爛尾樓業主停貸風愈演愈烈，商品房預售制是 “病根”？該怎么治？

　　作者：小綿羊

　　審核：CFO大叔

　　校對：小杜

　　來源：公眾號【洞察新勢力】

　　近日，多地爛尾樓的業主集體停貸一事沖上熱搜。這停貸會造成怎樣的影響，其爛尾樓背后有哪些原因，商品房預售制是否是“病根“？又該怎么”治“？

　　一、愈演愈烈的集體停貸“風“及其影響

　　1.對于購房人來說易造成違約，影響征信記錄。上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師表示，業主和開發商之間的購房合同關系、業主和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系（盡管有銀行將開發商作為業主還款的的擔保人）。因此，即便開發商出現違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業主也只能依據購房合同關系向開發商主張權利。所以貿然停貸可能會承擔違約責任，不僅征信會受到影響，還有可能被起訴到法院。

　　2.沖擊著房地產市場和銀行系統。爛尾樓的事件一經爆發，不只是沖擊中國銀行系統，更大的沖擊是房地產市場，因為目前出現爛尾的開發商，并不是那些實力不濟的小開發商，而是恒大、融創這些頭部企業，其中恒大無疑是重災區，17個強制停貸的樓盤里，有9個都是恒大的。連規模最大的企業都率先爛尾，中國民眾購買期房的欲望就會大大降低，由此帶來的影響就是，中國的新房市場將越來越缺乏買方，最終可能會陷入冰凍，今年上半年，國內的住宅銷售額同比下降了31.8%，如果停貸風波繼續升級，將可能對房地產市場乃至中國經濟帶來更大的沖擊。

　　截至目前，招商銀行、平安銀行、中國銀行、工商銀行、郵儲銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、興業銀行等15家主要銀行相繼發布公告回應此事，涉及的按揭金額超過32億元。各家銀行回應的內容大同小異，基本都表示，所涉樓盤按揭貸款規模較小，風險可控。

　　據不完全統計，已有14個樓盤發布公告“強制停貸”，總影響戶數約4.6萬戶，總房款約347億，明文提到的資金缺口就有61億。涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市，具體如下圖。

　　二、爛尾樓背后的原因

　　1.有的銀行涉嫌違規放貸

　　從網上流傳的業主《停貸告知書》我們可以看到，業主們申訴的重點是銀行存在的違規放貸、違規使用監管賬戶資金、未按規定將錢打入監管賬戶資金而是打入其他賬戶等問題，比如作為貸款銀行，違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶，有的甚至在借款人簽字后私自修改貸款合同。

　　2.監管缺位，預售資金被挪用

　　作為預售款資金監管銀行，未積極履行資金監管義務，導致預售資金支出不明或者資金嚴重非正常流出。此外擬定貸款合同時，未按照購房合同和國家相關法律規定，將按揭貸款的收款賬戶設定為監管賬戶，而是設定為開發商的一般賬戶，這樣直接導致按揭款脫離監管，被開發商挪用一空，進而導致房子停工爛尾。

　　三、商品房預售制是“病根“？該怎么”治“？專家意見不統一

　　1.買賣雙方交易不夠平等

　　目前商品房預售制交易模式最重要的是基于民眾的信任，民眾對監管制度的高度信任，是商品房預售制在我國實行了將近30年的重要基礎，民眾首先相信開發商會遵守承諾，會按時保質保量交房，不會卷款跑路。而更重要的是，民眾相信我國的監管制度會保證購房者的利益，不至于讓老百姓交了錢而收不到房。但事實證明，這種信任基礎并不可靠。過去20多年來，預售制已經出現過很多問題，最常見的是開發商偷工減料，交房的質量達不到承諾的標準。同時，一些爛尾現象開始零星出現，預售制最大的潛在風險開始逐漸暴露出來。

　　2.可探索現房銷售

　　經濟學家任澤平連發多次微博來支持取消商品預售制，積極探索現房銷售。他表示“絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔了所有商品不能交付的風險。從個人層面看，預售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發資金鏈斷裂等系列風險”。

　　3.不可一刀切取消

　　雖然目前商品預售制存在預售許可條件不明、門檻較低、預售資金監管存在制度短板等等亟待解決的問題，但也有許多專家不建議直接取消。比如據第一財經報道，房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認為預售制是我國房地產開發模式與融資模式決定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消。此外北京盈科（上海）律師事務所趙然律師對記者表示，“現在房地產企業融資越來越難、成本越來越高，再取消預售制會導致行業產生更大風險。”如果取消商品房預售制會使得房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者，同時現房賣空之后，樓市肯定要迎來幾年的空檔期，在這期間，資金回流、無房可賣導致資金端出現問題是必然的。

　　總結點評

　　目前呈蔓延趨勢的爛尾樓業主停貸事件，傳遞出一個鮮明的信號：那就是過去那種房產開發和銀行高度綁定，把風險全留給期房業主的積弊需要加以整改，要從長效制度建設考慮完善并逐步調整這一預售制，最終是建立房地產業發展新模式，更好的服務人民安居。

　　參考文章

　　1.《爛尾樓引發停貸，商品房預售制會取消嗎？》.新浪新聞綜合.2022-07-17

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　　作者簡介：

　　小綿羊，CFO大叔新媒體運營官。CFO大叔（ID：980205245）——資深CFO，10多年戰略財稅咨詢及資本運作實戰經驗。曾先后在上市央企、某知名互聯網文化娛樂企業和行業領先的某智慧財稅服務機構從事戰略咨詢策劃、股權債權融資、上市掛牌輔導等工作，作為專家顧問帶隊為上百家/位企業客戶和名人明星提供了咨詢輔導服務，關注新時代的前沿新技術、管理新理念、商業新模式和娛樂新文藝。