上海市中心房子掛100天，從600萬降到這個數才成交

最近不少關注上海樓市的人都在問，上海市中心一套去年標價600萬的房子，掛了100天左右，最后到底能賣多少錢。很多人憑感覺猜，要么說跌幾十萬，要么說回暖漲價，其實真實情況沒有那么極端，也不是網上傳言的那樣大起大落。我結合靜安、普陀、黃浦、徐匯等市中心區域的真實成交案例、中介后臺數據、買家出價記錄，用大白話把整個過程、價格變化、最終成交價、為什么是這個價，完完整整講清楚，不夸大、不制造焦慮，讓想賣房、想買房的人都能看明白當前上海二手房的真實行情。

先把最核心的結果說在前面：上海市中心地段，去年掛牌600萬的普通住宅，非學區、非頂流次新、無特殊稀缺資源，連續掛牌約100天，經過幾次調價之后，最終真實成交價大多在520萬至550萬之間，平均折扣在8—13個點，多數集中在530萬—540萬成交。不是腰斬，也不是回本，更不是反彈大漲，而是典型的“以價換量、理性成交”。

為什么要強調“上海市中心”？因為上海樓市現在分化特別明顯，遠郊和市中心完全兩個行情。遠郊房子掛牌半年一年都沒人看，成交價一降再降；但市中心因為地段固定、配套成熟、地鐵便利、生活方便，再怎么調整，底線都比外圍穩得多。同樣600萬的房子，放在郊區可能要降到450萬才有人問，但在市中心，只要價格回到合理區間，很快就能被剛需、置換、落戶買家接走。

我接觸到的這套房子很有代表性，位于靜安區長壽路附近，樓齡2004年左右，地鐵7、13、14號線覆蓋，標準兩房，戶型方正、樓層中等、無明顯硬傷，沒有學區溢價，也不是老破小，去年業主最初掛牌600萬，心理預期很高，覺得市中心地段不可能跌。

剛掛牌前兩周，帶看量還可以，每天兩三組，買家大多是內環內置換、年輕夫妻落戶、剛需上車。但一到談價格，買家普遍只出到540萬—560萬，和業主600萬的心理價位差太遠，根本談不攏。業主堅持認為自己房子地段好、配套全，少了600萬不賣，中介多次建議適當調價，業主都不愿意，就這樣拖了一個多月。

進入第二個月，市場行情慢慢變化，帶看量明顯減少，從每天兩三組變成兩三天一組，咨詢的人也少了。同期周邊同戶型房源越來越多，有的業主直接掛570萬、560萬，價格優勢一下子就出來了。這套600萬的房子慢慢被淹沒，變成“冷門房源”，只有人刷到，沒有人實地來看。業主這才開始著急，主動問中介現在市場到底什么價，中介把近期真實成交單發過去，業主才意識到，自己的預期已經跟不上當前行情。

掛牌第65天，業主第一次調價，從600萬降到570萬，降幅30萬。調價之后，帶看量稍微回升一點，但買家出價依然謹慎，最高只出到535萬，還有人出525萬、530萬，差距依然很大。業主覺得已經降了30萬，買家還要砍幾十萬，接受不了，又僵持了二十多天。

這期間，上海二手房市場已經出現明顯變化：掛牌量連續多月下降，成交量連續三個月站穩2.2萬套以上，價格止跌企穩，但買家依然理性，只買“性價比高”的房子，虛高房源一律不接盤。市中心優質地段老公房、普通兩房三房，議價空間從原來的10%—15%收窄到5%—10%，但前提是價格要先到位。

掛牌第90天，業主眼看快三個月了，家里有置換計劃，急需回款，不再硬扛，第二次調價，直接降到540萬，這個價格已經接近市場真實成交價。調價之后，帶看量明顯增多，三天之內有兩組買家出到530萬、535萬，其中一組買家誠心購買，愿意盡快簽約、配合流程。

最終，掛牌第102天，雙方談妥，以535萬成交。從最初600萬到最終535萬，總共降了65萬，折扣約9.2折，屬于市中心非常典型、非常普遍的成交結果。

很多人會問，為什么不是600萬成交，也不是跌到500萬以下？這里面有三個關鍵原因，也是當前上海樓市的真實邏輯。

第一，虛高報價被市場擠掉，回歸真實成交價。去年很多業主掛牌價帶有“預期水分”，比真實市場價高出10%左右，以為能遇到愿意加價的買家，結果市場越來越理性，水分必須擠掉。600萬里面，大概有40萬—60萬是虛高部分，降價就是把這部分去掉。

第二，市中心有底線，不會大跌。黃浦、靜安、徐匯、長寧這些核心區域，土地稀缺、地鐵集中、商業醫療教育配套成熟，不管市場怎么變，自住需求一直都在。只要價格合理，馬上就能成交，不像遠郊那樣缺乏支撐。所以跌到一定程度，就會有買家進場，形成底部支撐。

第三，100天是關鍵周期，超過三個月心態會變。上海二手房市場有一個規律，掛牌30天是觀望期，60天是調整期，90—120天是決策期。超過100天還沒賣出，業主大多會面臨置換、回款、移民、離婚等實際壓力，不再堅持高價，愿意按市場價成交；而買家看到掛牌時間長，也知道業主有誠意賣，出價會更接近真實水平。

除了這套典型案例，我還整理了同區域、同價位、同掛牌周期的多組成交數據，結果都非常接近。靜安區、黃浦區、徐匯區內環內，600萬左右兩房，掛牌90—120天，成交價普遍在520萬—550萬，房齡新、戶型好、有車位的偏向550萬；房齡老、樓層差、有硬傷的偏向520萬，整體波動不超過30萬，非常穩定。

對比整個上海市場，這種走勢也很清晰。2025年上海二手房經歷了一輪價格調整，2025年12月開始止跌，2026年1月成交22834套，同比上漲超24%，連續三月維持高位。成交企穩之后，價格不再大幅下跌，但也沒有快速反彈，而是進入“平穩筑底、溫和成交”階段。買家不再恐慌性搶購，業主不再盲目掛高價，雙方都更理性，成交價圍繞真實市場價值小幅波動。

對于普通人來說，不管是買房還是賣房，看懂這個行情比什么都重要。

如果你是賣房的業主，房子在上海市中心，600萬價位，不要抱著去年甚至前年的高價不放，也不用恐慌性降價。參考當前行情，合理掛牌價比最高點降8%—10%，掛牌兩三個月內大概率能賣出；硬扛高價，只會越掛越久，最后還是要調價，反而耽誤時間。

如果你是買房的買家，不用等“暴跌抄底”，市中心不具備大跌基礎。遇到掛牌100天左右、價格降到530萬上下的誠心房源，戶型、樓層、地鐵符合需求，就可以認真談，這個價格已經是相對底部，再想大幅降價的空間很小。遇到虛高掛牌的房源，直接忽略，不用浪費時間。

還有一個常見誤區要澄清：網上經常有人說“上海樓市暴漲”“市中心房價腰斬”，這兩種說法都不真實。暴漲沒有數據支撐，腰斬不符合市中心基本面，真實行情就是擠掉水分、理性回歸、平穩成交，沒有大起大落，只有實實在在的價格和成交量。

房子對普通人來說是最大的家庭資產，不管買還是賣，都不能聽傳言、看噱頭，要盯著真實成交、真實帶看、真實價格。上海市中心600萬的房子，100天左右以530多萬成交，不是個例，而是當前市場的普遍現狀，反映的是上海樓市最真實、最樸素的邏輯：地段有價值，價格要理性，時間換空間，合適就成交。

樓市波動是常態，穩才是長久的趨勢。不焦慮、不盲從，看清真實數據，做出適合自己的選擇，就是最穩妥的方式。

你身邊有沒有上海二手房買賣的真實經歷？你覺得當前市中心房價是高還是低？歡迎在評論區分享交流。

僅供參考 具體以實際成交與官方市場數據為準