廣東
不得不承認，兩個月前新規的政策出臺，對廣州當下的市場影響很大，尤其是土地市場。
新規超高使用率的核心邏輯有兩個。
一個是變相降低地價。
一個是，和二手，以及高價拿地的新房子里的舊戶型，搶客戶，搶購買力。
這對24年，堅定看好廣州，想信市場的開發商，是好事。24拿拿地，25年開盤的新規項目，基本都是盈利了。
有的甚至利潤率爆表，尤其是去年花了差不多250多億的保利，今年幾乎制霸了銷售前十。
對買家也是好事，戶型的升級，相當于老式油車換新能源，大冰箱，大彩電，直接解決痛點。
不過，確實是收緊了。說法是，避免依賴高得房率刺激市場，這是一個短期的行為。
其實，這三個月觀察下來，政策的變化，造成的影響，還挺大的。
1）政策的變動挺大的，開發商們有點無所適從，沒有穩定的預期。
本來投資拿地的容錯率就是零了，沒有穩定的預期，也更不敢投資。
2）買家在見識到超新規的戶型之后，同樣的總價，能買到更好的，空間更大的。
自然有了對比。也會有一個預期，會不會市場不好之后，等等會不會還有更好的。所以，現在也是開發商和政府博弈的一個階段。
比如，之前上過了土委會的天河電視臺地塊，3萬左右的地價，和保利辰園一樣，有開發商想砍價，但廣州是不降預期的。
不過，也有可能取消小學和幼兒園的配件家，也相當于變相降價了。
這是從招商，營商條件上的考量。
從這個角度來看，廣州近期力度挺大的。
尤其是這兩天，直接提出了提高土地使用率的試點方案，兩個重點，一個是，當年競價自持的商品房，在合理補繳出讓金的情況下，可以轉為可售。
這可以解決高價拿地企業的重資產投入，尤其是轉成現金流。
比如，合景金融城臻盈名濤，就有5%的自持比例。值得一提的是，合景金融城今年有一套單價16萬的網簽，買家是孔老板在廣州地產圈的一個朋友。
二是，商辦改保障性住房。以前，我們以為政府會購買商品房轉保障房去庫存，現在大方向可能是商改保。
核心邏輯，我覺得是商品房新房地價貴+市場貴，保障房資金有限的情況下，商業用地只有商品房的2/3，甚至1/3。
這是成本的考量。另外，還可以清掉商辦和寫字樓空置率。
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