關于“加減法”的調改哲學，北京通州領展廣場煥新術

北京通州領展廣場活力蛻變

撰文 | Coral

排版 | fufu

圖片來源 | 官方提供

在中國商業地產的迭代進化中，“亞洲REITs之王”領展是個繞不開的企業。

贏商網發現，擅長存量煥新提升商業價值、以專業積極的資產管理著稱的領展，于即將迎來在香港交易所上市20周年之際，積極為旗下多個項目進行新階段的煥新改造。存量調改是一場遠比新建項目更考驗智慧的戰役，它需要精準的研判、克制的表達，更需要對生活本身的深刻理解。

其中，北京通州領展廣場（以下簡稱“通州領展”）的調改成果格外引人注目，沒有大刀闊斧的推倒重來，也沒有炫技式的建筑表演，有的是對真實生活需求的回應，它用恰到好處的“加減”修辭，讓一座開業10余年的商場悄然蛻變，成為通州城市副中心持續生長的生活現場。

改造從來不是破立之間的革命，而是一場有取舍、有節奏、有溫度的更新。歷時近1年，領展為通州雕琢出更有生活煙火氣和年輕社交空間屬性的全新商業體。

9月20日，站在開業11周年的關鍵節點上，通州領展通過對空間結構的改造、業態規劃的調整、首店品牌的引進，以“愛在一起 FEEL THE LOVE”為核心理念，實現了人氣和客流的雙豐收，用新場景、新內容和新形象激發商圈活力，充分彰顯了調改后的強大活力。

Vol.1

做減法

于運營中輕巧改造，不驚擾經營韻律

城市需要新鮮的變化，卻更依賴熟悉的日常。然而，消費者日常不是一成不變，而是與時俱進的，通州領展最先感受、回應消費需求的變化，為副中心消費者提供理想生活的解決方案。

它選擇了難度極高的邊運營邊改造，一方面，施工噪音、圍擋等會影響消費者的購物體驗，稍有不慎便會導致客流流失；另一方面，如何在改造期間保障商戶的正常經營，維持甚至提升其收入，考驗著運營團隊的智慧。通州領展“漸進式爆改”的策略很清晰——做減法。

01

減干擾

分階段分區域施工

通州領展由東區、西區組成，首期改造聚焦西區，采用分層推進、局部圍擋的策略，避免“一刀切”的全面停工，通過科學規劃施工流線與時間，最大限度控制工程對營業區域的影響。團隊還通過微信公眾號、小紅書等社媒平臺持續發布“改造日記”，以圖文視頻實時呈現進度，有效緩解施工現場帶來的不便感知。

改造期間，商場絕大多數區域保持正常營業，確保了消費者體驗的連貫性與商戶經營的穩定性。與此同時，項目團隊重構空間關系，拆除中庭觀光梯，提升商業樓層的通透性，擴大中庭面積，并在L2-L3層增設跨層LED互動屏，在減少施工干擾的同時，為消費者帶來驚喜的空間煥新體驗。

02

減冷區

釋放出更多呼吸感

針對傳統商業體中常見的“冷區”痛點，通州領展以空間解放為思路，通過動線重組和場景再造，將這些曾經的“冷區”轉化為高活力場域。這些舉措，減的是物理阻隔，加的卻是空間呼吸感和商業可能性。

• B1層“拾味街”：拆除冗余隔墻，將原本割裂的餐飲點位串聯為環形動線；并在動線關鍵節點植入藝術化裝置，檔口間的互動墻、用餐區的生態綠植，讓“逛吃”變成沉浸式美學體驗。

• L5層“星舞臺”：破除原有隔斷，犧牲部分經營面積，釋放出超200㎡的挑空共享空間，打造“星舞臺”城市空中會客廳。通過引入趕海樂園、二次元互動等年輕化內容，這里已迅速聚集人氣，該區域日均客流較改造前增長2.5倍。

未來，該空間不僅是商場大型主題活動的主辦地，更憑借其獨特的挑空視野，成為連接與呼應東西區的視覺焦點和情感紐帶。

03

減陳舊

細節處實現體驗升級

通州領展的改造不僅關注宏觀空間，更著眼于細節處的體驗升級。

通過對公區的全面翻新改造，使空間顯得更加明亮整潔，視覺通透感顯著增強；同時，公區美化效果突出，細節處理更具設計感，提升了環境的整體質感。

北側下沉廣場的翻新改造，美觀度和個性感大幅提升，集裝箱風格設計、涂鴉墻、深淵鏡等場景化元素的嵌入，讓下沉廣場變身打卡地。除此之外，下沉廣場的改造還優化了地面與B1層拾味街Foodie+的直達性，增強了地下商業的觸達便捷性與吸引力。

此次改造還將原有中島區域打造統裝氛圍，有效降低了后疫情時代商戶的裝修成本投入，助力品牌輕裝上陣。此外，電梯廳與電梯轎廂的改造、服務臺的形象升級，以及一層黃金珠寶區的品牌優化與布局調整，進一步強化了商業空間的高品質氛圍。

改造過程中商場空調系統也進行了優化升級，溫度舒適宜人。通州領展通過對這些細節的精心打磨，實現了全場基礎設施的品質躍升，讓消費者在不知不覺中感受到舒適度的全面提升。

Vol.2

做加法

給消費多一點選擇，多一份適配

如果說改造階段是做減法，那在業態與品牌層面，通州領展顯然更傾向于做加法，向我們展示了一條差異化調改路徑。

在招商過程中保持與消費者的高頻互動，根據消費者需求和呼聲進行定向招商和品牌調整，是通州領展招商模式的創新體現。逆勢而上，項目品牌調整數量較大、超過80個；改造區域涉及的商業面積3,000平米，改造后對比改造前品牌數量增加了20%。尤其B1層調整后的品牌數量增長了200%，L1層品牌數量增長了50%，更多品牌的引入讓消費者有了更多的購物和美食選擇。

這些“加法”也不是盲目堆砌，而是精準匹配“用得上、喜歡用”的需求，讓每個人都能在這里找到屬于自己的小滿足。

給“味蕾選擇”加豐富度

以“食”為引、以“味”為媒，領展將在中國內地成熟運營的“Foodie+”系列美食街區引入本地。B1層“拾味街”正式升級為“拾味街foodie+”，在物理層面改造的同時，還新增20余家煥新品質品牌，包括御膳雅韻糕點通州首店、臉紅秦田田、波棠、薛記炒貨、嘻人椒、辣玖格、鹿野制菓、鹵力鴨、阿上阿上、曾三仙、味千拉面、茶百道、茉莉奶白、繼光香香雞、甲乙餅、砂鍋婆、一鍋一膳、魏記小炒、樂樂姐等，形成了多元化、多層次的美食矩陣。

“拾味街foodie+”升級，遠不止品牌的豐富與疊加，而是突破了“吃飯”這單一功能，通過“旗艦店+快閃店+主題檔口”的多層級業態結構，構建出一店一景的差異化場景體驗，將B1層轉化為一個融合社交、休閑與文化體驗的煙火氣生活場域。

其他樓層空間則圍繞網紅美食、精致餐飲，填入熱門品牌、更高規格的品牌特型店，如烘焙“排隊王”UH祐禾、國風茶飲品牌霸王茶姬、濱壽司通州首店、中式餐飲引領者小菜園、大嘆號韓式烤肉。此外，藍象泰國餐廳、云海肴秘境汽鍋雞、DQ冰淇淋、鮮芋仙等也以全新形象重裝開業，為消費者提供了更具松弛感和社交屬性的餐飲空間。

給“生活需求”加適配度

消費者對購物中心的功能期待已遠超購買本身，轉而追求覆蓋全生活場景的品質化、社交化與情感化體驗，北京通州領展廣場深諳此道，通過科學的業態規劃與精準布局，構建出與副中心客群生活方式同頻的“立體生活場”。

在零售維度，不僅引入瑪絲恩迪、Warming Colours等聚焦都市女性的品質女裝；亦布局鉛筆俱樂部、小護士家居服、Balabala、TOREAD kidsS等童裝品牌，強化家庭型消費的吸引力與黏性；名創優品旗艦店臻選的開業將再一次為消費者帶來全新潮玩消費體驗。

尤為關鍵的一步，在于對高頻及目的性消費業態的集中優化。將謝瑞麟、六桂福、中國黃金、潮宏基、老銀匠、周大生、六福珠寶、老鳳祥、老廟黃金等黃金珠寶品牌，聚合形成璀璨奪目的“精品珠寶區”，極大提升品牌辨識度和消費者比選購物的效率；京東之家、小米之家、VIVO等數碼電子品牌則以集群方式亮相，構建出充滿科技氛圍與互動體驗的“智能生活走廊”。

不止于零售，項目更著力打造覆蓋全方位需求的服務體驗生態。

MY HAIR SALON、NAIL ME通州首店、樊文花、牽手緣等品牌調整聚焦個人美麗與精致護理；寵萌日記構建人寵友好互動空間；結繩記、菲歐眼鏡提供文化配飾與視覺解決方案；夢想party樂園則為兒童游樂與社交歡聚創造更多可能；轉轉的入駐，體現了對可持續生活方式和二手優品消費趨勢的精準捕捉。

此外，項目的谷谷囊囊、微谷社、一番賞、金橘動漫游戲中心等次元體驗類業態，有效破解高層引流難題，讓L5層成為社交聚集地與核心記憶點。

這些品牌織就了高度適配的服務網絡，使通州領展進化成滿足消費者多元化生活想象、提供持久情感價值的社區共生體。

Vol.3

加法不止于品牌

以內容賦能空間，用情感聯結社區

運營與內容的優化升級，也是商業項目調改的核心任務之一。

內容運營成為了打造差異化競爭優勢的關鍵，通州領展致力于營造社區共建的煙火氣，構建“月月有主題、周周有活動”的持續吸引力。其實踐給我們深刻啟示：未來的商業空間，不僅要服務生活，更要溫暖人心。

活動從來不是“為了辦而辦”，而是精準踩中社區居民的需求點。今年以來，通州領展在對場內品牌煥新升級的同時，陸續舉辦了研學、趕海、萌寵、街舞、公益、全國籃球賽事、品牌IP聯名、全國青少年平衡車賽、王者榮耀賽事等20余場營銷活動，為消費者帶來豐富的福利與全新的體驗，成功塑造了獨特的社區氛圍。

升溫社區情感：打造有黏性的煙火生活場

9月20-21日，通州領展將推出“新花怒放”11周年慶典暨拾味街Foodie+開街啟幕。屆時，現場將呈現豐富多彩的狂歡活動，還有積分購券、五折優惠、超級扭蛋轉好禮，感受店慶禮的滿滿誠意。

通州領展還引進了地下偶像嘉年華，人氣偶像率先登場，帶來極致的視聽盛宴。林俊杰粉絲歌友會、摩登桑巴舞表演、花與精靈高空雜技秀將如約而至，現場顧客將共同分享熱烈與閑適。在戶外廣場上，還有精彩的啟幕儀式及超炫的Mini后備箱市集亮相。

注入文化活力：讓商業空間有靈魂

特別值得關注的是項目對城市文化的內容植入。結合通州運河文化與當地特色，如運河文化節、通州馬拉松跑以及市集、街道宣傳普法等活動，這些文化活動，讓商場不再是脫離城市的孤島，而是成為商業+教育+娛樂的融合體。

正如項目一直秉承的理念，“好的商業空間，要能承載城市的溫度”。通過社區情感的重構與文化內容的賦能，通州領展成功實現了從“去處”到“歸處”的轉變，不僅提升了項目的格調，更實現了商業空間與城市文化、社群情感的深度綁定。

贏商觀察

通州領展的故事還在繼續，據項目方透露，未來將啟動東區二期深度改造，計劃打造主題化場景，釋放更大面積的戶外空間，引入更多契合通州城市副中心發展的品牌。

回顧這場調改，通州領展的秘訣從來不是復雜的方法論，而是對生活的敬畏：“減法”減的是多余的干擾與陳舊的體驗，讓改造不打擾日常；“加法”加的是精準的需求與溫暖的情感，讓空間充滿活力。

它證明了存量商業的終極答案：商業空間的價值重塑，不在于面積大小、投資多少，而在于能否精準把握時代的脈搏，能否在“加減”之間，找到那份恰到好處的分寸感。

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~