事關物業！市中院、市房產局聯合發布！

“人民城市人民建，人民城市為人民”。今年以來，合肥市委市政府部署開展城市精細化管理提升行動，推進環境衛生、交通秩序、功能品質、安全韌性、文明素質“五個大提升”行動，加快打造創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。近期，合肥市人民政府發布將為您帶來“城市精細化管理進行時”系列報道。

小物業關系大民生，物業糾紛既是事關群眾幸福感獲得感的“關鍵小事”，也是社會治理的“民生大事”。為深入貫徹中央城市工作會議精神，以及《中華人民共和國民法典》《合肥市住宅小區物業管理條例》等法律法規，進一步規范我市住宅小區物業服務，提升物業服務水平，助力城市精細化管理提升行動，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產管理局聯合發布規范物業服務助力城市精細化管理典型案例。

01

尚某等人訴某物業公司維修共用部位糾紛案

【基本案情】

尚某等人系某小區業主。自2016年起單元門廳出現裝飾面瓷磚脫落情況，物業公司安排維修后，部分區域仍未修復。尚某等人要求物業公司完成全部維修，物業公司以已過質保期、其無責任為由拒絕維修，尚某等人遂訴至法院。

【裁判結果】

法院經審理認為，根據尚某等人與物業公司簽訂的物業服務合同的約定，物業公司對包括門廳、樓梯間、走廊通道等房屋共用部位負有維護、修繕和管理的義務。本案中，尚某等人訴請物業公司維修的對象系案涉樓棟單元門廳損壞的瓷磚，按照雙方合同約定，屬于物業公司維護、修繕和管理范圍。故判決物業公司將損壞區域維修完畢。

【典型意義】

在城市居民小區中，物業服務企業與業主構成物業服務關系的核心主體。物業服務企業作為服務管理人，其首要義務是對物業進行維護管理，為業主提供全方位服務。物業服務合同約定物業服務企業對物業的共用部位負有日常維護管理義務的，物業服務企業應當按照合同約定履行其義務。當物業服務企業管理范圍內的共用部位損壞時，物業服務企業應當及時維修，保障業主的人身和財產安全。若超出物業服務合同約定的維修范圍，則應依據相關法律法規的規定確定維修責任主體。

02

何某等人訴某業委會撤銷業主大會決議糾紛案

【基本案情】

何某等人系某小區業主。該小區先后召開兩次業主大會，圍繞解聘原物業公司、選聘新物業公司等事宜進行了表決。何某等人認為兩次業主大會的表決程序不合法，遂訴至法院要求撤銷兩次業主大會的表決結果。

【裁判結果】

法院經審理認為，業主大會決議的內容，應經業主共同決定。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，須將征求意見書直接送達或公告送達至每一位業主，保障全體業主的知情權。表決意見應由業主本人或其合法授權的代理人簽名確認，以確保意思表示真實；未實際參與表決的業主，其投票權數不應計入表決基數。案涉兩次業主大會的投票過程中存在將未參與投票業主計入已表決多數票、委托代理作出的表決意見不具有真實性等違法情形。故判決撤銷兩次業主大會的表決結果。

【典型意義】

業主大會決議的合法性與公信力，有賴于對法定程序的嚴格遵守。本案依法撤銷存在程序瑕疵的決議，既是對業主個體程序性權利的剛性保護，亦是對業主依法自治秩序的維護。小區業委會應當在履職中嚴格遵循法律法規的規定，確保程序規范；物業公司需知悉，基于程序不合規的業主大會決議所實施的行為可能面臨效力風險；廣大業主亦應依法、積極、理性地參與并監督小區公共事務管理，共同維護社區治理的和諧與穩定。

03

某物業公司訴王某拆除裝修違建恢復原狀糾紛案

【基本案情】

王某系某小區業主。王某與物業公司簽訂的物業服務合同約定業主不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。王某在裝修房屋時，擅自將外墻的玻璃幕墻和混凝土砌筑墻體基座部分拆除，改為移門。物業公司多次向王某發出整改通知單，王某未予理睬，物業公司遂訴至法院。

【裁判結果】

法院經審理認為，王某作為小區業主，應嚴格遵守其與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝修管理服務協議》《裝修承諾書》等協議約定，王某在使用自有房屋時擅自對房屋外立面進行拆除改造，違反了上述約定，構成違約，依法應當承擔相應的法律責任。故判令王某將案涉房屋外墻拆除改造部分恢復原狀。

【典型意義】

物業管理區域內建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分屬于業主共有，全體業主共同享有權利，但業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。物業服務管理的范圍包括對建筑物不當毀損、不當使用行為的管理，當業主違反法律、法規、管理規約的規定或者物業服務合同的約定，實施上述不當行為時，物業服務企業應當及時要求業主停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

04

某業委會訴某物業公司返還小區公共收益糾紛案

【基本案情】

業委會與物業公司簽訂《物業管理委托合同》，委托該物業公司提供物業服務，并約定小區地面車位收入的40%用于物業管理開支，60%用于小區公益事業；業主共有物業由該物業公司代為管理，收入并入公共維修基金。因公共收益返還問題未能達成一致意見，業委會遂訴至法院。

【裁判結果】

法院經審理認為，小區公共收益是指建設單位、物業服務企業或者其他管理人等，利用業主的共有部分產生的收入。本案中，業委會訴請的公共收益包含地面車位收入和廣告收入，其中地面車位收入，法院按照合同約定的60%比例予以確認；廣告收入，考慮到物業公司進行經營活動所產生的管理成本，并結合物業公司收取管理費的相關標準，法院按照70%比例予以確認。故判決物業公司向業委會返還相應比例收益。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。住宅小區業主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區域設立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經營產生的收益等。業主作為小區共有部分的物權人，擁有對公共收益的知情權、監督權和共同管理權。物業服務企業應嚴格按照物業服務合同的約定對共有部分進行管理并及時分配收益，與小區業主互利共贏。

05

孫某等人訴某物業公司業主知情權糾紛案

【基本案情】

孫某等人系某小區業主。物業公司自2011年9月17日起為該小區提供物業服務。孫某要求物業公司提供物業服務費收支賬簿及明細賬目，并要求物業公司提供相關物業服務資料供其查閱復制。因多次溝通未果，孫某等人遂訴至法院。

【裁判結果】

法院經審理認為，案涉小區物業服務費用采用包干制形式，即業主向物業公司支付固定物業費，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔。在此情況下，物業公司對所收取物業費的支出利用屬于其公司內部經營范疇，與業主利益并無直接關聯，物業服務合同亦未約定物業公司需公開物業費收支賬簿及明細賬目。因此，孫某等人要求公開物業費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。但物業公司自2011年開始服務，孫某等人要求查閱復制相關物業服務資料，并未超過物業公司的服務期間，且均屬企業經營管理一般性文件。故判決物業公司提供小區公共收益收支明細、共用設施設備維保等相關物業服務資料供孫某等人查閱復制。

【典型意義】

本案明晰了包干制物業服務模式下業主知情權的法定邊界。在物業費包干制模式下，物業服務企業自主承擔經營損益的特性決定了物業費收支明細屬于其內部管理范疇，非業主法定知情權范圍；但物業服務過程中形成的管理資料仍屬業主監督范疇。法院依法駁回查閱財務賬簿訴請的同時，支持業主獲取基礎服務資料，有效平衡了物業服務企業經營自主權與業主監督權。物業服務企業應嚴格履行資料保管及信息披露義務，對涉及公共區域管理、設施維護等關鍵服務記錄須妥善保存并依法提供查閱；業主行使知情權應聚焦與服務品質直接相關的管理行為，避免過度介入物業服務企業經營。業主與物業服務企業應當共同構建公開透明的物業服務環境，從源頭減少糾紛。

06

許某訴某物業公司賠償公共管道反水致房屋受損糾紛案

【基本案情】

許某系某小區業主。因許某在外地工作，家中平常無人居住。2023年某日，許某發現廚房下水道反水導致屋內被水浸泡，木地板、木門、衣柜等遭受不同程度的損壞。當日，許某向物業公司反映情況，物業公司安排物業工作人員、保潔及第三方專業疏通人員上門處理。經檢查，疏通人員表示反水原因系公共管道被堵。因賠償事宜交涉未果，許某遂訴至法院。

【裁判結果】

法院經審理認為，許某與物業公司簽訂的物業服務合同約定物業公司應當對共用部位及共用設施進行管理和維護，同時約定了物業公司對上下水管道、落水管等供水、排水系統的運行、保養及維修服務標準。結合許某所在樓棟的排水管道分布、物業公司安排的疏通人員所述情況以及日常生活經驗判斷，許某屋內反水系因樓棟廚房下水公共管道堵塞所致。但屋內反水情況并非短時間造成，因案涉房屋無人居住，以致物業公司未能在第一時間知曉下水管道堵塞并及時疏通，許某對損失擴大亦應承擔一定的責任。綜合合同履行、當事人過錯、實際損失等因素，判決物業公司對許某財產損失總額承擔部分賠償責任。

【典型意義】

物業服務企業應當按照合同約定履行其義務，對管道等小區共用設施開展定期、全面維護。未盡到合同義務致使業主遭受財產損失的，應對業主承擔違約責任，賠償業主損失。業主作為房產所有權人及共有部分的共有人，應當妥善保管、維護其財產，如因業主原因致使損失進一步擴大的，業主亦應對該部分損失承擔相應責任。

07

業主侵占小區物業共用部位糾紛

【基本情況】

任某系某小區業主，包河區住房和城鄉建設局接到屬地政府報告，反映任某涉嫌侵占該幢906室東側平面結構構造板。經查，任某擅自將規劃設計為平面結構構造板的部位用鋁合金玻璃推拉門窗圍合，將其改造為房屋，面積約3.5平方米。經屬地街道、物業服務企業多次溝通、協調，該業主拒不整改。

【處理結果】

2025年7月16日，包河區屬地街道辦事處發布《關于對任某侵占小區物業共用部位作出行政處罰決定的公告》，認為任某違反《安徽省物業管理條例》第七十七條第一款第二項的規定，經包河區住房和城鄉建設局界定屬“侵占物業共用部位”。依據《安徽省物業管理條例》第九十八條第二款的規定，街道辦事處對任某依法作出貳仟元人民幣罰款的處罰決定，并公告送達《行政處罰決定書》。目前，該問題已經整改完畢，共用部位現已恢復。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中，任某侵占小區物業共用部位的行為，構成了對其他業主共有權的侵害，小區其他業主可要求小區物業服務企業、業主委員會對該業主侵占行為進行制止。對業主個人進行行政處罰，具有鮮明的導向意義，體現了“過罰相當”原則，有效震懾違規侵占行為，傳遞“公共利益不受侵害”的法治理念，保障全體業主的合法權益。

08

破解老舊小區老年群體生活不便難題

【基本情況】

合肥市瑤海區某小區以老年群體居多。社區和物業服務企業在小區日常管理和“周四來說事”“六情大走訪”等走訪活動收集居民意見中發現，由于小區老年群體行動不便、智能手機操作不順，加之子女多不在身邊，生活中買藥就醫、繳納水電氣費、家具家電維修等方面，存在極度的不便，已然成為小區居民急難愁盼的大問題。

【處理結果】

如何有效化解該小區面臨的問題，成為屬地街道、物業公司開展服務的首要關鍵。2025年2月，瑤海區住房和城鄉建設局與屬地街道多次會商，結合小區老年群體需求，指導物業公司在開展日常服務的基礎上，進一步拓展服務內容，搭建服務陣地，開展多樣化便民服務，“紅鄰驛站”應運而生。屬地街道牽頭，充分整合轄區各類服務資源，延展服務邊界，將醫院義診、代收水費、門鎖更換、空調清洗等數十項便民服務納入僅十平方米的驛站，打造幸福“口袋屋”，為居民提供“家門口”的生活服務。

【典型意義】

“物業+生活服務”模式打破了傳統物業服務的邊界，通過整合資源將基礎物業服務與醫療健康、家政、養老托幼、便民商業等生活服務嵌入融合，既能滿足居民多樣化、個性化需求，讓服務更精準高效，又能重塑物業服務企業與業主的關系，從管理轉向共建共治，是小區治理與社區治理的有益融合。同時，在實施過程中強化了業主委員會、物業管理委員會、樓棟長等自治組織和志愿力量，捋順了其與社區、物業服務企業之間的關系，進一步提升居民的幸福感和滿意度。

09

某物業公司消防設施管理維護不到位

【基本情況】

新站高新區某小區因年代較久，消防設施老舊癱瘓。2023年，新站高新區將該小區列入消防無水小區并開展攻堅行動，于2024年初完成維修工程，通水后移交某物業公司管理維護。該物業公司因對消防設施管理不到位，未能及時發現消防管網掉壓，也未及時協調施工企業履行質保期內維修職責，在消防安全檢查時被處罰。

【處理結果】

在發現該小區消防管網掉壓后，新站高新區管委會相關部門立即介入，督促原施工企業排查原因并及時維修，同時就消防設施管理問題約談了物業公司。鑒于該物業公司未能落實消防設施設備的日常巡查、檢查職責，未能履行維修前作出的“接收、管理、維護及質保期內發現問題、協調維修”承諾，區消防救援部門對該物業公司作出罰款人民幣伍仟元的行政處罰。

【典型意義】

老舊小區消防設施設備癱瘓、消防無水成因復雜，設施設備自然老化、產品壽命達期是原因之一，但前期設計、原材料、工程質量和后期物業服務企業的管理維護也至關重要。在無法明確消防無水成因、責任主體的情況下，合肥市開展了消防無水小區攻堅行動，以最大限度保障人民群眾生命財產安全，攻堅行動成果必須得到鞏固。物業管理區域相關共用部位、公共設施設備的管理維護，是物業服務企業管理服務的一項基本工作和重要內容，物業服務企業必須加強日常管理維護，認真履行好相關崗位職責，對于通過專項整治完成更新并移交接管的消防設施設備，更應強化日常管理維護，避免反復維修、重復浪費情況發生。

10

某物業公司擅自砍伐小區綠化樹木糾紛

【基本情況】

2025年3月6日，巢湖市某物業公司為設置非機動車充電樁和機動車停車位，在某小區17號樓前2#、4#、7#、9#、11，樹干均已被處置，無法查證具體胸徑。經查明，該公司砍伐樹木未經綠化行政主管部門批準，系擅自砍伐綠化樹木。

【處理結果】

2025年5月13日，巢湖市城市管理行政執法局下達《行政處罰決定書》，認為某公司擅自砍伐樹木的行為違反《合肥市城市綠化管理條例》第三十二條第一款規定，根據《合肥市城市綠化管理條例》第三十七條第五項，應當給予罰款每棵兩千元以上一萬元以下的行政處罰。根據《合肥市城市管理領域行政處罰裁量權參照執行標準》第88項B0107，作出罰款捌仟元的行政處罰。

【典型意義】

城市綠化是美化環境、凈化空氣的有力舉措，是提升城市品質、扮“靚”城市顏值的金色名片。在住宅小區綠地管理中，禁止擅自移植、砍伐及毀損小區綠化樹木。按照合肥市《關于規范居住區樹木修剪工作的通知》規定，各縣（市）區、開發區綠化主管部門、物業主管部門、城市管理主管部門依職責共同加強居住區綠化管理工作，規范居住區樹木修剪行為，促進城市綠化可持續高質量發展。

來源：合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產管理局

『探盤評測』

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