未來3年，樓市最值得關(guān)注的地方

來源：格隆匯APP

扎堆供地，會有地王嗎？

太猛了，宅地炸場

雖然深圳沒有像上海那樣，使出收儲二手房作為保障這樣的大招，但也憋了個不小的招。

地塊的變動，一般事關(guān)市場三年的變化。

因為每一宗用地價未來都是新房市場的風(fēng)向標，而從拍地到新房真正銷售的過程往往是1—3年。

最近深圳的光明區(qū)公告，2026年將會有5宗居住用地開展招拍掛。

這次光明拿出的都是壓箱底的靚地，還是一次性5宗，具體位置就在曾經(jīng)市場熱捧的龍光玖龍臺地塊、金融街地塊、電建洺悅府附近。

這幾宗宅地緊鄰深圳實驗學(xué)校光明部、光明區(qū)城市規(guī)劃展覽館、光明區(qū)圖書館、光明區(qū)群眾體育中心、光明區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、光明新城公園、6 號線鳳凰城地鐵站、13 號線二期北延站點等關(guān)鍵配套等。

這是光明這五年來最大一次規(guī)模核心宅地釋放，與前幾年供地節(jié)奏形成鮮明對比。

2021年9宗、2022年6宗、2023年4宗、2024年零成交、2025年僅 2宗且底價成交。

對市場而言，是不小的利好。

一方面，5宗宅地的位置都處于光明核心區(qū)域中的核心地段，周邊匯聚了光明頂級的配套，就像寶安中心小小的一片聚集了寶安整個區(qū)域最好的配套。

去過光明鳳凰的，都會知道如今光明鳳凰的變化。

短短幾年時間，這一片已經(jīng)由原來的民房、大量的工地變成如今的宜居區(qū)域之一。

另一方面，按照深圳當前的新房“好房子”趨勢，這一批新房會向“新國標”看齊，也會向新規(guī)戶型看齊，戶型、社區(qū)建設(shè)更好。

深圳如今其他區(qū)域也正經(jīng)歷新老戶型或者建設(shè)標準交替，一些區(qū)域誕生了典型的新項目。

比如中海把“玖章系列”放在龍崗大運，做了一個中海大運玖章花園，全景艙設(shè)計標準，要做龍崗大運的頭部新標桿，重新定義龍崗大運改善類社區(qū)的天花板；

再比如龍崗坂田的天安云谷1號，也要做坂田版本的“香蜜湖一號”，設(shè)計理念貫穿立體花園、濱湖界面、崗頭科技公園的秋葉湖通過人行天橋、綠化休閑帶延伸入戶等。

所以新地塊的誕生，區(qū)域新房的品質(zhì)競爭能夠給市場帶來更多的“好房子”。

另外，對市場而言，優(yōu)質(zhì)的地塊，不僅能夠提升房企拿地的積極性，在一定程度上，拍地的穩(wěn)定性，能夠帶來市場樂觀的預(yù)期。

未來3年的市場

核心片區(qū)的扎堆供應(yīng)用地，永遠有雙面性。

積極的一面就是可供市場抉擇的“好房子”會越來越多。

5宗用地上市，預(yù)計市場會迎來五六千套新住宅的供應(yīng)。

但本身光明的區(qū)域就很卷。

光明的市場成交，基本都集中在新房或者0-5年的次新房層面。根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，從去年深圳各區(qū)成交樓齡分布的情況來看，光明0-5年樓齡成交的占比最大，達到45.8%，若加上6—10年樓齡的成交占比，樓齡10年內(nèi)的成交占比就達到84%。

也就是說，光明的二手房市場次新房的交易比例是非常高的。

近5年入市的新房轉(zhuǎn)身成為二手房的房源并不少。

在鏈家平臺上的掛盤也能看到，有的在售房源，很多還是毛坯或者簡單裝修，從未入住，連家具都未放置空置著的房源。

這樣的房源，實際與新房也就無異了。

5年的樓齡的住宅，實際上房齡相差得不遠，有的小區(qū)分期開發(fā)，分期分樓棟交付，前一期交付掛上了二手房，后一期才剛交付，還是同一個社區(qū)或者花園，對市場而言，房齡的價值差距并不明顯。

所以，核心用地的扎堆，無疑也會進一步增加光明核心地段的成交壓力。

2020年萬人守候的金融街，備案總價最便宜的是92平的戶型，總價453萬。而去年12月92平左右的戶型，成交總價在335萬—339.8萬。

同樣在2020年被市場熱選的電建洺悅府，最低備案總價為548萬（約92平），去年12月約92平戶型，成交總價僅約378.9萬。

上一個這么有庫存壓力的區(qū)域是龍華的梅林關(guān)片區(qū)，自從進入改地周期后，就進入了供應(yīng)的爆發(fā)期。

這幾年誕生保利龍譽、中海瓏悅理、中建鵬宸云筑、深業(yè)上城學(xué)府、超核紫云府、超核中心潤府等。

后續(xù)還會有大批量宅地供應(yīng)的預(yù)期。

去年年底龍華梅林關(guān)片區(qū)就傳出“梅林關(guān)新城”規(guī)劃方案。

規(guī)劃中布局了大量住宅用地、產(chǎn)業(yè)與商業(yè)用地。

（梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計國際咨詢設(shè)計優(yōu)勝方案的圖示）

而根據(jù)最新土地利用安排，片區(qū)預(yù)計新增住宅建筑面積約82萬平方米，僅警犬基地騰挪后，就有可能會有6宗住宅用地。

整體來看，就意味著梅林關(guān)將繼續(xù)成為龍華核心區(qū)未來重要的新增住宅供應(yīng)區(qū)域。

所以，梅林關(guān)的格局也將會是如今光明核心地段也扎堆招掛拍后的表現(xiàn)。

梅林關(guān)這些新房供應(yīng)過后，也陸續(xù)誕生了一些二手房的成交。

比如2022年及2023年分期入市的保利龍譽，入市最低總價分別為約569萬（約82平備案總價）及約521萬（約79平備案總價）。

去年12月約90.61平成交總價約480萬，今年1月約95.24平成交總價約512萬。

比如2023年超核潤府分期入市，一期最低備案總價為673萬（約99平備案總價），二期最低備案總價為643萬（約98平備案總價）。

去年11月成交一套114平戶型，總價約790萬，12月成交一套約113.68平戶型，總價約855萬。

所以，對周邊的住宅小區(qū)而言，要面臨的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，無論新舊都會是一個巨大的挑戰(zhàn)。

作者 | 騎豬英雄