華潤置地，沒有獨棟別墅

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京中央別墅區又上新了。

8月4日，華潤置地后沙峪溫榆河項目SY00-2101-200708 地塊（下稱200708項目）項目設計方案公示。

北京規自委顯示掛網時間為上午9:00，但實際上，它刷出來的時間為18:00以后，也就是下班后。

這讓人一頓好找，但這種操作并不是個案。

對于華潤置地這個別墅項目，花姐十分期待。這個年代，京城樓市里的別墅，越來越稀缺。

今年2月27日，華潤置地以底價60.24億元，摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡，限高24米（局部27米），容積率僅為1.01。

當時，大家就猜測，它要做“別墅+洋房”組合。

現在，它揭開了廬山真面目。

一、"雙拼+洋房"組合，不設獨棟

200708項目由“雙拼+洋房”組合，但沒有獨棟。

雙拼區位于地塊的東南角，共計92棟雙拼別墅。歐式莊園質感，一二層貫通式落地窗，坡屋頂設計，頂層有帶天窗的閣樓。

它有4個面積段戶型：339平米47套、389平米52套、439平米44套、489平米47套。

洋房位于北部和西部，均為8層，分三款戶型：269平米80套；325平米175套；約層空墅40套。

200708項目的整個用地面積17.04平米，總建面約36.78萬平米，其中地上建面約17.267萬平米。

實際地上計容建面為17.21萬平方米，多出來的567平米，為首層架空、風雨連廊、鄰里共享中心等設施。

200708的首層架空只有一處，位于洋房區的1#，在整個小區的東北角，為局部架空。

整個項目風雨連廊有兩處，均位于地塊的東面。其中洋房區進入大門及風雨連廊，將首層架空、兩個鄰里共享中心等連通一起；且離下沉庭院不是很遠。

雙拼區則在大門的兩側，分別設置了兩段風雨連廊，通往一處鄰里共享中心后，末端設計了涼亭等景觀造型。

200708項目沒有向北面4公里外的懋源云紀學習——主動損容。截至目前，懋源云紀的洋房已網簽22套，成交均價6.25萬元/平米。

此外，華潤置地也沒有規劃獨棟。從懋源云紀的預售證顯示，如果做成獨棟，需要有兩個住宅產權證，對購房資質影響較高。

不過，這種頂級別墅的買家，有一大半是通過公司來購買，不受限購影響。

二、街坊路北移，縮至8米寬

從圖紙上看，200708項目保留了街坊路：東西走向，位于地塊偏北面，將10棟洋房和南邊的雙拼、洋房區域，做了很好的隔離。

這讓北面的洋房區和南邊的雙拼、洋房區，似乎形成了兩個小社區，各自的大門及配套設施更加獨立。

有關這塊地的街坊路，是有故事的。

在拿地時，200708項目是兩塊地，為2007、2008地塊，街坊路在2008地塊北面，東西走向、寬15米，占地5896平米。它計入土地出讓的容積率。

當時，一份補充說明稱：2007、2008地塊內部道路位置可優化調整，兩地塊規劃指標整體核算。

這意味著街坊路可以自由調位置，有利于開發商規劃設計。

到了6月25日，這宗地再一次調規，2007、2008地塊合并為一塊地，即200708 地塊。地塊合并后，規劃設計就更加從容了。

200708地塊街坊路變成8米，其中車行道5米，步行道3米。花姐簡單測算了一下，街坊路優化后，華潤置地至少省出了約3000平米用地。

簡而言之，街坊路對它的容積率影響，微乎其微。

三、奇偶陽臺，巧用防火挑檐解決隱私問題

華潤置地200708項目充滿了好房子元素：1處首層架空、3處鄰里共享中心、2處風雨連廊等設施。

尤其是洋房區，設有兩個下沉庭院，配置了地下會所。

談到好房子，就不得不提贈送面積。

1、洋房：

從公布的外立面看，200708項目為奇偶陽臺設置，懋源云紀也是如此。

奇偶陽臺最大的好處是不計入容積率，全贈送。

200708項目的偶數層陽臺在東側或西側，奇數層陽臺在南北側，進深約1.8米。

但從圖紙上看，貌似有很多造型，伸出一大截，也并不具備陽臺功能，那些是什么呢？

花姐判斷，它是防火挑檐。除了有防火功能、裝飾效果，更重要的是，解決了奇偶陽臺的隱私問題，懋源云紀也是這么做的。

有了這個防火挑檐，奇偶陽臺的陽臺功能才算是完美的。

2、雙拼別墅

雙拼別墅有贈送，是很常見的。

200708項目的雙拼為地上3層、地下2層，都有南向的獨立院子，南北都有采光井。

其贈送主要有兩個方向：1、通過層層退臺，實現露臺贈送；2、頂層通過挑空設計，贈送面積。

此外，坡屋頂上還設有天窗，應有閣樓贈送。

若想了解華潤置地這個項目的更多詳細信息，請加花姐微信：louhuar007。