南京更新派首期沙龍：如何促進商業(yè)地產(chǎn)煥新？

因為商業(yè)空間創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的共同使命，7月23日，一批城市更新的實踐者齊聚南京商業(yè)地產(chǎn)·一見會客廳，促成了“南京更新派”的第一次碰頭會。以下是本次主題沙龍活動與會者發(fā)言的主要觀點，按發(fā)言順序整理出來供行業(yè)交流。本次沙龍?zhí)匮K省設計大師、金宸建筑設計公司資深總建筑師李青參加。

南京更新派首期沙龍活動現(xiàn)場

朱瑩：探索金融促進城市更新項目的閉環(huán)

朱瑩

朱瑩是這次碰頭會的提議者。她參與過大規(guī)模增量擴張階段的地產(chǎn)開發(fā)金融服務，積累了很多經(jīng)驗，如今轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的城市更新階段，她思考的，是一個城市更新項目的全流程中，每一個參與者都能做好自己的角色，從而形成閉環(huán)。

金融如何服務好城市更新？朱瑩認為，一個商業(yè)地產(chǎn)項目從設計定位，到規(guī)劃建設，再到運營收益，在全流程的閉環(huán)管理中，需要專業(yè)的人做專業(yè)的事。作為金融角色更多參與的環(huán)節(jié)是，如何安全監(jiān)管好運營資金？如何快速收回投融資資金？希望利用“南京更新派”這個平臺深入交流，發(fā)揮好金融服務實體經(jīng)濟的作用。

王飛：城市更新需要“策、規(guī)、投、建、營、退一體化”

王飛：世邦魏理仕江蘇公司董事總經(jīng)理

王飛，世邦魏理仕江蘇公司董事總經(jīng)理，他正在參加江蘇省第三批城市更新試點項目的評審，這次申報的近100個項目中，有一批商業(yè)載體、產(chǎn)業(yè)園、商務樓宇、老舊廠房的更新項目，真正讓大家亮眼的，還是有策、規(guī)、投、建、營、退一體化理念的項目，只是這樣的項目太少。

針對目前城市更新項目存在的問題，王飛分析了四點。

一是重建筑而輕場景，重前期而弱化后期，建筑手法、更新思路、周邊環(huán)境被更多關(guān)注，但需求以及后期運營的研究太少，這樣的項目將面臨巨大壓力。

二是機制和體制的問題。增量開發(fā)時代的房地產(chǎn)邏輯，土地規(guī)劃、建設、銷售、退出的套路，已經(jīng)玩的很順暢，但城市更新時代，碰到的消防、規(guī)劃、土地權(quán)屬等問題，往往都是一事一議，有的區(qū)級政府或主要領(lǐng)導有擔當，開個會就解決了，但按現(xiàn)行的政策或體制，就會拖的很久。解決機制體制問題，需要市級區(qū)級政府都有擔當形成合力，而不是各自探索。

三是如何吸引社會資本進入城市更新。現(xiàn)狀是好的項目賺錢的項目輪不到社會資本。今后要更多地探索片區(qū)和單元的更新，肥瘦搭配，通過市級統(tǒng)籌平臺，吸引更多社會資本進入。

四是基于投建營退一體化的邏輯，需要一批優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運營商，所謂無產(chǎn)業(yè)不更新。商業(yè)地產(chǎn)的更新漸漸進入深水區(qū)，希望能形成標準，不斷實現(xiàn)政策的創(chuàng)新和突破。

朱振興：探索全鏈條集成化解決更新難題

朱振興：金宸商業(yè)更新研究院執(zhí)行院長

朱振興現(xiàn)任金宸商業(yè)更新研究院執(zhí)行院長。金宸在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，主導設計了多個知名商業(yè)綜合體，近年來亦主導了多個商業(yè)體項目的更新改造。商業(yè)更新研究院致力于融合創(chuàng)新設計思維與商業(yè)價值邏輯，為客戶提供全方位的“一站式”商業(yè)更新解決方案。

朱振興指出，城市更新中的技術(shù)服務相對基礎，核心挑戰(zhàn)在于如何精準測算收益、塑造全新內(nèi)容業(yè)態(tài)，從而有效激發(fā)投資方的更新動力。他期待“南京更新派”能成功搭建一個集成化平臺，匯聚行業(yè)專家智慧，共同探索覆蓋項目全鏈條、全周期、全專業(yè)的系統(tǒng)性更新難題解決方案。

此外，朱振興倡議：傳統(tǒng)商業(yè)已成逝去，新興商業(yè)正在崛起。行業(yè)同仁應聚焦研究新型消費結(jié)構(gòu)與行為模式，并據(jù)此打造適配的消費產(chǎn)品、場景及運營體系。他強調(diào)應重視藝術(shù)作為商業(yè)煥新引擎的作用，呼吁業(yè)界攜手探索藝術(shù)商業(yè)化、藝術(shù)場景化以及“藝術(shù)+運營”的創(chuàng)新路徑。

丁翔：做小眾、精品產(chǎn)業(yè)園區(qū)

丁翔：南京德融集團董事長

南京德融集團董事長丁翔認為，除央國企和頭部投資運營機構(gòu)，一般的運營商現(xiàn)在很難遇到優(yōu)質(zhì)的存量資產(chǎn)。如何找到自己的生存空間，從洪武北路1913國民小劇場，到碑亭巷南京時尚設計中心，到最近的徐莊中意文化產(chǎn)業(yè)交流中心，丁翔的體會就是做精品，用心打造產(chǎn)品力。他特別推崇城市更新項目的設計，“設計點亮空間”是他反復強調(diào)的觀點，徐莊U7中意文化產(chǎn)業(yè)交流中心，引進了國民小劇場，在產(chǎn)品設計的時候，把一樓完全打開，既是劇場的大堂，也是公共空間，還是整個園區(qū)企業(yè)共享的高顏值會客廳。

劉煊：城市更新需要各種要素再集中

劉煊：萬谷集團董事長

萬谷集團董事長劉煊認為，當前市場正處于新舊動能轉(zhuǎn)換期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整導致非居住類物業(yè)出現(xiàn)存量過剩，整體市場呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢。參考發(fā)達國家負資產(chǎn)現(xiàn)象，未來國內(nèi)部分使用效率低下的非居住類物業(yè)也將逐步脫離其應有的資產(chǎn)價值。因此，城市更新的核心不在于簡單解決物業(yè)歷史遺留問題，而是通過更新手段全面提升非居住類物業(yè)的使用效率與經(jīng)濟價值。

劉煊分析說，城市更新通常包含三個階段：一是項目改造，通過更新提升空間環(huán)境，為未來客戶打造舒適現(xiàn)代化的使用場景，實現(xiàn)形象煥新；二是基礎運營，根據(jù)不同項目的定位和客群需求，提供匹配的基礎服務，并通過引入技術(shù)手段，優(yōu)化物業(yè)運行效率，實現(xiàn)降本增效；三是產(chǎn)商服務，產(chǎn)業(yè)服務重點在于通過精準資源對接，幫助入駐企業(yè)提高效益，商業(yè)服務則圍繞業(yè)態(tài)組合和客群定位，打造高匹配度的消費場景，通過持續(xù)運營活動和商戶調(diào)整提升整體客流和使用效率。

南京作為全國首批城市更新試點城市，未來城市更新將成為支撐城市可持續(xù)發(fā)展的重要路徑，其背后所涉及的設計、施工、運營、技術(shù)等環(huán)節(jié)將形成完整的專項產(chǎn)業(yè)鏈。南京商業(yè)地產(chǎn)商會作為跨界綜合、具有巨大影響力的行業(yè)組織，會員企業(yè)基礎雄厚，希望商會牽頭成立產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟，發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，助力形成完整產(chǎn)業(yè)體系，為市場提供更好的城市更新系統(tǒng)化服務。

李敏月：希望通過更新讓社區(qū)有溫度

李敏月：寶石花物業(yè)華東地區(qū)公司總經(jīng)理、

江蘇寶石花物業(yè)公司總經(jīng)理

李敏月是寶石花物業(yè)華東地區(qū)公司總經(jīng)理、江蘇寶石花物業(yè)公司總經(jīng)理。她從開發(fā)百萬平米大盤東郊小鎮(zhèn)的開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為物業(yè)服務商，一直在思考社會的變化，城市空間的變化，人們需求的變化。她認為，城市更新一定不僅僅是空間的改造，更重要的是產(chǎn)業(yè)的升級，商業(yè)的人性化，讓城市有活力，社區(qū)有人文關(guān)懷，有溫度。她和在場的城市更新設計者和運營者探討，如何在社區(qū)，包括老舊片區(qū)，通過更新，植入商業(yè)空間、文化休閑空間。

周林林：城市更新的趨勢是生態(tài)重構(gòu)

周林林：南京蘇博投資顧問公司總經(jīng)理

周林林是南京蘇博投資顧問公司總經(jīng)理，專注于城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟研究，長期為政府和各類平臺公司提供決策咨詢和擔當產(chǎn)業(yè)及投融資顧問。蘇博投資顧問公司也是在南京最早從事城市更新項目的前期研究和全流程咨詢服務的專業(yè)機構(gòu)。

周總在此次論壇中提出：南京要想大規(guī)模推進城市更新，首先還是對城市更新的頂層制度要進行徹底的模式重構(gòu)。要讓政府管理部門、各級平臺公司、金融機構(gòu)和投資人放開束縛，能有效和高效的參與到城市更新項目中，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙閉環(huán)，構(gòu)建一個全新的共贏生態(tài)。

他認為南京的城市更新下一步，最緊迫的還是政府管理層面如何進一步解放思想？他建議要做好以下兩件事：

第一，南京要盡快改變現(xiàn)行規(guī)劃管控體系和土地出讓方式。因為城市更新主要是圍繞著非標和廢標資產(chǎn)進行，以前增量開發(fā)時期對土地和產(chǎn)品所形成規(guī)劃管控標準已不適應和不能支持城市更新項目對土地盤活運轉(zhuǎn)以及市場投資回報的要求。

第二，要進一步放開和優(yōu)化對參與城市更新的各級國資平臺的考核標準要求。城市更新目前處于起步、探索和模式的培育階段，國資平臺是主力軍，要能讓他們放開手腳，放下包袱，敢于擔當，切實做好城市更新的統(tǒng)籌主體，并積極參與社會各類投資和運營主體合作，共同推動城市更新市場化運作。

張楓浩：盤活資產(chǎn)要輕重資產(chǎn)分離

張楓浩：高和資本南京城市合伙人

輕重資產(chǎn)分離，是高和資本一直推行的資產(chǎn)盤活方式。作為高和資本南京城市合伙人，張楓浩認為，目前行業(yè)大環(huán)境不好，經(jīng)濟持續(xù)下行，其實不是錢變少了，而是貨幣的流通性變差了，尤其在不動產(chǎn)這個行業(yè)，大家不再頻繁地交易，才會導致不動產(chǎn)市場供需關(guān)系的倒掛。如何破局？應該想辦法增加資產(chǎn)的流動性。高和現(xiàn)在主推輕重資產(chǎn)分離提高資產(chǎn)的流動性，和一線城市和強二線城市政府部門合作，依托市級國資平臺對主城區(qū)核心位置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做收并購。這些平臺公司第一具有較強的統(tǒng)籌和實施能力，第二具有較強的抗風險能力，第三融資成本相對較低。所謂的輕重資產(chǎn)分離，也是讓所有的重資產(chǎn)持有都由央國企去做，所有的輕資產(chǎn)的運營都交給成熟的運營公司，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。未來所謂的二房東模式將會逐漸轉(zhuǎn)化成純輕資產(chǎn)運營的模式。

李青：存量建筑更新的核心在于降本增效

李青：江蘇省設計大師、

金宸建筑設計公司資深總建筑師

作為江蘇省設計大師、金宸建筑設計公司資深總建筑師，李青在本次沙龍活動中強調(diào)：存量商業(yè)地產(chǎn)更新的核心，在于降本增效。

李青主持設計了包括奧體中心、江蘇省美術(shù)館新館、六朝博物館等在內(nèi)的大量公共建筑，并主導了眾多城市綜合體的設計，奠定了金宸公司 “城市綜合體價值設計專家” 的行業(yè)地位。

如何理解“降本增效”？李青大師以 “五個正向”為框架進行了精辟詮釋：正向定位、正向設計、正向投資、正向運營、正向退出。

李青坦言，在存量建筑與土地盤活方面，業(yè)界曾走過不少彎路，付出了高昂學費。她指出，設計師參與城市更新應從源頭介入，確保定位的正向性——涵蓋銀行資金定位、業(yè)態(tài)定位及運營管理定位，形成全鏈條閉環(huán)的正向體系。并深度考量投資回報、綜合收益、業(yè)態(tài)組合與配比，力求平衡各方利益與城市價值。她特別強調(diào)消防設計必須前置且合規(guī)。許多項目臨開業(yè)時因消防問題受阻的教訓令人痛心。

近年來，她為多個片區(qū)更新項目提供策略，倡導將相鄰街區(qū)捆綁規(guī)劃（“肥瘦搭配”），通過綜合平衡資金、爭取政策支持實現(xiàn)整體效益最大化。

李青大師指出，城市更新面臨的最大困難是系統(tǒng)性匹配缺失：政策、規(guī)范、法規(guī)之間脫節(jié)，部門職能交叉或割裂，參與各方目標與路徑不一，導致“各說各話、各自為戰(zhàn)”，極大耗費心力與成本。因此，她最大的期許是：所有參與主體（包括政府職能部門）能夠勇于擔當，秉持正向理念。唯有形成合力，降本增效的目標方能水到渠成。

關(guān)于“南京更新派”

對“南京更新派”，南京商業(yè)地產(chǎn)商會執(zhí)行會長馮憲法說，最初的動意，是集聚為城市更新項目提供解決方案的運營團隊，因為他調(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%以上的項目因為前期缺乏運營規(guī)劃，導致建成后空置率高；一半以上的項目因為運營不善影響收益。在組織優(yōu)秀運營操盤手的過程中，大家慢慢形成共識：城市更新項目全鏈條的優(yōu)秀實踐者，都應該是“南京更新派”成員。

馮憲法說，這次“如何促進商業(yè)地產(chǎn)煥新”的主題沙龍，可以說是“南京更新派”的自發(fā)行動。如何搭平臺、建機制，促合作，南京商業(yè)地產(chǎn)商會將匯聚各方力量，吸納行業(yè)智慧，圍繞商業(yè)體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務樓宇的更新，積極探索“南京方案”。

圖片攝影｜王志昊

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法