記；

過(guò)戶是“拿回自己房子”，非惡意處分；

8元是建委工作人員建議填寫(xiě)的“象征性價(jià)格”。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 李文慧賠償張明遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)損失517.6萬(wàn)元；

? 按同期貸款利率支付利息（非24%）；

? 李思琪承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；

法院說(shuō)理

借名買(mǎi)房關(guān)系不成立

雖有資金往來(lái)，但無(wú)證據(jù)證明購(gòu)房時(shí)三方達(dá)成“借名”合意；

房屋登記在張明遠(yuǎn)名下近10年，李文慧從未主張權(quán)屬；

錄音中僅稱“我出過(guò)錢(qián)”，未明確“房子是我的”；

產(chǎn)權(quán)歸屬以登記為準(zhǔn)，出資≠所有權(quán)。

受托人嚴(yán)重違反忠實(shí)義務(wù)

委托目的是“出售變現(xiàn)”，而非“轉(zhuǎn)移至親屬名下”；

以8元交易，明顯背離委托宗旨，構(gòu)成重大過(guò)失；

根據(jù)《合同法》第406條，受托人因過(guò)錯(cuò)造成委托人損失，應(yīng)賠償。

買(mǎi)受人非善意，承擔(dān)連帶責(zé)任

李思琪作為李文慧之女，明知8元價(jià)格不合理；

未支付對(duì)價(jià)，不屬于善意取得；

與母親存在共同損害委托人利益的行為，應(yīng)連帶賠償。

利息按法定標(biāo)準(zhǔn)支持

原告主張24%無(wú)法律依據(jù)；

法院酌定按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。

勝訴辦案心得

本案是“委托賣(mài)房被惡意操作”的典型維權(quán)成功案例，關(guān)鍵策略如下：

轉(zhuǎn)換訴訟策略：從“確權(quán)”轉(zhuǎn)向“索賠”

前案已確認(rèn)合同有效，繼續(xù)糾纏“無(wú)效”徒勞。果斷轉(zhuǎn)向委托合同違約之訴，聚焦“賠償損失”，切中要害。

用評(píng)估報(bào)告鎖定損失金額

申請(qǐng)法院委托評(píng)估，確定2012年房屋市值為517.6萬(wàn)元，將抽象損失轉(zhuǎn)化為具體債權(quán)。

瓦解“借名買(mǎi)房”抗辯

強(qiáng)調(diào)：

無(wú)書(shū)面協(xié)議；

無(wú)購(gòu)房時(shí)合意；

長(zhǎng)期未主張權(quán)利；

登記公示效力優(yōu)先。

成功守住“張明遠(yuǎn)是真實(shí)權(quán)利人”的底線。

追究買(mǎi)受人連帶責(zé)任

抓住“8元交易+母女關(guān)系”這一明顯異常，論證非善意取得，擴(kuò)大責(zé)任主體，保障執(zhí)行到位。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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