購房后賣家親屬拒絕騰退房屋，北京房產律師助力買方成功追回房屋

案情介紹

原告陳景明向法院提出訴訟請求：1.判令被告李兆輝依法返還屬于陳景明的一號房屋；2.判令李兆輝支付陳景明房屋占用費，自2018年3月31日起，按照每月5250元的標準，給付至房屋實際返還之日止，暫計至2021年7月16日共計207339元；3.本案訴訟費由李兆輝承擔。

事實和理由：2010年12月17日，陳景明與李兆輝之父李洪斌簽訂《房屋買賣協議》，約定李洪斌將一號房屋以110萬元的價格賣給陳景明，承諾180日內騰房并配合辦理過戶手續。協議簽訂后，陳景明向李洪斌支付購房款80萬元。李洪斌生前有子女李兆娟及李兆輝二人，2009年，經法院A號民事判決，一號房屋判歸李洪斌所有。2015年3月4日，李洪斌去世。自2011年起，一號房屋一直由李兆輝長期占用，未按合同約定騰交陳景明。2018年，經法院B號、C號民事判決，判令李兆娟協助陳景明辦理一號房屋產權過戶手續。2019年4月15日，通過法院強制執行，陳景明取得一號房屋不動產權證書。此后，陳景明多次要求李兆輝騰退房屋、支付占用費，均遭到無理拒絕，遂訴至法院。

被告李兆輝辯稱：不同意原告全部訴訟請求，其居住的是自己的房屋，不應返還房屋、支付占用費。1. 其對一號房屋享有居住使用權，該房屋系李洪斌所在單位甲公司，以收回其家庭原有公房及自建房為條件，分配給全家六口人的住房，其居住使用權系甲公司賦予，有權長期居住；2. 其系借名買房，1993年甲公司房改售房時，李洪斌明確表示不買房，勸說李兆輝出資，以李洪斌名義購買一號房屋，全部房款14235元由其支付，房屋裝修、水電物業費等亦由其承擔，一號房屋實際歸其所有；3. 陳景明與李洪斌簽訂的《房屋買賣協議》及80萬元收款無效，陳景明明知其占用房屋且房屋存在異議登記，仍簽訂協議，相關協議及付款均不符合常理，且有證人證明該房屋買賣系虛假交易，未實際支付房款。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，法院組織當事人進行了證據交換和質證。法院查明，一號房屋系李洪斌所在單位甲公司分配，1998年李洪斌取得房屋所有權；此前多起訴訟中，李兆輝主張借名買房、要求確認房屋權屬或拒絕騰退，均經法院生效判決駁回，其再審申請亦被駁回；2010年陳景明與李洪斌簽訂的《房屋買賣協議》，經后續生效判決確認合法有效，并判令李兆娟協助過戶；2019年4月15日，陳景明確認取得一號房屋不動產權證書；雙方認可自2018年3月31日以來，一號房屋僅有李兆輝一人居住使用；經原告申請，法院委托乙評估公司對一號房屋2018年3月31日至2021年7月16日的市場租金進行評估，評估結果為207339元，李兆輝對評估報告有異議，但不申請鑒定人出庭；李兆輝系完全喪失勞動能力，月收入不足3000元。

裁判結果

一、李兆輝于本判決生效之日起180日內將一號房屋騰退并返還給陳景明；二、李兆輝于本判決生效之日起30日內向陳景明支付房屋占用費，以每月2000元為標準。

法院說理

法院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。本案核心爭議焦點為：1. 陳景明是否有權要求李兆輝騰退一號房屋；2. 李兆輝是否應支付房屋占用費及相關標準、期間。

關于房屋騰退，陳景明經人民法院生效判決并通過強制執行程序，取得了一號房屋的不動產權登記證書，系一號房屋合法所有權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。人民法院的生效裁判文書具有既判力，已為生效裁判確認的事實，當事人無須舉證證明。李兆輝此前多次以借名買房、享有居住使用權為由，主張房屋權屬或拒絕騰退，均經法院生效判決駁回，其再審申請亦被駁回，在前序裁判未被撤銷前，該部分裁判結果對本案具有拘束力。無權占有不動產的，權利人可以請求返還原物，結合生效裁判認定李兆輝無權占用一號房屋的事實，陳景明作為所有權人要求李兆輝騰退房屋，于法有據，法院予以支持。

關于房屋占用費，侵害物權造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償。陳景明以所有權為依據主張占用費，本案僅處理其2019年4月15日取得房屋所有權后的相關損失。因陳景明未提供證據證明其取得產權證后，曾向李兆輝主張騰退房屋并支付占用費，法院酌情確定占用費自本案原審立案日起計算；結合評估機構出具的租金評估價格、房屋取得過程、陳景明購買房屋時的認知情況，以及李兆輝的身體、經濟和居住狀況，法院酌情確定按每月2000元計算占用費，對過高部分不予支持。

關于李兆輝的抗辯意見，其一，其主張享有居住使用權，缺乏充分事實及法律依據，一號房屋已登記在陳景明名下，其居住使用權不能對抗所有權人的合法權利；其二，其主張借名買房，該主張已多次經法院生效裁判駁回，且未提供新的有效證據推翻前序裁判，法院不予采信；其三，其主張《房屋買賣協議》及付款無效，未提供充分有效證據證明，且相關協議效力已被生效裁判確認，該抗辯意見法院亦不予采信。

勝訴辦案心得

本案系房屋騰退、占用費糾紛與借名買房抗辯交織的典型案例，核心是所有權人維護物權、追回被占用房屋并主張損失。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供房屋所有權人參考，助力大家依法維護自身合法權益：

1. 物權維權核心：牢牢把握“不動產登記”核心依據，強化產權證明效力。本案中，我方首要任務是梳理原告的產權取得流程，重點提交不動產權證書、生效裁判文書、強制執行裁定書等證據，明確原告系一號房屋合法所有權人，依法享有物權，這是原告勝訴的核心基礎。實踐中，房屋所有權人遭遇房屋被占用、他人主張權屬等糾紛時，應首先整理好不動產權屬證明、產權取得相關文書，明確自身物權合法性，為維權奠定基礎。

2. 精準抗辯借名買房等無效抗辯，善用生效裁判既判力。本案中，被告以借名買房、享有居住使用權為由拒絕騰退，我方律師重點圍繞“生效裁判既判力”展開抗辯，提交被告此前多次主張借名買房、居住使用權被駁回的生效裁判文書，明確其抗辯意見已被生效法律文書否定，且未提供新證據推翻前序裁判，成功說服法院不予采信其抗辯。實踐中，面對他人以借名買房、歷史居住權等為由侵占房屋的情況，應重點檢索相關生效裁判，善用既判力規則，精準反駁無效抗辯。

3. 合理主張損失，精準固定證據，兼顧合理性與合法性。本案中，原告主張房屋占用費，我方協助原告申請法院委托專業評估機構，對房屋租金價格進行評估，固定損失計算的核心依據；同時，結合案件實際情況，合理調整占用費主張期間及標準，兼顧被告的實際經濟狀況，確保主張具有合理性，最終獲得法院支持。實踐中，物權人主張占用費、損失等，應提前固定相關證據（如評估報告、溝通記錄等），合理確定主張金額及期間，避免因主張過高或證據不足導致訴求無法全部支持。

4. 復雜房屋糾紛，務必委托專業律師，制定針對性維權方案。本案案情復雜，交織房屋買賣、繼承、借名買房、生效裁判執行等多個法律要點，被告抗辯理由多樣，且涉及多起前序訴訟，維權難度較大。我方律師精準梳理案件脈絡，檢索對應法律依據，整合產權、生效裁判、評估報告等完整證據鏈，制定“確認產權合法性+反駁無效抗辯+合理主張損失”的針對性維權方案，全程把控訴訟流程，助力當事人實現勝訴維權。實踐中，房屋騰退、占用費、借名買房相關糾紛，往往涉及復雜的法律關系和證據認定，若你作為房屋所有權人，遭遇房屋被占用、他人無理主張權屬、索賠損失無果等情況，可聯系我們，我們將以專業的法律視角，幫你梳理證據、制定維權方案、精準抗辯，全程護航你的合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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