張民元律師新作《證據終結者》第十七章：不安抗辯

辛總的不安來自他老婆的侄女聽了我的法律公開課。那晚，在大學的《企業法律顧問實務》課堂上，我向學生們講述了現實中企業工業用地及地上建筑物交易過程中存在的諸多法律風險。

比如：一地多賣。同樣一塊土地，原所有者可能因各種原因在未辦理過戶的情況下二次轉賣。第三方購買后，還可能在土地上設置抵押、擔保或租賃給第四方。現實中遇到這種一地多賣的情況，一旦通過訴訟的方式解決，參與者就像被卷入絞肉機，資金和精力都將在連環官司中消磨殆盡，這是一道難解的法治題。

又比如：多重租賃關系的土地交易。有些土地收購者在收購合同簽訂前，出于謹慎起見，會先委托律師對土地的權屬、抵押、擔保、司法訴訟等情況進行盡職調查，以判斷土地收購中是否存在法律風險。

但現實法律實踐中，實際情況是：土地的隱性擔保及土地相關的或有負債，根本無法通過律師的盡職調查被發現或披露出來。

畢竟，當土地售賣者走到 “賣地” 這一步時，往往意味著企業面臨著嚴重的財務困境，流動資金極度緊張。企業投資人的個人負債、家庭負債，乃至關聯企業的負債，表面上看似與土地交易毫無關聯，但事實上，當購買者支付土地購買款后，這塊土地背后隱藏著未被提起訴訟的隱性擔保，或是拖欠員工工資、國家稅款等問題，而其中最可怕的是存在土地權證所有者刻意隱瞞的租賃關系。

我在課程中講述了一個案例：甲方將土地出售給乙方，乙方與甲方簽訂土地交易合同后，隨即將土地租賃給一家物流公司丙，這家物流公司丙又將土地及地上建筑物分別租賃給30多家運輸經營戶，并且一次性收了五年的租金。后來，乙方在支付土地收購余款時與甲方產生爭議，甲方提出解除土地買賣合同，法院支持了甲方的訴訟請求，判決解除合同，并要求乙方返還已收取的合同交易款。乙方依照法院判決履行義務后，場地上的三十多家物流經營的運輸隊卻拒絕搬走，因為他們支付了五年的租金，并紛紛向法院起訴，要求確認租賃合同合法有效。這場官司瞬間陷入混亂，根據民事審判中“買賣不破租賃”的原則，租賃合同關系并不會因為買賣合同的終止而解除。甲方雖從法律文書上收回了土地，但實際上卻喪失了五年的土地使用權，雖然甲方有權向乙方主張追回這五年的租金收入，但在本案中，實際收取租金的丙卷錢跑路了，乙方也是受害者，乙方即使通過訴訟丙方缺席判決贏得訴訟，也無法實現收回被卷走的租金，30家物流經營戶作為不知情的善意第三人已實際支付了租金，其承租關系依法受法律保護，對于甲方來說，土地的權屬是收回了，但土地及地上建筑物的租賃權及處置權、收益權均處于受限狀態，難以正常行使。

當時在大學，我一個晚上共講了三節課，期間我詳細講述了企業并購重組中的十個風險案例。辛總妻子的侄女聽得入神了，還拿到了我的書。當她回到家后，剛好碰到辛總前來串門，她便興致勃勃地將晚上老師講的案例都復述了一遍。
正巧的是，辛總當下正處于一場大宗土地交易之中。經幾個朋友介紹，他看中了一塊地，并且基于對朋友的信任，不僅當場支付了30萬定金，還在十五日前支付了第一期資金200萬，而在三天后，將支付第二筆款項300萬。辛總妻子的侄女生動的講述，讓辛總回家后徹夜未眠，回想起這筆大宗土地交易的買賣過程實在太順，并且太巧合。

事情的經過是這樣的：辛總公司的土地拆遷，剛好手里有一筆閑錢。幾個朋友相約到余杭喝酒，喝酒時遇到余杭本地的一個朋友，這位朋友也是開工廠的，而且跟辛總的另外幾個朋友都很熟，酒過三巡，大家聊起開工廠的事。辛總的朋友順勢介紹起這位本地的朋友在當地開的工廠，稱其效益很好，公司業務規模正在不斷擴大。這位本地的朋友也借此機會，眉飛色舞地談起自己的擴張計劃：“我打算把公司總部搬到江蘇，在江蘇已經談下來500畝地，合同簽好了，土地出讓金也付完了，現在正在建廠，建成投產后公司的經營規模將達到20億。”

隨后幾個朋友就聊到余杭當地工廠那20畝土地的規劃與打算。

本地朋友透露：“我計劃將這20畝土地賣掉，但在本地的業務不中斷，我可以向購買我土地廠房的人反租一半的車間，每月租金20萬，把這塊土地的一半作為總部的加工基地保留下來。”幾個朋友一邊喝酒，一邊盤算著這塊土地和廠房的價值和回報。聊著聊著，話題又轉到辛總工廠的土地拆遷，然后就聊到辛總如果把這塊土地買下來，作為投資的話，每月保底租金20萬元，一年就有240萬的保底凈收益，另外一半廠房也可以讓辛總把工廠遷過來，朋友們還聊起了當地的社會關系，都覺得這是千載難逢的好機會，紛紛感嘆：“這真是前世修來的緣分”“這么機緣巧合遇到了本地這么好的老板”。大家一拍即合，辛總當場決定拿下這塊地，通過手機轉賬支付了30萬作為定金，另外兩個朋友也決定各入股五分之一，辛總作為大股東，持有五分之三的股份。

第二天，辛總回家跟妻子說起收購余杭土地的事，當即被她罵了個“狗血淋頭”。在支付第一期款項的期限里，夫妻倆為此爭吵不斷，但因為30萬定金已經付出去了，另外兩個朋友承擔的資金份額也打到辛總卡里了，辛總好說歹說，才說服妻子支付了第一期款項。可當下，第二期款項支付在即，老婆侄女講述的那些觸目驚心的土地交易風險案例，卻如同重錘，句句敲中辛總懸著的心門。

辛總妻子也一同聽了這些案例，剛聽完第一個，臉色就變得煞白，聽完所有案例后，她全程沉默不語，回到家更是沒洗漱就草草睡了。辛總在夜里聽著老婆的呼吸聲，知道她也同樣徹夜未眠。

之后，辛總通過愛人的侄女找到我，坦言：“我妻子的侄女聽了您講的故事，轉達給我們了，我們夫妻倆整夜都沒睡著。”然后，辛總妻子向我詳細講述了辛總這次土地收購的來龍去脈。

我說：“目前我無法判斷辛總收購的這塊土地是否存在法律風險，但根據你們描述的細節，這些情節有點像網上普法反詐教育故事中的‘殺豬盤’。”

他們齊聲問：“什么是殺豬盤？”

我解釋道：“就是認識的那個圈子里只有一頭豬，其余的都是殺豬的人。”

辛總老婆當場就哭了。

辛總還試圖辯解：“這不太可能，我那幾個朋友關系都很好。”

我提醒他：“那您不妨調查一下，您那幾個朋友跟這個余杭的朋友之間有沒有利益關系。”

辛總回憶道：“我以前聽他們說起過，這個余杭的老板好像欠他們貨款，但這個老板實力雄厚，應該沒關系的。”說完，他陷入了沉默。

隨后，他們表示：“我們先回去商量下。”

三個小時之后，已是夜晚九點，辛總妻子打來電話：“無論如何，我們都得過來找您談一下。”

見面后，他們當即與我簽訂合同，支付了律師代理費，臨走時還說道：“看在我侄女是您學生的份上，無論如何要救救我們。”

第二天，我們帶著相關證件和團隊成員趕到余杭展開調查。結果不出所料：余杭老板土地上存在三家銀行的抵押，且銀行貸款均已逾期，其中兩家銀行起訴后又撤訴；此外，該公司還因拖欠一家供應商18萬的貨款被起訴，因未履行判決，法院已對法定代表人采取了限高限消的司法措施。

當我們把調查結果告知辛總后，他竟說：“那還好，只欠18萬被起訴，沒有大額的訴訟。”
他的妻子在我說話前吼出來了：“你眼瞎啊，連18萬都付不出來，說明他負債肯定過千萬了，哪個老板會只因為欠幾百萬就周轉不過來，你怎么這么傻！”

我們總結陳詞：“總之，我們調取的這份欠款18萬未履行的訴訟證據至關重要，它足以證明對方在跟你簽訂合同時已處于信用不良狀態，我們可以行使‘不安抗辯權’，向法院提起解除合同的訴訟，并主張對方返回已收取的款項，同時雙倍返還定金。”

辛總臨走時，問：“那明天要支付第二期款項的期限到了，我們應該不用付了哈。”

辛總被他的妻子連掐帶捏地拖了出去，我聽見她在外面罵：“天吶，我怎么嫁了你這么蠢的一頭豬。”(《證據終結者》系知名律師張民元先生原創作品，律界之聲官網正以章節體形式持續連載中，敬請關注!）

作者簡介：張民元，男，一級律師。民革浙江省委會社法委委員，北京盈科(寧波)律師事務所管委會主任。