親屬主張借名買房無合意，借名買房律師助力登記人保住房屋勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳浩向法院提起訴訟，請求判令陳凱協助將一號房屋產權從陳凱名下轉移登記至自己名下，并由陳凱承擔全部訴訟費用。

陳浩訴稱，1994年某地拆遷，其家庭獲得兩套購房指標，當時與兄長陳明、被告陳凱及母親趙蘭約定，一套由兄長陳明購買，另一套由自己購買，購房后與母親共同居住。因拆遷分配政策規定有房戶不屬于被安置對象，陳浩與陳凱均有住房，不符合購房標準，陳浩為擴大房屋分配面積，與陳凱商議，由陳凱開具無房證明獲取購房資格，陳浩借用陳凱名義購買一號房屋。

經查，1995年3月10日，陳凱作為購房人與甲公司（售房單位）簽訂《出售公有住房協議書》，約定購買一號房屋，房屋建筑面積68.1平方米，享受相關工齡優惠及購房優惠。當日《拆遷戶購房憑證》顯示購房人為陳凱，被拆遷戶購房人處有陳浩（書寫習慣署名“陳昊”）及陳凱簽字。1998年，一號房屋登記至陳凱名下，2000年，雙方就一號房屋簽訂補充協議，由陳浩補交5554元將房屋標準價改成本價。

陳浩提交的購房收據、辦證費用收據顯示，一號房屋全部購房款、辦證費用均由其代為繳納，同時提交水電燃氣費、供暖費票據，主張自1995年起與母親共同居住在一號房屋，母親2003年病逝后，其繼續居住至今，房屋相關權利憑證亦由其保管，據此主張自己系一號房屋實際所有權人。

陳凱辯稱，不同意陳浩的全部訴訟請求，雙方之間不存在借名買房合意。其稱，一號房屋系拆遷安置所得，自己系被拆遷人及合法購房人，購買房屋時使用了自己14年的工齡優惠，購房款實際由兄長陳明支付，后自己已將房款償還陳明；陳浩僅系代為辦理購房手續、繳納相關費用，其居住一號房屋系為方便照顧母親，并非基于借名買房關系，房屋相關權利憑證由陳浩保管系代辦手續遺留所致。

庭審中，陳凱申請證人陳莉（陳浩、陳凱之姐）出庭作證，證人陳述一號房屋系陳凱與母親共同安置所得，購房款由陳明支付，后陳凱償還，陳浩居住房屋系為照顧母親，雙方無借名買房約定，陳凱對該證言予以認可，陳浩不予認可。此外，陳凱提交對話錄音，錄音中陳浩認可一號房屋系母親與陳凱所有，其居住系基于照顧母親，雙方曾商議互換房屋居住，陳浩稱該錄音存在誘導性、系偷錄，不認可其證明目的。

裁判結果

依照相關法律規定，法院作出判決如下：

駁回原告陳浩的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。借名買房關系的成立，核心是雙方存在明確的借名買房合意，即雙方約定一方以另一方名義購買房屋，房屋實際所有權歸借名人所有，出名人僅為名義登記人。

本案的核心爭議焦點是陳浩與陳凱之間就一號房屋是否存在合法有效的借名買房合意。結合本案查明的事實及雙方提交的證據，法院難以認定借名買房合意成立，具體理由如下：

其一，陳浩主張雙方存在借名買房約定，但未提交書面借名協議，亦未提交有效證據證明雙方就借名買房達成口頭約定，其提交的出資、居住、憑證保管等證據，均不能單獨或結合其他證據證明借名合意存在——出資行為可基于代辦、借貸等多種法律關系產生，居住行為可基于親屬照料、房屋借用等原因形成，憑證保管可基于代辦手續遺留，上述事實均不足以印證借名買房關系。

其二，一號房屋系拆遷安置所得，陳凱系合法被拆遷人及購房人，房屋登記至陳凱名下，購買時使用了陳凱的工齡優惠，該工齡優惠與陳凱個人身份相關，系其專屬權益，若雙方存在借名買房合意，理應就工齡優惠的使用及補償作出明確約定，但陳浩未提交相關證據。

其三，陳凱提交的證人證言、對話錄音能夠相互印證，證明雙方無借名買房合意，陳浩在錄音中認可一號房屋系母親與陳凱所有，雙方曾商議互換房屋，該陳述與借名買房主張相互矛盾，其雖稱錄音存在誘導性、系偷錄，但未提交相反證據反駁其真實性。

其四，陳浩主張借用陳凱名義購房系為規避拆遷分配政策，該主張無充分證據佐證，且即便存在該情形，亦不能僅憑規避政策的行為推定借名買房合意成立。

綜上，陳浩提交的證據不足以證明其與陳凱之間存在借名買房合意，其要求陳凱協助辦理一號房屋過戶登記的訴訟請求，無事實及法律依據，法院不予支持，陳凱作為一號房屋登記所有權人，其合法權益應依法予以保護。

勝訴辦案心得

結合本案核心沖突，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人參考：

1. 借名買房合意是核心，無明確約定難認定。本案中，原告敗訴的關鍵的是未能證明雙方存在借名買房合意，法院認定出資、居住、憑證保管等事實不足以推定借名關系成立。提醒當事人，若確無借名買房約定，面對他人借名主張時，需明確否認合意，并收集相關證據反駁對方主張，避免因證據不足承擔不利后果。

2. 妥善留存證據，筑牢維權防線。借名買房糾紛中，證據是勝訴關鍵。本案中，我方提交的證人證言、對話錄音能夠相互印證，形成完整證據鏈，反駁原告借名主張，同時保留了工齡優惠相關證據，印證自身合法購房身份。提醒當事人，面對此類糾紛，需留存與房屋相關的協議、錄音、證人證言、出資憑證等證據，明確自身權利主張的事實依據。

3. 區分“代辦手續”與“借名買房”，避免混淆法律關系。本案中，原告以代辦手續、代為出資為由主張借名買房，我方抗辯系代辦關系并提交證據佐證，得到法院支持。提醒當事人，親屬之間代辦購房手續、代繳費用較為常見，需注意留存代辦相關證據，明確代辦關系與借名買房關系的區別，避免后續產生權屬爭議。

4. 重視專屬權益憑證，強化自身產權證明。本案中，一號房屋購買時使用了陳凱的專屬工齡優惠，該權益與陳凱個人身份綁定，成為法院認定其合法購房身份、反駁借名主張的重要依據。提醒當事人，購買房屋時若享受個人專屬優惠（如工齡、社保、限購資格等），需妥善留存相關憑證，強化自身作為房屋合法所有權人的證明力。

5. 應對借名買房起訴，及時委托專業律師維權。本案中，原告以多種間接證據主張借名買房，我方律師精準抓住“無借名合意”核心，梳理證據、反駁對方主張，最終助力陳凱勝訴。實踐中，借名買房糾紛（尤其是親屬間、拆遷安置房相關）案情復雜，證據認定難度較大，若你被他人主張借名買房、起訴要求過戶，或遭遇同類房產權屬爭議，可聯系我們，我們將以專業的法律視角，幫你梳理辦案思路、收集關鍵證據、精準抗辯維權，全程護航你的合法房產權益，助力你守住房屋產權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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