廣州樓市分化，愈演愈烈...

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

近日，廣州規劃自然局發布一則公告：

原定于9月1日出讓的越秀區環市路以南AY0103023地塊宣布終止出讓。

作為土地大會上重點推介、首個”做地”模式轉化而來的地塊，出場自帶“聚光燈”，卻迎來了終止出讓的結果，讓業界引起了一番猜測…

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終止出讓與調規并行，土地市場很“魔幻”

地塊位于越秀區火車站片區，距離地鐵五號線廣州火車站約500米，用地面積約1.01萬㎡，計容建筑面積4.05萬㎡，起拍總價13.56億元，起拍樓面價3.34萬元/㎡，容積率4.0，在寸土寸金的越秀存在一定的優勢，加上整體規模較小，可歸為近兩年熱門的“小而美”。

起拍總價低，加上周邊以老舊小區為主，有一定的置換需求，通常來講，這類地塊很大程度上會成為房企的“囊中之物”，但或許是地塊用途不純粹，以及噪音影響比較明顯等原因影響下，終止出讓成為了該地塊的結局。

一邊是地塊終止出讓，另一邊是自規局在陸續調整宅地控規擬上架土拍市場。

自7月以來，廣州自規局發布了包括荔灣、南沙、海珠、黃埔等區域多宗儲備地塊的批前公示：

就在最近，廣州自規局又新增發布了荔灣區中山八地塊、番禺區南浦島東鄉儲備地塊的批前公示。

其中南浦島東鄉儲備地塊批前公示信息顯示，規劃范圍總面積92.52公頃，涉宅用地面積共計23.62公頃，藍皮書中規劃容積率2.5，還規劃了商業用地、中小學用地、公園綠地等多種土地用途。

由地塊現狀圖可見，周邊以低矮別墅群、老舊小區為主，潛在置換需求明顯。

荔灣中山八地塊，根據公告，地塊由三宗小宅地組成，擬將原來的貨運交通用地調整為二類居住用地兼交通場站用地，用地面積2.62萬㎡，計容建筑5.67萬㎡，容積率2.2。

這些儲備地塊，最終進入土拍市場的又會有多少？

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分化，廣州樓市的一個顯著特征

事實上，現階段的廣州樓市，不僅土拍市場流拍與調規并行，樓市上也存在著明顯的分化。

克而瑞數據監測顯示，今年1-7月中心四區商品住宅累計成交7898套，達到了近四年同時期最高，成交占比也由四年前12%提升至今年21%，荔灣、海珠、天河三區成交規模均較往年同時期有明顯好轉。

這在一定程度上反映出，市場上購買力正在回流中心四區。

相反，外圍區的成交規模較往年有明顯回落，例如增城、南沙等區域。

不僅區域間分化明顯，板塊間也存在著明顯的“割裂”。

以常年霸榜廣州商品住宅成交套數TOP1板塊的新塘鎮為例，克而瑞數據監測顯示，板塊內在售項目超20個，而今年1-7月有項目勁銷近500套，而有項目銷售不足50套，反差明顯。

在開盤去化上，克而瑞數據監測顯示，上半年中心四區、近郊三區市場改善明顯，開盤去化率均在20%以上，而外圍四區去化率僅有17%。

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多重信號釋放，市場有望筑底企穩

越秀區涉宅用地終止出讓，或許是受地塊自身條件限制、市場預期相對不明朗的情況下所產生的結果。

不過，從往年的廣州土拍節奏上看，克而瑞數據監測顯示，下半年的土拍活躍度往往優于上半年。

其中去年下半年廣州涉宅用地供應55宗，成交45宗。

七八月通常為樓市淡季，房企拿地積極性放緩也是情理之中。

對此，為提升市場預期，在近期不同層面釋放了一些利好信號，有望為接下來的“金九銀十”積極造勢。

在日前召開的國務院第九次全體會議上，國務院總理表示，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

央行在8月15日發布的二季度貨幣政策執行報告提出，接下來著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效，并完善房地產金融基礎性制度。

廣州方面，國家統計局公布的7月70城房價中，廣州新建商品住宅銷售價格環比下降0.3 %，降幅環比上月收窄0.2個百分點，同比收窄0.5個百分點，新房持續筑底復蘇；同時，近期頭部房企官宣“保價”：加上八月份房企開盤/推新積極性、重點50盤來訪認購轉化率均較7月有明顯提升…

這一切，都是房企對廣州樓市后市發展充滿信心的體現。

另一方面，廣州供地節奏的持續放緩，也正是響應去庫存號召的象征。

克而瑞數據監測顯示，截至7月末廣州商品住宅庫存1427.24萬㎡，較近一年最高位減少201.57萬㎡，去化周期21.3個月，較近一年最高位減少7.3個月。

或許我們有理由相信，廣州市場止跌企穩，只是時間問題。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。