萬象匯，為何成了華夏華潤商業REIT“最強擴募池”？

二次擴募還是萬象匯

撰文 | 黎浩然 蘇珊 雨晴

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@杭州蕭山萬象匯

國內規模最大的消費REITs——華夏華潤商業REIT，二次擴募了。

7月8日，華夏華潤商業REIT披露《華夏基金管理有限公司關于決定華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金擬擴募并新購入基礎設施項目的公告》。

其中，披露了《華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金產品變更草案》和《華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金第二次擴募方案草案》兩個草案。

據最新草案文件，第一次擴募擬購入基礎設施項目為蘇州昆山萬象匯，二次擴募擬購入基礎設施項目為杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目、淄博萬象匯項目。

兩次擴募，都選擇“萬象匯”項目，這一戰略決策背后體現了華潤置地清晰的商業邏輯和行業趨勢判斷。

• 一方面，萬象匯產品線的高標準化、區域分散性和成熟現金流，成為REITs擴募的“最優解”。既滿足監管對資產質量的要求，又為投資者提供“類固收+”的穩健收益。

• 另一方面，可豐富華夏華潤商業REITs資產譜系，推動其消費基礎設施證券化進程進一步加深。未來REITs擴募，將更注重資產組合韌性（跨區+多產品線）與運營賦能增值（改造升級、數字化）。

飲下消費類基礎設施公募REITs頭啖湯后，華夏華潤商業REIT又將以一場實戰再次驗證了“首發+擴募”的可持續模式，為市場提供一個全新的可借鑒范本。

01

華夏華潤商業REIT二次擴募

揭秘杭州、沈陽、淄博三個萬象匯資產底色

作為首批消費基礎設施REITs中估值最高的產品，華夏華潤商業REIT一直備關注，分紅可觀，擴募積極。

首次擴募尚未徹底啟動，如今已立即推動二次擴募，兩批次合計擴募4個萬象匯。據悉，此四子皆為華潤旗下可圈可點的“元老級”萬象匯，誠意滿格。

雖所在城市能級各有不同——有新一線城市，也有二三線城市和縣級市，也存在銷售額、品牌組合能級上的差異，但四大擬擴募的萬象匯都為所在城市區域型購物中心，且客流位于所屬商圈前二。

杭州蕭山萬象匯：年零售額超30億元，

吸金力杠杠

杭州是華潤商業板塊重倉之地，已開業項目有杭州萬象城、城北萬象城、東站萬象匯、蕭山萬象匯和華潤杭州中心，另外還有籌建中的亞奧萬象天地、華豐萬象商業、未來科技城萬象商業等。

杭州蕭山萬象匯于2018年開業，是繼錢江新城萬象城后，華潤在杭州的第二座商業綜合體，也是杭州首座萬象匯。據公開資料，該項目2024年零售額突破30億元。

通過杭州地鐵2號線及5號線雙軌交匯的人民廣場站可直達商場，目前主力品牌包括盒馬鮮生、MUJI無印良品、星巴克臻選、萬象影城等。

自開業起，蕭山萬象匯就圍繞城南“首店”的標簽進行打造，先后為蕭山區引入首店品牌數量超150家，如盒馬鮮生蕭山首店、Salomon蕭山首店、華為授權體驗店Plus蕭山首店、山緩緩火鍋蕭山首店、肉肉大米浙江首店等。

此外，蕭山萬象匯還積極進行店鋪末位淘汰制，持續進行品牌煥新，有效解決了區域內商業形態單一的問題，保持顧客的新鮮感。

沈陽長白萬象匯：開業爆發力

與品牌集聚力強

沈陽是華潤萬象生活貫徹“一城多匯”策略的重要代表城市，布局有“一城四匯”。

其中，重奢級別的沈陽萬象城（2024年租金收入11.67億元）、高能級的沈陽鐵西萬象匯（2024年租金收入3.23億元）為代表項目。三臺子萬象匯、皇姑萬象匯、長白萬象匯則分列城市北、東、南三向。

作為華潤置地在東北區域布局的重點商業項目，沈陽長白萬象匯自2021年開業以來表現突出，已成為沈陽消費市場的重要地標。

一方面，開業爆發力與品牌集聚力強。2021年開業首日客流量突破19萬人次，銷售額達1731萬元，創下區域商業體開業紀錄。

據悉，目前項目入駐200余個品牌，既有藍蛙、皮爺、霸王茶姬、樂樂茶等熱門的茶飲咖啡品牌，也有icebreaker、蕉下、bebe、FRED PERRY、優衣庫等潮流零售品牌。此外，迪桑特、凱樂石、索康尼、kolon等一線熱門戶外品牌，齊全度拉滿。

今年3月達美樂長白萬象匯店開業，進一步強化項目作為區域“首店經濟”重要載體的地位。

另一方面，運營策略與活動創新在線，持續更新消費場景，節慶營銷成效突出。

淄博萬象匯：全國首個萬象匯，

擴募資產中體量第一

淄博萬象匯，位于淄博市張店區，開業于2015年，是青島萬象城之后，華潤在山東的第二座商業項目，也是華潤置地在全國范圍內首個以“萬象匯”命名的購物中心。

淄博萬象匯有著超16萬㎡的商業建筑面積，是華夏華潤商業REIT兩次擴募資產中面積最大的項目，集購物、娛樂、休閑、餐飲、文化于一體。

淄博萬象匯定位中高端，設計前沿，業態豐富。食通天美食廣場、沃美影城、華潤萬家超市、家家悅、KKV、蘇寧電器、星際傳奇游戲樂園、ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店撐場外，更有青島萬象城同款的冰紛萬象滑冰場吸客。

隨著淄博燒烤的火爆出圈，項目上的"淄博"大字美陳也吸引眾多游客打卡。淄博萬象匯冰紛萬象滑冰場夏日推出"淄博"打卡點，成為夏日淄博的亮麗風景線。

02

又是萬象匯

華潤資產池擴募優勢明顯

華潤置地被行業普遍認為是將在公募REITs時代下最具成長性的企業。

華潤置地擁有豐富的的資產池，是唯一在重奢、中高端、非標項目均實現規模化布局的企業，且深耕每一產品線領域，打造競爭壁壘。

截至2024年12月31日，華潤萬象生活在全國的在營購物中心數量達到（包括購物中心分租項目）122個，總建筑面積達到1310萬㎡，其中86個項目的零售額排當地市場前三。

華潤萬象生活的優質項目數量遠超行業平均。S級/A級/B級項目，全國購物中心均值占比為1.60%/6.76%/18.56%，華潤萬象生活占比為16.15%/33.08%/38.46%。

作為目前在營項目最多的產品線，也是未來萬象商業擴張主力，萬象匯圍繞“生活萬歲”的品牌理念，產品硬件不斷迭代、租戶品牌組合不斷突破、運營管理標準不斷深化。

• 2021年，發布“生活萬歲”的品牌主張，是以日常生活為軸心，打磨強項差異化；

• 2022年，產品標準化向“潮雅馨”的迭代；

• 2023年，新開的項目注重在地文化，立足本地打造空間美學；

• 2024年，在“因你更萬象Better Together”的20周年主題下，采取統一而又連貫的的活動框架，強調每一位消費者的參與，再結合當地文化打造連串破圈事件。

萬象匯產品線規模優勢明顯

聚焦高能級城市

從項目所在城市線級來說，萬象匯已開和籌開項目中，二線以上項目占比均超81%。這反映目前萬象匯拿地策略聚焦在高能級城市，同時也證明其在高能級城市具備生存能力。

從項目的發展階段來說，萬象匯3-5年成長期、5年以上成熟期項目達64.15%，處于增長潛力較好的階段，為未來可持續的擴募儲備了足量的成熟資產。

萬象匯B級以上品牌數量占比達68.4%

展現中高端項目競爭優勢

高量級品牌的選址往往較為挑剔，對購物中心的定位、區位和經營能力都有較高要求，尤其品牌拓展步伐放緩的市場背景下。

在當前的招商環境下，能夠吸引零售租戶的幾乎都是區域內的頭部項目，因此，零售業態占比是很好的結果指標。

據贏商大數據監測，北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、武漢、杭州、天津9個城市的標桿購物中心零售業態占比逐漸減少，從2019年的45.6%降至2024年的41.8%左右。此外，當前全行業項目B級以上品牌數量占比平均為53.7%。

此背景下，萬象匯依然實現了品質輕奢、高化等業態的突破，走出自己的增長之路，B級以上品牌數量占比達68.41%，遠超行業平均，實屬不易。這也側面反映出萬象匯背靠華潤萬象生活，在品牌招商方面領先同賽道市場的能力。

精細化運營提升顧客體驗

客流遠高全國平均

在運營端，租戶共贏、營銷策劃、顧客體驗打造是核心。從行業觀察來看，萬象匯除了有扎實的精細化運營管理基本盤，現場品質呈現、多元客戶服務方面在同賽道也有獨樹一幟的追求和表現。

通過組織全國聯動活動，萬象匯系列項目進一步提升了品牌市場聲量。如在2024年暑期檔，就舉辦了“Summer Together快意相匯”全國聯動活動。

硬件迭代、品牌加持，疊加運營實力，萬象匯產品線客流明顯優于全國平均水平。

綜合來看，萬象匯綜合能力已經證明其能夠覆蓋中國有消費潛力的城市，未來不管是持有規模還是管理規模都有較大幅度的增長空間，市場對其關注會越來越高、了解越來越充分。

03

華潤置地的經營性不動產業務

先發優勢明確

豐富的資產證券化經驗，是華潤置地在中國內地購物中心領域成為引領者的重要因素。

“3+1”的一體化業務模式

華潤置地作為城市投資開發運營商構建了“3+1”的一體化業務模式，華潤置地沉淀了優質資產，協同萬象生活構建了投、融、建、管、退的全鏈條大資管能力。華潤萬象生活作為輕資產運營商，輕資產運營能力具備較強的行業壁壘能力。

不同上市方式匹配不同業務、現金流

開發業務、輕資產管理業務以公司形式上市，項目以資產形式上市，華潤構建了三位一體、多層次資本渠道，不同上市平臺和方式匹配不同的業務與現金流，擁有了行業里最讓人羨慕的、壁壘很高的領先優勢。

在消費基礎設施REITs等資產證券化路徑打通的預期下，華潤萬象生活的后續輕資產運營增長空間較大，為擴容帶來更多可能。

構建CMBS、類REITs、公募REITs

多層次資產證券化結構

據公開資料及CN-ABS數據統計，2020年至今，包括存續期和已清算在內，華潤置地以成都萬象城、石家莊萬象城等為基礎資產，發行了大約260億元CMBS；又以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城等為基礎資產，累計發行8單合計308億元的類REITs產品。

而比CMBS、類REITs更具想象力的是公募REITs。目前，華潤置地以青島萬象城為基礎資產發行消費基礎設施REITs，昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯為擴募資產，這些資產都曾先后出現在了華潤置地發行的CMBS、類REITs中，如今又投入公募REITs的懷抱，背后隱藏了華潤置地對資產證券化的戰略思考。

復盤華潤的證券化證券化之路，商業地產頭條認為，華潤置地將借助優質商業物業優勢，開展CMBS，Pre-REITs→類REITs/公募REITs的多層次資產證券化業務，助力公司大資管戰略方向。

由此可見，華潤置地的經營性不動產業務在國內已有明確的先發優勢，資產結構和管理能力更有競爭優勢，除了備受好評的萬象城以外，占比最高的萬象匯產品線也不斷迭代，在中高端賽道中形成了明顯的競爭力。

隨著中國商業公募REITs市場成熟，華潤萬象生活將助力華潤置地在經營性不動產業務方面實現價值的巨大釋放，成為中國房地產開發企業多元化經營、成功轉型的典范。

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