股東代持公司房產(chǎn)拒配合過戶，北京房產(chǎn)律師助力公司維權(quán)

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

甲公司（曾用名丙公司）因經(jīng)營發(fā)展需要購置辦公用房，因貸款銀行要求只能以個人名義辦理按揭貸款，經(jīng)甲公司股東會決議，決定以公司股東江辰的名義購置一號房屋，約定房屋產(chǎn)權(quán)歸甲公司所有，江辰簽字同意。

2005年12月30日，江辰作為買受人，與丁公司（出賣人）簽署《商品房預(yù)售合同》，約定購買一號房屋，房屋總價款2700332元，首付款按約定支付，剩余房款以個人住房擔(dān)保貸款形式支付。后江辰辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，但一號房屋的全部首付款、按揭貸款均由甲公司支付，且按揭貸款已于2011年全部還清。

甲公司主張，多次要求江辰配合辦理一號房屋的過戶登記手續(xù)，但江辰始終拒絕，故甲公司向法院提起訴訟，請求確認(rèn)一號房屋歸其所有、判令江辰協(xié)助辦理過戶登記，并由江辰承擔(dān)相關(guān)訴訟費用。

江辰辯稱，不同意甲公司的全部訴訟請求，主張雙方不存在借名買房合同關(guān)系。其稱，雖然一號房屋房款由甲公司賬戶支出，但雙方系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該款項屬于其向甲公司的借款，不影響其作為房屋所有權(quán)人的地位；同時主張甲公司受大股東控制，侵犯其小股東利益，甲公司提起本案訴訟系為霸占房屋，且借名買房違反國家政策，不應(yīng)得到支持。

經(jīng)查，雙方確認(rèn)以下事實：1. 一號房屋現(xiàn)登記在江辰名下，設(shè)計用途為住宅，產(chǎn)權(quán)證填發(fā)于2007年；2. 一號房屋購買后至2012年，一直由甲公司占有使用，房屋裝修、辦公家具購置及各項相關(guān)費用均由甲公司承擔(dān)；3. 與一號房屋相關(guān)的買賣合同、貸款合同、購房款發(fā)票等原件，均一直由甲公司保管；4. 江辰系甲公司現(xiàn)有股東之一，持股比例9.6437%，甲公司另一股東為法定代表人，持股比例90.3563%。

為證明借名買房關(guān)系成立，甲公司提交了《丙公司及其關(guān)聯(lián)公司全體股東關(guān)于相關(guān)房屋按揭貸款的約定》（以下簡稱《約定》），該文件載明因銀行要求按揭貸款只能以個人名義辦理，全體股東一致同意江辰等人以個人名義代表公司按揭貸款，所購房產(chǎn)歸公司所有，落款有包括江辰在內(nèi)的全體股東簽字及相關(guān)公司簽章，落款日期為2006年3月5日。江辰不認(rèn)可該《約定》的真實性，主張其未簽署過該文件，但不申請司法鑒定；即便簽名屬實，亦系甲公司在其空白簽名文檔上擅自套打，非其真實意思表示，且文件中房屋坐落不詳，不能指向一號房屋。

此外，甲公司提交《借條》一張，主張一號房屋產(chǎn)權(quán)證原本由公司保管，后被江辰借走，該借條載明江辰從甲公司員工處借走一號房屋所有權(quán)證原件，有江辰簽字確認(rèn)。江辰不認(rèn)可該事實，但對借條上其簽名亦不申請司法鑒定，主張即便簽名屬實，亦系甲公司單方套打。

裁判結(jié)果

依照相關(guān)法律規(guī)定，法院作出判決如下：

于本判決生效之日起七日內(nèi)，被告江辰協(xié)助將坐落于一號房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告甲公司名下；

法院說理

本案的核心爭議焦點是甲公司與江辰之間就一號房屋是否存在合法有效的借名買房關(guān)系。結(jié)合本案查明的事實及雙方提交的證據(jù)，能夠形成完整的證據(jù)鏈，足以認(rèn)定借名買房關(guān)系成立：首先，甲公司提交的《約定》明確載明，因銀行按揭貸款限制，同意江辰等人以個人名義代表公司購房，房產(chǎn)歸公司所有，該文件有江辰簽字及相關(guān)公司簽章，江辰雖否認(rèn)其真實性，但不申請司法鑒定，亦未提交相反證據(jù)反駁；其次，雙方均認(rèn)可一號房屋的全部購房款、按揭貸款均由甲公司支付，房屋購買后長期由甲公司占有使用、承擔(dān)相關(guān)費用，且房屋相關(guān)權(quán)利憑證均由甲公司保管，該系列事實與借名買房關(guān)系高度契合，能夠印證甲公司的主張。

關(guān)于江辰的抗辯意見，其一，其主張雙方系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房款系其向甲公司的借款，但未提交借條、借款合同等任何證據(jù)證明借貸關(guān)系成立，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果；其二，其主張《約定》非其真實意思表示、房屋坐落不明確等，均未提交有效證據(jù)佐證，法院不予采納；其三，其主張借名買房違反國家政策，無事實及法律依據(jù)，本案借名買房系因銀行貸款限制，未損害社會公共利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不構(gòu)成合同無效的情形。

甲公司可依據(jù)借名買房關(guān)系，要求江辰履行協(xié)助過戶的合同義務(wù)，該請求具有事實及法律依據(jù)，法院予以支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案“公司借股東名義買房、股東拒過戶、借名買房關(guān)系認(rèn)定“總結(jié)以下辦案心得及維權(quán)指引，供同類糾紛當(dāng)事人（尤其是企業(yè)）參考：

1. 借名買房務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。本案中，甲公司提交的《約定》系勝訴的核心證據(jù)，明確載明借名買房的原因、房產(chǎn)歸屬及相關(guān)約定，為法院認(rèn)定借名關(guān)系提供了直接依據(jù)。提醒企業(yè)，若確需借個人名義買房，務(wù)必簽訂正式的借名買房協(xié)議，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、過戶時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免口頭約定引發(fā)后續(xù)糾紛。

2. 留存完整證據(jù)鏈，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。借名買房糾紛中，證據(jù)的完整性直接決定維權(quán)成敗。本案中，甲公司不僅留存了書面借名約定，還保留了全部購房款支付憑證、房屋相關(guān)權(quán)利憑證、房屋占有使用證據(jù)（裝修、繳費記錄等），形成了完整的證據(jù)鏈，完美印證了借名買房的事實。提醒當(dāng)事人，借名買房期間，務(wù)必留存出資憑證、房屋使用記錄、溝通記錄等所有相關(guān)證據(jù)，以備不時之需。

3. 警惕借名主體特殊身份帶來的風(fēng)險，提前防范違約。本案中，借名人為公司股東，后期因股東利益糾紛反悔拒不過戶，給公司帶來維權(quán)成本。提醒企業(yè)，借股東、員工等內(nèi)部人員名義買房時，除簽訂書面協(xié)議外，還可在協(xié)議中約定違約責(zé)任，同時留存相關(guān)人員的簽字確認(rèn)文件，防范其事后反悔、違約的風(fēng)險。

4. 區(qū)分借名買房的合法性，規(guī)避無效情形。并非所有借名買房約定均有效，若借名買房系為規(guī)避限購政策、損害社會公共利益或違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，約定可能被認(rèn)定為無效。本案中，借名買房系因銀行貸款限制，未違反相關(guān)規(guī)定，故被法院認(rèn)定為有效。提醒當(dāng)事人，借名買房前需核實相關(guān)政策及法律規(guī)定，規(guī)避法律風(fēng)險。

實踐中，公司借個人名義買房、股東代持房產(chǎn)、借名買房后拒過戶等糾紛頻發(fā)，企業(yè)往往因證據(jù)留存不足、法律認(rèn)知偏差、訴訟請求不當(dāng)導(dǎo)致維權(quán)受阻。若你（企業(yè)）正遭遇此類借名買房、房產(chǎn)過戶相關(guān)糾紛，可聯(lián)系我們，我們將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理辦案思路、深挖關(guān)鍵證據(jù)、明確訴訟請求，全程護(hù)航你的合法房產(chǎn)權(quán)益，助力你高效維權(quán)、順利實現(xiàn)訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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