房?jī)r(jià)還在跌嗎？

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轉(zhuǎn)自：城市財(cái)經(jīng)（ID：City-Finance）

作者：余飛

近期，流行著這么一段話：

如果有人在2015年不幸被判十年有期徒刑，那么當(dāng)他出獄時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，聊天還是用微信，點(diǎn)外賣還是滿28減18 ，房?jī)r(jià)還是十年前的價(jià)格，甚至更便宜一點(diǎn)。他唯一需要學(xué)會(huì)的事情就是刷抖音。

短短一個(gè)故事，卻濃縮了中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)去十年變遷的心路歷程。當(dāng)下很多地方的房?jī)r(jià)已回到十年前，或者即將回到十年前，且沒(méi)有止跌的意思。

01

房?jī)r(jià)跌跌不休

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：一言以蔽之，跌幅明顯擴(kuò)大。

去年9月份由一線城市開(kāi)啟的大救市，依舊沒(méi)有擺脫效應(yīng)逐漸遞減的怪圈。效果在今年3月份戛然而止，4月份開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)整幅度再次加大。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)至最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資60309億元，同比下降12.9%；其中，住宅投資46382億元，下降11.9%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

全國(guó)房地產(chǎn)投資增速4月份開(kāi)始，再次進(jìn)入兩位數(shù)下跌周期。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速反映的是一級(jí)市場(chǎng)的拿地與開(kāi)工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，就一直沒(méi)有回過(guò)正。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

今年前8個(gè)月的跌幅已經(jīng)創(chuàng)下過(guò)去幾年最大，全年房地產(chǎn)投資將跌至9萬(wàn)億附近。

從財(cái)政部反映的拿地情況來(lái)看，也在佐證著土地市場(chǎng)的冷行情。2024年全年賣地收入48699億元，較高點(diǎn)下跌了44%。今年前7個(gè)月的賣地收入，繼續(xù)降至16950億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

第二，商品房銷售跌幅年內(nèi)最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬(wàn)平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

首先要明確強(qiáng)調(diào)一下，自2021年以來(lái)，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過(guò)。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)，但4月份仍是分水嶺，從4月份開(kāi)始無(wú)論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴(kuò)大。

前8個(gè)月商品房銷售面積同比下跌4.7%，較前7個(gè)月跌幅擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。前8個(gè)月銷售額同比下跌7.3%，較前7個(gè)月跌幅擴(kuò)大了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

兩個(gè)數(shù)據(jù)的調(diào)整幅度，均常年最大。

從大區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部、東北，無(wú)論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調(diào)整。

前8個(gè)月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了22.9%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。

前8個(gè)月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，東北次之。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

02

北京二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)跌

商品房銷售量的不濟(jì)，與央行公布的房貸數(shù)據(jù)，遙相呼應(yīng)。

過(guò)去兩個(gè)月房貸增量數(shù)據(jù)相當(dāng)不好看。7月份，房貸減少了1100億元。這是2022年以來(lái)，房貸增量第九次為負(fù)數(shù)。8月份增量回正，但也只有200億元。

商品房成交跌幅擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌幅面從4月份開(kāi)始，也再次不斷擴(kuò)大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：2025年4月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房?jī)r(jià)格方面，有5城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城。

2025年5月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

2025年6月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲14個(gè)，較5月份增加1個(gè)。下跌城市56個(gè)較5月份增加3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較5月份增加兩個(gè)，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市6個(gè)，較6月份減少8個(gè)。下跌城市60個(gè)，較6月增加4個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市68個(gè)，較6月份減少1個(gè)，僅太原上漲，西寧持平。

2025年8月份，新房環(huán)比上漲城市9個(gè)，較7月增加了3個(gè)。下跌城市57個(gè)，較上月減少了3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較上月增加1個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

其中更能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格變化的二手房?jī)r(jià)格，北京8月份領(lǐng)跌全國(guó)，其次是西安、常德、青島、上海、鄭州、合肥、南昌、廣州。

二手房環(huán)比跌幅前十中，北上廣三個(gè)一線城市在列。深圳跌幅0.8%。要知道，8月上旬北京可是出臺(tái)了救市措施。

一方面，讓單身人士與家庭平權(quán)，前者購(gòu)買現(xiàn)在也按照居民家庭執(zhí)行政策來(lái)執(zhí)行。

另一方面，則是有條件徹底放開(kāi)了五環(huán)外的購(gòu)房套數(shù)。戶籍家庭或戶籍單身，可以在五環(huán)外隨意買，無(wú)論買多少套都不限制。非戶籍家庭與單身人士，繳納了兩年連續(xù)社保或納稅，也可以在五環(huán)外隨便買。

這里并不是完全放開(kāi)限購(gòu)，而是“有條件”，要么有戶籍，要么有兩年社保和納稅證明。

新政之下，北京新房、二手房成交量在8月份止跌，環(huán)比略微上漲了一點(diǎn)，但同比跌幅不小。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示：8月北京二手住宅共成交13331套，環(huán)比上漲4.28%，同比下降7.19%。今年1～8月，北京二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽114690套，同比增長(zhǎng)9.5%。

新房方面，8月北京新建商品住宅成交2733套，環(huán)比上漲6.2%，同比下跌12.1%。

量漲價(jià)跌，以此來(lái)看，當(dāng)下的北京，也無(wú)法擺脫大趨勢(shì)。以價(jià)換量，仍是各城市當(dāng)前的主基調(diào)。

諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，目前北京掛牌的二手房房源中，價(jià)格變動(dòng)的房源中，降價(jià)房源占比94.85%。

去年9月份財(cái)新發(fā)布了一篇文章《北京二手房“以價(jià)換量” 房?jī)r(jià)跌回八年前》。

財(cái)新網(wǎng)披露：北京二手房?jī)r(jià)格已回落至2016年8月、9月的水平，從最高點(diǎn)累計(jì)下跌了25%；北京8月二手房成交均價(jià)尚未統(tǒng)計(jì)完成，但從掛牌價(jià)和市場(chǎng)感受來(lái)看，價(jià)格仍是下跌的。

“賣一買一”置換、改善型購(gòu)房比例從2020年的八成降至如今不足四成，很多人賣房后不再買入。

格隆旗下的勾股大數(shù)據(jù)梳理的最新數(shù)據(jù)顯示，同樣如此：當(dāng)下，一線城市中的北京房?jī)r(jià)下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房?jī)r(jià)下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房?jī)r(jià)下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房?jī)r(jià)下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房?jī)r(jià)跌回了2015年2月。

當(dāng)然，作為首都，北京的跌幅在主要城市中并不算太大。

03

各地開(kāi)啟新一輪救市

隨著去年9月份的救市效應(yīng)褪色，8月初北京發(fā)布新一輪托底措施之后，上海、深圳已經(jīng)跟進(jìn)。

上海8月25日發(fā)布新政，上海戶籍家庭或者在上海繳納了一年社保的居民家庭和個(gè)人，都可以在上海外環(huán)買買買。并不再區(qū)分首套房與二套房。

深圳9月5日深夜跟進(jìn)。

第一，羅湖、寶安西鄉(xiāng)街道被踢出了核心區(qū)。

鹽田、大鵬被踢出了外圍區(qū)，變成了遠(yuǎn)郊區(qū)，從調(diào)控角度來(lái)看，和深汕一個(gè)級(jí)別。

從另一個(gè)層面來(lái)看，深圳的這份新政將深圳分成了三個(gè)圈層：核心區(qū)，南山、福田、寶安新安街道。外圍區(qū)，羅湖、寶安（除新安街道）、龍華、龍崗、光明、坪山。遠(yuǎn)郊區(qū)，鹽田、大鵬、深汕。

這次政策調(diào)整，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安新安街道仍維持原來(lái)的政策不變，也即非戶籍人口在核心區(qū)買房，仍需要1年社保，限購(gòu)套數(shù)。

羅湖與寶安西鄉(xiāng)街道，以及龍華、龍崗、光明、寶安其他區(qū)域、坪山這些區(qū)域，有條件的不限制套數(shù)。戶籍人口和有一年社保的非戶籍人口，可以不限套數(shù)。沒(méi)有一年社保的非戶籍人口，可以買，但限購(gòu)兩套或1套。

鹽田和大鵬，則效仿深汕合作區(qū)，取消調(diào)控，外地人可以隨便買。

第二，單身與家庭購(gòu)房同權(quán)。

之前細(xì)分了單身與家庭。現(xiàn)在一視同仁，意味著戶籍單身人士、繳納了深圳1年社保的單身人士，可以在核心區(qū)買2套。

第三，不再區(qū)分二套房和首套房。

也即買二套房和買首套房的首付比例、貸款利率都一致，相當(dāng)于對(duì)二套房降了首付與利率。這是抄了上海的作業(yè)。

就目前市場(chǎng)的反饋來(lái)看，新政出臺(tái)之后，市場(chǎng)成交量反響不錯(cuò)。

上海方面，上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，新政出臺(tái)的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面積11.34萬(wàn)平方米，環(huán)比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面積40.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17.5%。

二手房方面，據(jù)解放日?qǐng)?bào)報(bào)道，8月30日上海二手房單日網(wǎng)簽量達(dá)1103套，創(chuàng)近3個(gè)月新高。多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映，最近一周帶看量、咨詢量激增。

深圳方面，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周樂(lè)有家門店二手看房量環(huán)比上漲5.2%，門店簽約量環(huán)比上漲8.4%，均達(dá)到4.21以來(lái)周度最高點(diǎn)，新政效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

不過(guò)二手房市場(chǎng)，以價(jià)換量的狀況并沒(méi)有改變。

諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，上海掛牌的二手房房源中，目前價(jià)格變動(dòng)的房源，有91.19%在降價(jià)銷售。

貝殼找房追蹤的深圳數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳二手房降價(jià)房源32978套，漲價(jià)房源2940套，降價(jià)房源是漲價(jià)房源的11.2倍。

這一輪京滬深的放松，效果或許仍會(huì)遵循過(guò)去四年規(guī)律：短則一個(gè)月，長(zhǎng)則一個(gè)季度。周而復(fù)始。

盡管目前全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房?jī)r(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過(guò)去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

“城市財(cái)經(jīng)”提出過(guò)一個(gè)概念，叫“需求斷檔”。簡(jiǎn)單理解，就是高房?jī)r(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒(méi)有實(shí)力。

總結(jié)下來(lái)就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的不確定性，讓有錢人沒(méi)有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場(chǎng)，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空，更怕背債。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：這一代購(gòu)房主力的90后、00后與上一代不太一樣。

上一代人在時(shí)代紅利中，眼中有光，心中有夢(mèng)，對(duì)遠(yuǎn)方充滿希冀，于是敢于掏空六個(gè)錢包，拉滿杠桿去購(gòu)房。

但現(xiàn)在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時(shí)代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結(jié)了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對(duì)隨時(shí)可能被優(yōu)化，隨時(shí)可能被降薪，無(wú)法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負(fù)重前行”這么大的代價(jià)去換一套房子。

所以，可以看到，2021年開(kāi)始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒(méi)有錢來(lái)買房了，沒(méi)有能力去負(fù)債。

來(lái)源：國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室

此外，人口已經(jīng)三連降了。2021年，中國(guó)人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見(jiàn)頂開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人，2023年加速減少，減少了208萬(wàn)人。2024年，繼續(xù)減少139萬(wàn)人。

人口下降，首當(dāng)其沖的便是樓市。因?yàn)槿丝谑菢鞘卸唐凇⒅衅凇㈤L(zhǎng)期的決定性因素。

一句話概括就是：樓市失去了財(cái)富效應(yīng)，這是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來(lái)越短的根本原因。

房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌。而無(wú)論是放開(kāi)限購(gòu)、放開(kāi)落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房?jī)r(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無(wú)論是縮小房?jī)r(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。這個(gè)周期，無(wú)法預(yù)測(cè)。

所以，購(gòu)房的代價(jià)還在通縮中，這一代年輕人也正在期待與等待中。

文章來(lái)源：城市財(cái)經(jīng)（ID：City-Finance）（作者 | 余飛）

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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