萬科68億特定債券轉讓安排引發關注

萬科特定債券轉讓安排是當前房地產行業債務化解過程中的標志性事件，這一安排涉及7只債券、金額約68億元，自2026年2月6日起正式實施。

一、具體安排細節

涉及債券： "21萬科02"、"21萬科04"、"21萬科06"、"22萬科02"、"22萬科04"、"22萬科06"、"23萬科01"共7只債券。

實施時間： 自2026年2月6日起作為特定債券轉讓，部分債券已于2026年2月2日起停牌。

交易規則變更：

1. 計價方式： 由凈價交易調整為全價交易，自轉讓起始日起不再作除息處理。

2. 投資者范圍： 限定為專業機構投資者，個人投資者無法參與。

3. 交易方式： 支持點擊成交、詢價成交、協商成交、競買成交等方式，通過固定收益平臺成交。

4. 申報數量： 協商成交申報數量上海不低于1000元面額，深圳不低于100元面額。

特定債券定義： 根據交易所規則，特定債券是對違約或存在重大兌付風險的公司債券所做的風險標識類債券，簡稱前綴為"H"，買入方僅限債券專業機構投資者。

二、背景與原因分析

債務壓力集中爆發： 2026年是萬科償債壓力的關鍵年份，公司需應對公開市場債務的集中到期問題。僅2026年二季度就將迎來約65億元的債務到期高峰，其中下一筆人民幣債券計劃于4月到期。

財務狀況嚴峻： 萬科2025年業績預告顯示歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年494.78億元的虧損大幅擴大，連續兩年累計虧損達1314.8億元。截至2025年三季度末，萬科現金及現金等價物僅603.88億元，而短期借款及一年內到期的非流動負債高達1514億元，資金缺口超過900億元。

銷售持續下滑： 2025年前三季度萬科全口徑銷售額1004.6億元，同比下降44.6%，銷售面積下降41.8%。銷售端的斷崖式下滑直接切斷了最重要的現金回流渠道。

三、已采取的債務應對措施

債券展期成功： 在特定債券轉讓安排前，萬科已完成關鍵債務重組：

? 2026年1月21日："21萬科02"債券（余額11億元）展期1年方案以92.11%的同意率獲得通過。

? 2026年1月27日："22萬科MTN004"（余額20億元）和"22萬科MTN005"（余額37億元）兩筆合計57億元中期票據展期議案獲得100%通過。

? 展期方案： 均采用"10萬元固定兌付+40%本金立即兌付+60%本金展期1年"的模式，并提供項目公司應收款質押增信。

大股東持續支持： 深鐵集團作為萬科第一大股東，在債務化解過程中提供了持續支持：

? 2025年累計向萬科提供借款超300億元。

? 2026年1月27日再次提供不超過23.6億元借款，用于償還公開市場發行的債券本金與利息，借款期限36個月，利率2.34%。

? 支持條件從信用借款轉向要求資產抵質押擔保借款，體現了更加市場化的支持方式。

四、市場反應與影響

債券價格波動： 在債務重組消息發酵期間，萬科債券經歷了劇烈波動：

? 2025年11月下旬，多只債券盤中跌超20%觸發臨時停牌，"22萬科02"單日跌幅達29%。

? 隨后市場情緒有所修復，萬得地產債30指數自2026年1月中旬低點反彈約35%。

機構投資者應對： 不同類型的機構投資者采取了差異化策略：

? 公募基金： 已大幅減持萬科債券，目前持倉量較小。

? 銀行理財： 作為主要持有者面臨較大壓力，部分銀行表示在監管明確前不會接受展期方案。

? 保險資金： 通過"保債計劃"等非標產品對萬科風險敞口超過340億元，面臨資產減值和償付能力下降的風險。

行業信用分化： 萬科作為行業龍頭和曾經的"優等生"尋求展期，可能重塑房企信用評估體系。分析認為展期事件對資產質量一般、債務負擔較重的地產國企債定價仍有影響，國企債信用分化可能加劇。

五、未來挑戰與展望

償債高峰持續： 未來兩年萬科仍面臨巨大償債壓力：

? 2026年：超過120億元境內債需要償還。

? 2027年：70億元海外債及超過30億元境內債到期。

核心問題未解： 展期只是"以時間換空間"，將即期風險后置，遠非"上岸"。萬科真正的挑戰在于銷售端持續下滑，如果這個核心問題不能解決，展期對長期現金流壓力只有短期的緩解作用。

行業轉型標志： 萬科820億元的預虧和債務重組安排，為房地產行業劃下分水嶺：

? 估值邏輯從"看土地儲備"轉向"看經營現金流"。

? 發展模式從"規模杠桿"轉向"聚焦協同"。

? 風險控制從"依賴政策"轉向"構建韌性"。

政策環境變化： 房地產融資協調機制持續發力，對已進入"白名單"的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年，較之前的展期期限大幅延長。

六、總結

萬科特定債券轉讓安排是當前房地產行業債務化解進入新階段的典型體現。這一安排通過將高風險債券轉入特定板塊、限定專業機構投資者參與、調整交易規則等方式，實現了風險隔離和市場規范。雖然暫時緩解了短期兌付壓力，但萬科仍面臨嚴峻的經營挑戰和持續的償債高峰。

這一事件反映了房地產行業從"高負債、高周轉、高增長"舊模式向"穩經營、控風險、重品質"新模式的深刻轉型。對于投資者而言，需要重新評估房企信用風險，關注企業的真實經營現金流和資產質量；對于行業而言，萬科案例為其他出險房企提供了債務重組的參考范式，但同時也警示行業風險化解之路依然漫長。