弟弟主張借姐姐名義買房遭起訴，借名買房律師助力姐姐駁回訴求

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林文浩向法院提出訴訟請求：1、判令原告與被告的借名買房關系成立；2、判令二被告及第三人協助原告辦理一號房屋的抵押權注銷登記手續；3、判令二被告配合原告辦理一號房屋過戶手續，將該房屋轉移登記至原告名下；4、訴訟費由二被告承擔。

事實和理由：林文浩與被告林婉清系姐弟關系，林婉清與被告張恪系夫妻關系。2008年，林文浩為換購一號房屋，賣掉原有住房，后因其前妻需享受單位集資建房無房福利，遂與林婉清在雙方父親林建國見證下達成口頭協議，約定林文浩借用林婉清名義購買一號房屋，房屋首付款及按揭貸款均由林文浩負擔。多年來，林文浩多次要求林婉清辦理房屋過戶手續，林婉清均以手續繁瑣為由推脫，林文浩基于親情未過多追究。2018年，林婉清經濟狀況惡化，否認雙方存在借名買房事宜，且曾起訴要求林文浩騰退一號房屋，林文浩為維護自身權益，提起本案訴訟。

被告林婉清、張恪辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。1、雙方之間不存在借名買房法律關系，一號房屋系林婉清自行購買，購房合同由其簽訂，首付款及按揭貸款均由其支付、償還；2、林文浩并非一直居住在一號房屋，林婉清曾多次將房屋出租，林文浩僅系階段性借住，其居住期間交納的水、電費等系應盡義務，不能作為主張房屋所有權的依據；3、林文浩持有的購房相關合同及票據原件，系其在房屋內居住期間擅自盜取，并非其作為實際購房人的佐證。

第三人甲銀行述稱：一號房屋在其處辦理有抵押貸款，貸款全部結清后，其同意協助辦理抵押登記注銷手續。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，法院組織當事人進行了證據交換和質證。法院查明，一號房屋的購房合同由林婉清簽訂，房屋所有權證登記在林婉清名下；房屋首付款從林婉清賬戶轉出，相關存款憑證簽名均為林婉清，林文浩主張首付款系其現金存入林婉清賬戶，但未提供證據佐證；房屋按揭貸款由林婉清名下賬戶償還結清，林文浩主張其以現金存款方式償還貸款并借款支付尾款，僅提供證人證言，未提供銀行交易明細等有效證據，且被告不予認可；林婉清曾多次將一號房屋出租，并提交了房屋租賃合同及物業費繳納憑證，林文浩主張租賃合同未實際履行，但未提供證據證明。

裁判結果

駁回原告林文浩的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，當事人應對其主張提供證據予以證明，不能提供證據或提供的證據不能證明其主張的，應承擔舉證不能的責任。本案爭議焦點為原告林文浩與被告林婉清之間就一號房屋是否存在借名買房關系。

主張借名買房法律關系存在的當事人，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任，且證明標準應達到高度可能性。結合本案查明的事實，綜合分析如下：

第一，關于房屋出資，林文浩主張其實際支付首付款及按揭貸款，但未能提供有效證據證明其向林婉清賬戶存入現金的事實，亦未能提供貸款償還的相關憑證，相反，房屋首付款轉出賬戶、貸款還款賬戶均為林婉清名下，相關憑證簽名亦為林婉清，無法認定林文浩系實際出資人。

第二，關于房屋使用，林婉清提交的房屋租賃合同、物業費繳納憑證，能夠證明其曾多次出租一號房屋，林文浩僅系階段性居住。其居住期間交納的相關費用，系居住使用房屋的應盡義務，不能作為其主張房屋所有權的依據，亦無法佐證借名買房關系存在。

第三，關于證據持有，林文浩持有的購房相關資料原件，被告主張系其在房屋內居住期間擅自盜取。對此，林文浩未能提供證據證明其合法持有該部分資料，因此該部分證據不能單獨作為認定其系實際購房人的依據。

綜上，林文浩提供的現有證據不足以證明其與林婉清之間存在借名買房事實，其提出的全部訴訟請求缺乏事實及法律依據，法院依法予以駁回。

勝訴辦案心得

本案系借名買房糾紛中，名義登記人（被告）反駁原告借名主張并勝訴的典型案例。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供借名買房糾紛中名義登記人參考，助力大家依法維護自身合法權益：

1. 借名買房糾紛核心，遵循“誰主張，誰舉證”原則，精準抗辯原告舉證不足的短板。本案中，原告主張借名買房關系成立，但未能提供書面借名協議、有效出資憑證、合法持有購房資料等核心證據，我方律師重點圍繞“原告舉證不能”展開抗辯，結合法院調取的存款憑證、貸款還款記錄等證據，明確指出原告主張缺乏事實依據，這是本案勝訴的關鍵。實踐中，作為借名糾紛中的名義登記人，遭遇對方起訴時，首要任務是審查對方證據的完整性和有效性，針對其舉證不足的部分精準抗辯，同時提交自身持有房屋、支付款項的相關證據，強化自身主張。

2. 妥善留存房屋相關憑證，筑牢自身維權基礎。本案中，我方重點提交了被告簽訂的購房合同、房屋所有權證、首付款轉賬記錄、貸款還款憑證、房屋租賃合同、物業費繳納憑證等全套證據，形成完整證據鏈，充分證明被告系一號房屋的合法購買人及所有權人，有力反駁了原告的不實主張。提醒借名糾紛中的名義登記人，無論是否存在真實借名約定，都應妥善留存房屋購房、付款、出租、維護等相關憑證，一旦發生糾紛，該類證據將成為維護自身權益的核心支撐，避免因證據缺失陷入被動。

3. 精準反駁原告不實主張，明確區分“借住”與“實際所有”的界限。本案中，原告以其曾在房屋內居住、交納相關費用為由主張實際所有權，我方律師精準反駁，明確指出“居住使用”與“所有權”系不同法律概念，原告階段性借住房屋、交納居住期間的相關費用，系其應盡義務，不能作為主張房屋所有權的依據；同時，針對原告主張“擅自盜取購房資料”的抗辯，結合房屋出租及原告借住的事實，進一步佐證原告主張的不合理性，獲得法院采信。

4.借名買房糾紛專業性強，務必委托專業律師制定針對性抗辯方案。本案案情復雜，涉及口頭協議效力、舉證責任分配、證據認定等多個法律難點，我方律師精準梳理案件事實，檢索對應法律依據，重點圍繞原告舉證不足的核心短板，制定針對性抗辯思路，整合我方證據鏈，精準反駁原告全部訴訟請求，最終助力當事人勝訴維權。實踐中，借名買房糾紛往往涉及親情糾葛，證據認定難度較大，若你作為名義登記人遭遇借名買房訴訟，被主張存在借名關系、要求辦理房屋過戶等，可聯系我們，我們將以專業的法律視角，幫你梳理證據、制定抗辯方案、精準維權，全程護航你的房屋合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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