揭開居住權的秘密：附條件與附期限哪個更重要？

老人把房給了子女卻被掃地出門，離婚時口頭約定“暫時居住”最終無法對抗新房主，遺囑里“讓保姆住到去世”因沒登記成了一紙空文……實踐中，太多家庭因忽視居住權的“彈性約定”吃了大虧。如何讓房屋所有權靈活流轉，同時又能筑牢“居住安全網”？今天，我們就從法律視角出發，用“條件”和“期限”兩把鑰匙，打開居住權益的“安全閥”。

*具體案例 具體分析 法律科普 僅供參考

一、法律依據

依據《中華人民共和國民法典》總則編中關于民事法律行為的規定，其中第158條明確指出：“民事法律行為可以附條件，但是根據其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。”

第160條也規定：“民事法律行為可以附期限，但是根據其性質不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為，自期限屆至時生效。附終止期限的民事法律行為，自期限屆滿時失效。”

居住權作為一種民事法律行為設立的權利，只要其性質允許，自然可以附條件和附期限。這就為當事人在設立居住權時，根據自身的實際需求和特殊情況，靈活約定居住權的生效、失效等條件和期限提供了法律基礎。

二、居住權附條件的情形與效力

（一）附生效條件

假設老張與小張簽訂居住權合同，約定如果小張能夠在一年內考上大學，老張就為其在自己的一套閑置房屋上設立居住權。在這個例子中，“小張在一年內考上大學”就是居住權設立的生效條件。只有當這個條件成就，也就是小張成功考上大學時，居住權合同才生效，小張才有權依據合同申請居住權登記，進而獲得該房屋的居住權。若一年期限屆滿，小張未能考上大學，那么居住權合同就不生效，小張無法獲得居住權。

（二）附解除條件

比如，老王在自己的房屋上，為其保姆趙阿姨設立了居住權，同時約定，如若趙阿姨在照顧老王期間存在嚴重的失職行為，居住權立刻解除。這里“趙阿姨在照顧老王期間存在嚴重的失職行為”就是解除條件。一旦趙阿姨出現了此類嚴重失職行為，居住權合同就失效，趙阿姨對該房屋的居住權也就隨之消滅。

三、居住權附期限的情形與效力

（一）附生效期限

比如說，孫女士與租客簽訂居住權合同，約定從明年1月1日起，租客享有其房屋的居住權，為期5年。“明年1月1日”就是居住權的生效期限。在這個日期之前，居住權合同雖然成立但未生效，租客不享有居住權。只有到了明年1月1日，租客才開始享有合同約定的居住權。

（二）附終止期限

還是以上述例子而言，5年期滿就是居住權的終止期限。當5年期限屆滿，居住權合同失效，租客就不再享有該房屋的居住權，需要搬出房子。

四、生活中的應用場景

（一）婚姻家庭

在離婚協議中，夫妻雙方可以約定：房屋歸一方所有，但另一方在子女年滿18周歲之前享有居住權。這就是附期限的居住權。目的是保障子女在成年之前能有一個穩定的居住環境，同時也對撫養子女一方的居住權益進行了合理安排。又或者，約定如果撫養子女一方再婚，則居住權終止，這便是附解除條件的居住權，以此平衡各方利益。

（二）養老保障方面

老年人將自己的房屋賣給子女或他人時，可以為自己設立附期限的居住權，約定在自己有生之年都能居住在該房屋內，確保自己的晚年居住無憂。也可以約定若購買方未按時支付贍養費，則居住權恢復（之前可能因出售房屋暫時放棄居住權），這是附條件的居住權，保障老年人在獲得房款的同時，也能監督購買方履行贍養義務。

五、設立的注意事項

1.合同條款要明確：在簽訂居住權合同時，對于所附條件和期限的描述一定要清晰、具體、無歧義，避免日后因理解不同而產生糾紛。比如，在約定附生效條件時，要明確條件達成的具體標準和判斷方式；約定附期限時，要精確起止時間。

2.進行居住權登記：根據法律規定，居住權自登記時設立。所以，無論居住權是否附條件、附期限，都要及時辦理登記手續，只有這樣才能產生對抗第三人的法律效力，保障居住權人的合法權益。

3.考慮法律風險：在設立居住權時，要充分考慮各種可能出現的法律風險。比如，若房屋存在抵押、查封等情況，可能會影響居住權的設立和行使；同時，要注意所附條件和期限不能違反法律法規的強制性規定，否則可能導致相關約定無效。