自住型商品房借名購(gòu)房，律師幫助出資人成功確權(quán)｜北京房產(chǎn)律師

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案情介紹

2015年，陳靜因名下已有住房，不具備購(gòu)買(mǎi)北京市自住型商品房資格。為購(gòu)置一號(hào)房屋，她與丈夫周建國(guó)協(xié)商，以周建國(guó)名義購(gòu)房。

此后，雙方多次通過(guò)書(shū)面文件確認(rèn)房屋歸屬：

2016年1月簽訂《借名買(mǎi)房協(xié)議》，明確“房屋產(chǎn)權(quán)歸陳靜所有”；

2016年4月、2017年12月，周建國(guó)兩次出具《聲明》，稱“一號(hào)房屋實(shí)際出資人為陳靜，不屬于我”；

2016年5月《婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議》、2018年12月《協(xié)議證明》均重申：因避稅假離婚，房屋始終歸陳靜。

房屋首付款及全部貸款均由陳靜賬戶支付。2019年1月，周建國(guó)去世。2019年2月，一號(hào)房屋正式登記至周建國(guó)名下（單獨(dú)所有）。

陳靜起訴周建國(guó)的子女周濤、周琳，要求確認(rèn)房屋歸其所有，并辦理過(guò)戶。

周濤、周琳辯稱：

雙方不存在借名買(mǎi)房合意；

自住型商品房不得借名購(gòu)買(mǎi)，協(xié)議無(wú)效；

2018年離婚協(xié)議已將房屋分給周建國(guó)，屬其遺產(chǎn)。

關(guān)鍵進(jìn)展：

訴訟過(guò)程中，陳靜一次性結(jié)清剩余貸款120萬(wàn)元，并取得抵押權(quán)人乙銀行出具的《貸款結(jié)清及同意辦理解押手續(xù)函》。房屋已具備過(guò)戶條件。

裁判結(jié)果

法院判決：

周濤、周琳于判決生效后30日內(nèi)協(xié)助陳靜將一號(hào)房屋過(guò)戶至陳靜名下。

法院說(shuō)理

借名買(mǎi)房協(xié)議合法有效

多份協(xié)議經(jīng)司法鑒定，確系周建國(guó)本人簽署；

內(nèi)容清晰表明“陳靜出資、周建國(guó)代持”；

雖為規(guī)避限購(gòu)政策，但房屋已取得產(chǎn)權(quán)證，未損害社會(huì)公共利益，協(xié)議有效。

繼承人應(yīng)繼受合同義務(wù)

周建國(guó)去世后，其合同義務(wù)由繼承人承繼；

協(xié)議明確約定“協(xié)助過(guò)戶”，繼承人不得拒絕。

過(guò)戶障礙已消除

陳靜已全額清償貸款，抵押權(quán)人同意解押；

房屋無(wú)查封、無(wú)其他權(quán)利限制，具備物權(quán)變動(dòng)條件；

故其過(guò)戶請(qǐng)求應(yīng)予支持。

自住型商品房借名不必然無(wú)效

該房屋已轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，不再具有保障屬性；

雙方約定未違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于主動(dòng)消除履行障礙。對(duì)類似客戶，建議：

起訴前或訴訟中務(wù)必清貸解押

法院支持過(guò)戶的前提是“房屋可過(guò)戶”。即使協(xié)議再充分，若有抵押，仍可能被駁回。主動(dòng)還清貸款、取得解押文件，是勝訴基石。

多份書(shū)面協(xié)議形成證據(jù)閉環(huán)

從《借名協(xié)議》到《婚前財(cái)產(chǎn)約定》再到《臨終聲明》，層層遞進(jìn)，徹底堵住對(duì)方“無(wú)合意”抗辯。

自住型商品房并非絕對(duì)禁止借名

若房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證且滿限售期，法院更關(guān)注是否實(shí)際損害公共利益。本案中，房屋早已交付使用，未擠占他人資格，故協(xié)議有效。

繼承人不能以“不知情”對(duì)抗有效合同

即使繼承人未參與協(xié)議簽訂，只要被繼承人生前債務(wù)/義務(wù)真實(shí)存在，繼承人即負(fù)有履行責(zé)任。

“假離婚”不影響協(xié)議效力

法院關(guān)注的是雙方真實(shí)意思表示。即便為避稅離婚，只要協(xié)議內(nèi)容真實(shí)，仍具法律約束力。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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