拆遷安置人口被拒房屋居住，房地產(chǎn)律師助其起訴獲法院支持

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

鄭某海（化名）與魏某蘭（化名）系夫妻關(guān)系，二人生育四名子女，分別為長(zhǎng)女鄭某敏、長(zhǎng)子鄭某軍、次子鄭某峰、次女鄭某燕。魏某蘭于1999年去世，未留有遺囑，其父母均先于其去世。

1995年12月，鄭某海因其所在單位（甲公司，原房山區(qū)××管理局）福利分房，與甲公司簽訂《職工購(gòu)買康居住宅樓房協(xié)議書》，購(gòu)買一號(hào)房屋一套，建筑面積78.35平方米，總房?jī)r(jià)32439元。該房屋購(gòu)買時(shí)采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，折抵了鄭某海36年工齡及魏某蘭18年工齡，鄭某燕支付了大部分購(gòu)房款。1995年12月15日，一號(hào)房屋登記在鄭某海名下，鄭某海長(zhǎng)期在該房屋內(nèi)居住。

2008年3月，鄭某海自書遺囑一份，載明一號(hào)房屋系單位福利房，由鄭某燕出資購(gòu)買，約定二老在世期間由二老居住，去世后房屋歸鄭某燕繼承。但鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰均稱不知情，否認(rèn)曾參與協(xié)商。

2009年9月21日，鄭某海與鄭某燕私下簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定鄭某燕以27萬元價(jià)格購(gòu)買一號(hào)房屋，但鄭某燕未實(shí)際支付該房款。次日，鄭某燕出具承諾書，承諾二老在世期間仍由二老居住該房屋，房產(chǎn)證交由二老保管。隨后，二人辦理了房屋過戶登記，一號(hào)房屋變更至鄭某燕名下。

2022年11月，鄭某海以雙方系虛假意思表示（鄭某燕用于抵押貸款）為由，起訴鄭某燕，請(qǐng)求確認(rèn)上述買賣合同無效并恢復(fù)房屋登記，鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰作為第三人參與訴訟。法院作出A號(hào)民事判決，駁回鄭某海全部訴訟請(qǐng)求，鄭某海上訴后，二審法院作出B號(hào)民事判決，駁回上訴、維持原判。該案審理中，鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰才得知一號(hào)房屋已于2009年被私下過戶。

三原告認(rèn)為，一號(hào)房屋系鄭某海與魏某蘭夫妻共同財(cái)產(chǎn)，魏某蘭去世后未析產(chǎn)，應(yīng)屬全體繼承人共同共有。鄭某海與鄭某燕私下簽訂買賣合同、辦理過戶，未告知三原告，系惡意串通，侵犯其繼承權(quán)益。為維護(hù)自身合法權(quán)益，三原告委托律師起訴至法院，提出兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 確認(rèn)案涉《存量房屋買賣合同》無效，判令鄭某燕將一號(hào)房屋恢復(fù)登記至鄭某海名下；2. 本案訴訟費(fèi)由鄭某燕負(fù)擔(dān)。

庭審中，鄭某燕辯稱：本案構(gòu)成重復(fù)起訴，此前A號(hào)、B號(hào)判決已審查合同效力；其與鄭某海系借名買房，其全額出資，系房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，三原告知情并同意；合同經(jīng)房管部門審核，合法有效。鄭某海辯稱，同意三原告訴訟請(qǐng)求，過戶系因鄭某燕需用房屋抵押貸款，未告知其他子女，房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

裁判結(jié)果

確認(rèn)鄭某海與鄭某燕于2009年9月21日就一號(hào)房屋簽訂的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》中，涉及鄭某海個(gè)人財(cái)產(chǎn)份額部分有效，涉及鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰財(cái)產(chǎn)份額部分無效。

該判決核心意義在于：明確遺產(chǎn)房屋未析產(chǎn)前屬于全體繼承人共同共有，部分繼承人私下與他人簽訂買賣合同處置房屋，構(gòu)成惡意串通、侵犯其他繼承人權(quán)益的，對(duì)應(yīng)份額的合同內(nèi)容無效。彰顯了專業(yè)遺產(chǎn)繼承律師在遺產(chǎn)房屋維權(quán)中的核心作用，為類似私下過戶、惡意串通糾紛提供了典型參考。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 本案是否構(gòu)成重復(fù)起訴；2. 案涉房屋買賣合同是否存在惡意串通、損害三原告權(quán)益的情形；3. 三原告要求恢復(fù)房屋登記的訴求是否成立。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下（重點(diǎn)聚焦房屋相關(guān)）：

第一，本案不構(gòu)成重復(fù)起訴。根據(jù)法律規(guī)定，導(dǎo)致合同無效的情形有多種，此前A號(hào)案件中，鄭某海主張合同無效的理由是“雙方虛假意思表示”，本案三原告主張無效的理由是“二被告惡意串通、損害第三人權(quán)益”，訴訟標(biāo)的、主張理由均不同，不符合重復(fù)起訴的構(gòu)成要件，故對(duì)鄭某燕的該抗辯意見不予采信。

第二，案涉房屋買賣合同部分無效。首先，一號(hào)房屋系鄭某海與魏某蘭夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，雖登記在鄭某海名下，但屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。魏某蘭去世后，全體繼承人未對(duì)房屋進(jìn)行析產(chǎn)繼承，該房屋應(yīng)屬鄭某海、鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰、鄭某燕共同共有。其次，鄭某燕主張借名買房，但其未能提交證據(jù)證明雙方存在借名買房合意，且房屋系鄭某海單位福利房，僅鄭某海具有購(gòu)房資格，房款亦通過工齡折抵了部分（非鄭某燕全額出資），故對(duì)借名買房主張不予采信。最后，鄭某海與鄭某燕私下簽訂買賣合同，未告知三原告，鄭某燕未實(shí)際支付房款，結(jié)合過戶后鄭某燕出具的承諾書，足以認(rèn)定二人存在惡意串通，損害了三原告的繼承權(quán)益，該處分行為超出鄭某海的個(gè)人份額，對(duì)應(yīng)三原告繼承份額的合同內(nèi)容無效；但鄭某海處分自身份額的意思表示真實(shí)，該部分合同內(nèi)容有效。

第三，三原告要求恢復(fù)房屋登記的訴求不予支持。因案涉房屋尚未進(jìn)行析產(chǎn)繼承，各繼承人的具體份額未明確，此時(shí)恢復(fù)房屋登記缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，三原告可在完成析產(chǎn)繼承、明確權(quán)利份額后另行主張?jiān)撛V求。

第四，舉證責(zé)任分配。當(dāng)事人對(duì)自己的主張應(yīng)提供證據(jù)佐證，鄭某燕未能舉證證明借名買房合意、三原告知情并同意過戶，應(yīng)承擔(dān)不利后果；三原告提交的房屋產(chǎn)權(quán)證明、親屬關(guān)系證明、此前案件判決書等證據(jù)，能夠證明房屋的共有性質(zhì)及二被告惡意串通的事實(shí)，其核心主張具有事實(shí)和法律依據(jù)。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“遺產(chǎn)房屋私下過戶、惡意串通認(rèn)定”這一高頻家庭房產(chǎn)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示。為類似案件中當(dāng)事人的維權(quán)提供參考。

精準(zhǔn)鎖定核心訴求，明確維權(quán)突破口。本案核心是“確認(rèn)合同部分無效、維護(hù)遺產(chǎn)份額”，專業(yè)遺產(chǎn)繼承律師可重點(diǎn)圍繞“房屋共有性質(zhì)、惡意串通事實(shí)、重復(fù)起訴抗辯破解”三大關(guān)鍵點(diǎn)梳理證據(jù)，避開“恢復(fù)登記”的現(xiàn)階段法律障礙，聚焦核心權(quán)益，確保訴求貼合法院裁判邏輯，最終實(shí)現(xiàn)勝訴目標(biāo)。

破解重復(fù)起訴抗辯，厘清訴訟標(biāo)的差異。面對(duì)被告提出的“重復(fù)起訴”抗辯，北京房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)區(qū)分兩次訴訟的“主張理由、訴訟主體核心訴求”，明確本案以“惡意串通”為由主張無效，與此前以“虛假意思表示”為由的訴訟并非同一法律關(guān)系，成功破解抗辯，為案件審理掃清障礙。

強(qiáng)化惡意串通證據(jù)鏈，反駁借名買房主張。房地產(chǎn)律師可協(xié)助當(dāng)事人收集“房屋共有證據(jù)（夫妻關(guān)系、工齡折抵記錄）、私下過戶證據(jù)（買賣合同、過戶登記記錄）、無支付房款證據(jù)、承諾書”等，形成完整證據(jù)鏈，證明二被告惡意串通的事實(shí)；同時(shí)，針對(duì)對(duì)方的借名買房主張，重點(diǎn)反駁“無合意證據(jù)、購(gòu)房資格專屬、非全額出資”三大核心點(diǎn)，否定對(duì)方抗辯的合法性。

理性評(píng)估訴求可行性，規(guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。本案中，律師結(jié)合“遺產(chǎn)未析產(chǎn)”的事實(shí)，提前告知當(dāng)事人“恢復(fù)登記訴求暫無法支持”，引導(dǎo)當(dāng)事人聚焦“確認(rèn)合同無效、鎖定遺產(chǎn)份額”的核心訴求，避免盲目主張導(dǎo)致維權(quán)無果，最大化維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，同時(shí)為后續(xù)析產(chǎn)繼承訴訟奠定基礎(chǔ)。

最后，若您正面臨遺產(chǎn)房屋被私下過戶、親屬惡意串通處置遺產(chǎn)等問題，切勿盲目協(xié)商或拖延。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您梳理證據(jù)、破解對(duì)方抗辯、鎖定遺產(chǎn)份額，幫您高效化解家庭房產(chǎn)矛盾，維護(hù)自身繼承權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于遺產(chǎn)房屋糾紛、惡意串通行為認(rèn)定、房產(chǎn)過戶維權(quán)等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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