商業(yè)地產(chǎn)資管，不會消亡

龍蛇影外，風雨聲中

撰文 | 購物中心資產(chǎn)管理

圖片來源 | 官方渠道

這篇文章其實籌劃于三年前，后來由于操盤項目擱置。三年后重拾，發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)狀：很多開發(fā)商的資管體系裁撤了。

短短幾年，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理這個“職業(yè)”經(jīng)歷了一個沉浮的周期。資產(chǎn)管理部門為何會被裁撤？商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理體系又應該如何去構(gòu)建？一個完整周期后再去回望審視，洞察更加深刻。

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資本背景資產(chǎn)管理

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凱德投資

凱德在中國內(nèi)地分為凱德投資和凱德發(fā)展兩個業(yè)務平臺，凱德投資負責持有物業(yè)的運營管理。新一輪合并后，凱德投資下轄五大區(qū)域。

//架構(gòu)體系

凱德投資總部單設資產(chǎn)組合管理部和投資部。資產(chǎn)組合管理部負責協(xié)調(diào)全國所有項目的資管工作、估值和部分資產(chǎn)包總對總對接等工作（ 據(jù)了解，目前也直管物流資產(chǎn) ）。重資產(chǎn)層面投資＆退出由總部投資部負責，區(qū)域投資和資管參與配合。

凱德投資五大區(qū)域均在區(qū)域平臺設置“投資與資產(chǎn)管理部（IAM。Investment and Asset Management）”，管理規(guī)模較小區(qū)域部門2-3人，管理規(guī)模較大區(qū)域部門5-10人，部門負責人直接向區(qū)域總匯報。

//資管顆粒度

相較于其他開發(fā)商， 凱德投資運營的項目散落在各個基金中 。凱德的資管特殊在需要對接不同的基金和基金背后的投資方，如平安、CLCT等。

各區(qū)域資管一般人均負責2-3個項目，會考慮大類資產(chǎn)劃分。管控顆粒度承上啟下：

• 月度報告，監(jiān)控項目預算達成情況；

• 參與項目的周例會；

• 與基金、投資方的各項過程匯報；

• 低租決審批（租決達成率＜90%）；

• 編制年度預算，一般7月份會啟動三年資產(chǎn)規(guī)劃（Asset Plan，下個年度的招調(diào)運營規(guī)劃），和下個年度的預算工作，11月份結(jié)束下發(fā)至項目；

• 資產(chǎn)提升改造（AEI）和資本性支出審核；

• 輕資產(chǎn)項目談判，輸出財務假設數(shù)據(jù)。

• 有關(guān)凱德資管的更多細節(jié)，凱德集團的公眾號曾有過一篇推文：，有興趣的讀者可以點開鏈接細看。

  02
  

  印力

  印力前身深國投商用和凱德前身嘉德置地在世紀初有過深度合作，印力資管體系帶有明顯凱德烙印。經(jīng)歷了三個階段：

  //資本階段

  2013年黑石入主深國投，彼時深國投分商管、商開、資本三大板塊，資本板塊包括融資、資金和投資＆資管。 投資和資管為一個部門，內(nèi)設置兩個組：投資組（4人）和資管組（4人） 。資管組主要負責和黑石對接，承襲了凱德的月度ACG和PCG匯報制度，并負責季度的董事會報告。

  預算、改造、低租決、投后跟蹤資管均需介入，但這個階段資管相對弱勢，決策以商管業(yè)務口為主。

  2014年，黑石聯(lián)合印力收購悅薈資產(chǎn)包，2015年，深國投商置更名為印力，資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。印力邀請前凱德CEO作為顧問輔導重構(gòu)資管體系的職能、定位。 投資和資管拆分，資管部門擴容至8-10人 ，招聘了多位在資本運作、一線操盤經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人，部門負責人來自黑石。這個階段資管話語權(quán)更強，部門內(nèi)部分區(qū)域?qū)禹椖浚瑯I(yè)務層面可以和商管強勢對話。

  //地產(chǎn)階段

  2016年8月，萬科聯(lián)合招商銀行從黑石集團手中收購了印力。 印力開始設置區(qū)域?qū)嶓w，在資管條線上配置區(qū)域資管 。

  總部資管更多承擔標準制定、規(guī)范指引、模板和沉淀經(jīng)驗傳遞的職能，業(yè)務具體管理下放到區(qū)域資管，區(qū)域資管規(guī)模2-3人。原總部資管人員部分離職，部分去區(qū)域，縮編至4-5人。

  萬科派駐CTO至印力，搭建商管的信息系統(tǒng)，大量的手工報表簡化。

  //轉(zhuǎn)型階段

  2024年年中，部分印力區(qū)域?qū)用尜Y管部門更名，印力總部保留資管職能。目前處于過渡期，整合未完待續(xù)。

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  領(lǐng)展

  領(lǐng)展在內(nèi)地共7個項目， 設置中國區(qū)負責，中國區(qū)下設資管部，資管部門負責人向中國區(qū)負責人匯報，項目上不設置資管 。

  領(lǐng)展中國區(qū)資管部3人，按項目分工 。具體資管事項與凱德、印力大同小異，一半工作量對接項目，監(jiān)控項目的業(yè)績達成、AEI、編制月度報告；租約和資本性支出均需資管審核，費用如不超預算不用過資管；一半工作量需對接基金、投資人。資管KPI和自己負責的項目掛鉤。

  資產(chǎn)的買入和賣出由投資部負責對外，資管部負責對內(nèi)。

  
  

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  開發(fā)商背景資產(chǎn)管理

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  龍湖

  龍湖在C2商業(yè)運營航道設置資產(chǎn)管理部，約13人規(guī)模，分組對接各區(qū)域，資管部門負責人向商業(yè)總匯報。龍湖區(qū)域平臺不設置資管。

  由于前商業(yè)高管來自于凱德，龍湖資管體系同樣帶有凱德烙印。

  除業(yè)績監(jiān)控、預算審核、資本性改造審核等常規(guī)資管職能外，龍湖的資管需參與投資，研判投模測算假設合理性、對接合作方和投資方、數(shù)字化系統(tǒng)建設等。

  2023年9月龍湖資產(chǎn)管理部撤除，原資管職能中的測算職能劃歸財務，籌開進度、業(yè)績監(jiān)控職能劃歸集團營運部。原資管團隊分流至財務、營運、項目運營等部門。

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  華潤置地

  華潤置地持有規(guī)模較大，于2021年成立資管，角色類似于“業(yè)主代表”，對接萬象生活平臺。總部資產(chǎn)管理部編制約10個人左右，負責酒店、寫字樓、購物中心等持有物業(yè)的資管事務，同時也參與綜合體投資、證券化、REITs等事務。

  華潤置地五個大區(qū)在區(qū)域平臺的商業(yè)體管理中心中設置資管小組，編制3-4個人。區(qū)域資管層面關(guān)注區(qū)域項目預算達成情況、平臺費用結(jié)算等具體事務，資管KPI與項目KPI掛鉤。

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  萬達

  
  

  萬達資管為大資管模式，在珠海總部設置資管中心，規(guī)模近30人。資管中心負責人向萬達常務副總裁匯報。資管中心下設投資研策部、資產(chǎn)管理部、投資者關(guān)系部和綜合部。
  

  投資者關(guān)系部負責對接資產(chǎn)包、資方對接；綜合部負責收益測算、信息化、專題研究等；資產(chǎn)管理部8-9人，負責審核二次定位、大面積招調(diào)方案、地標鋪位/特殊鋪位、資本性支出改造、預算等。

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  新城控股

  新城資產(chǎn)管理部成立于2016年，設置于集團層面，規(guī)模約9-10人（2024年前），部門負責人向董事長匯報。

  新城資管的重點職能包括租決制定及優(yōu)化，標桿企業(yè)對標分析、各項專題研究、重點項目的資管跟進等。新城集團層面無投資部，資產(chǎn)管理部部分承擔了輕資產(chǎn)研判職能。

  新城持有商業(yè)月度業(yè)績監(jiān)控職能主要由商管的計劃管理部負責。綜合看，新城的資管更像投資與戰(zhàn)略研究部。

  2024年新城資產(chǎn)管理部從集團下沉至商管，2025年重回集團，目前在職人數(shù)相較于2024年前有縮減。

  內(nèi)地持有物業(yè)的退出渠道太少，相較于資方背景的資管，開發(fā)商資管的尷尬在于無投資方需要對接，因此大部分開發(fā)商資管部門的角色僅是業(yè)績監(jiān)控和提供決策分析依據(jù)的部門，而這些職能很容易“被替代”，這也是很多資管部門裁撤的重要原因之一。

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