最高院：房屋贈與設定居住權的，受贈人擅自出售，能否撤銷贈與？

作者：周軍律師.

如需幫助可關注，私信必復。

在 “以房養(yǎng)老”“家庭財產(chǎn)傳承” 中，贈與人常通過贈與合同或承諾書約定保留居住權，而受贈人在房屋過戶后擅自出售房屋的糾紛頻發(fā)。

那么，房屋贈與設定居住權的，受贈人擅自出售，能否撤銷贈與？

最高人民法院案例庫入選案例《張某茹訴秦某滋贈與合同糾紛案》中明確：

以保留房屋居住權利為條件的贈與合同系附義務贈與合同，該合同簽訂并辦理產(chǎn)權變更登記后，受贈人將房屋擅自對外出售，未按照合同約定履行贈與所附義務，贈與人主張撤銷贈與并返還房屋的，人民法院應予支持。

本案的爭議焦點是：一、案涉《承諾書》與《贈與合同》關系的認定；二、張某茹主張撤銷贈與是否具有事實和法律依據(jù)。

一、關于案涉《承諾書》與《贈與合同》關系的認定

2021年2月28日，張某茹與秦某滋簽訂《承諾書》，約定張某茹將案涉房屋贈與秦某滋，但保留有生之年在此房屋內(nèi)永久性居住的權利，秦某滋承諾接受贈與后即承擔其對張某茹的生老病死的贍養(yǎng)與善待義務，承諾張某茹在案涉房屋內(nèi)永久居住。上述《承諾書》系雙方真實意思表示，應屬合法有效。2021年3月4日，秦某滋與張某茹在不動產(chǎn)登記中心辦理案涉房屋過戶，并另行簽訂《贈與合同》，該合同在形式上為制式合同，結合其簽訂時間，屬于配合房屋過戶所為的法律行為，不能以此否定《承諾書》的約定內(nèi)容，張某茹與秦某滋之間就案涉房屋贈與的真實意思及對應權利義務關系仍應以《承諾書》約定為準。

二、張某茹主張撤銷贈與是否具有事實和法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第六百六十一條規(guī)定：“贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。”第六百六十三條規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。”

根據(jù)前文論述，張某茹對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與。根據(jù)《承諾書》的約定，所附義務為秦某滋對張某茹盡到贍養(yǎng)與善待義務，并確保張某茹對案涉房屋的居住權益。而根據(jù)查明的事實，秦某滋在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同出售案涉房屋，不僅構成對贈與合同所附義務的違反，在“以房養(yǎng)老”日漸成為重要養(yǎng)老方式的背景下，亦侵害了張某茹“老有所養(yǎng)”“住有所居”的權益，現(xiàn)張某茹主張撤銷贈與有事實和法律依據(jù)，應予支持。

周軍律師提醒，房屋贈與中設定居住權的，受贈人擅自出售房屋屬于嚴重違反贈與義務的行為，贈與人有權行使法定撤銷權。司法實踐中法院會優(yōu)先尊重居住權約定的效力。贈與人在贈與過程中應規(guī)范合同條款、辦理居住權登記，遇受贈人違約時及時維權，避免權益受損。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！