深圳小產權房交易困境，法院判決購房合同無效，順利拿回購房款

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專打深圳重大疑難小產權房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產律師]真實成功案例，鄒俊岳律師等為：小產權房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統建樓糾紛律師、回遷指標房糾紛等）相關的買賣合同案件、拆遷安置補償、確權、贈與、分家析產、遺產繼承、遺囑公證案件、侵權維權律師、違約、執行、租賃等爭議案件提供專業律師解決方案，為小產權房糾紛原業主、權利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執行｜等服務，十大｜十強｜十佳｜知名｜頂級｜專業｜專打小產權糾紛律師事務所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導語：2020年9月劉某與何某簽訂了《房屋轉讓合同》，約定購買何某位于深圳市西鄉街道房屋的其中一層，合同價款為340萬元。合同簽訂完畢后，劉某于2020年10月支付完畢全部購房款，已經履行完畢全部的支付義務。但案涉房屋并沒有產權證明，無法辦理變更登記，屬于深圳的小產權房。劉某在支付完畢全部購房款后，與何某另行簽訂了案涉房屋的租賃合同，實際目前房屋是由何某實際占有使用，并向劉某支付租金。劉某依然擔心房產無法辦理變更登記的問題，希望可以退房退款，在與多家律所商討后，最終選擇道華房產律師團來全權代理本房屋買賣糾紛，希望可以得到應有的保障。而在當今房地產市場緊張的大環境背景下，道華房產郭曉陽律師不負劉某所托，成功助力購房者實現訴訟請求！

一、法院判決書

二、案情簡介

2020年9月，委托人與何某簽訂了《房屋轉讓合同》，約定購買何某位于深圳市西鄉街道房屋的其中一層，建筑面積為1XX平方米，合同價款為3XXXXXX元，其中首期購房款3XXXXX元。合同簽訂完畢后，委托人于2020年10月支付完畢全部購房款，已經履行完畢全部的支付義務。

合同沒有約定何時交付房屋，但實際委托人支付全部購房款后，何某即將房屋交付給委托人。委托人在支付完畢全部購房款后，與何某另行簽訂了案涉房屋的租賃合同，實際目前房屋是由何某實際占有使用，并向委托人支付租金。

案涉房屋沒有產權證明，無法辦理變更登記，案涉合同涉及的房產存在權屬證明缺失且未辦理合法報建手續的問題。

三、案件難點

1、《房屋轉讓合同》是否有效？

2、若《房屋轉讓合同》無效，賣方是否應向買方返還購房款340萬元及利息？

四、道華觀點

1、案涉合同《房屋轉讓合同》無效。

因涉案房屋未取得房產證或建筑工程規劃許可證，屬于《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定不得轉讓的房地產，因此，案涉《房屋轉讓合同》涉及的房產存在權屬證明缺失且未辦理合法報建手續的問題，應當認定《房屋轉讓合同》無效。

2、賣方應向買方返還購房款340萬元及利息。

根據民法典規定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；由于買賣雙方簽訂的《房屋轉讓合同》無效，因此，賣方應當返還基于該合同從買方處獲得的購房款340萬元及支付對應的利息。

五、案件結果

經道華律師庭審舉證質證，法院判決房屋買賣合同無效，并要求賣方退還購房的相應款項及支付利息。

六、道華評析

在當下房地產市場中，小產權房交易一直是個備受爭議且暗藏諸多風險的領域，由于這類房屋產權自身無法辦理產權登記的特殊性，圍繞小產權房的買賣合同常常會出現無效的情況，而合同無效后，賣方返還購房款便成為核心問題。

根據道華房產律師在接觸眾多房產糾紛案件后，認為結合當前房地產市場情況和政策形勢，人民法院判決小產權房買賣合同無效的情況并不少見，而基于合同無效的情況，因該合同取得的財產，應當予以返還，即賣方應將收取的購房款全額返還給買方。

因此，道華房產律師也提醒廣大購房者在進行房產交易時，尤其是小產權房交易，務必要謹慎行事。要充分了解房屋的產權性質、交易風險等信息。在簽訂購房合同前，仔細審查合同條款，明確雙方權利義務。若對合同內容存有疑問，也可以尋求專業房產律師的幫助。一旦發生糾紛，要保持冷靜，積極溝通，若協商無果，應及時尋求法律途徑解決，以保障自身合法權益。

七、相關法律索引

《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條?違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條　下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

道華房產律師團--房產與小產權糾紛（訴訟/仲裁）實戰專家，十五年深耕深圳房產、小產權房法律服務領域，深圳本土專業品牌，成功代理超1000宗房產與小產權房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產權房（綠本房、農民房、統建樓、歷史遺留等）相關的買賣違約糾紛、房屋確權、遺產繼承、分家析產、拆遷補償等，熟悉深圳政策法規，對案件結果精準把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。

在過去十多年間，參與萬科星城城市更新項目、南山留仙洞總部基地項目、西城公司股權收購項目等房地產項目，為萬科、西城集團、華特爾集團等眾多知名房企、房地產建設單位、項目業主等在土地一級市場，城市更新，房地產開發等領域，提供一站式提供房地產全產業鏈專業法律服務，項目價值累計超千億。道華房產律師團將司法實踐中積累的大量成功經驗，凝結成《深圳小產權糾紛法律研究與實務》《道華房產糾紛成功案例匯編》《道華房產與小產權·十大經典案例》等重大戰果，在業內享有盛譽。

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