最高院：開發商逾期交房的，什么情況下購房人有權解除合同？

作者：周軍律師.

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買房是大多數人一生中的大事，不少購房人耗盡積蓄簽訂商品房買賣合同，卻遭遇開發商逾期交房的困擾——有的拖延數月，有的遲遲不交房，甚至遠超合同約定期限，導致購房人無法按時入住、實現買房目的。

那么，開發商逾期交房的，什么情況下購房人有權解除合同？

最高人民法院案例庫入選案例《常某某訴某山公司、王某某商品房銷售合同糾紛案》中明確：

商品房銷售者沒有按合同約定的時間交付具備正常使用功能的房屋，其違約行為致使購房人簽訂合同的目的不能實現。依據《合同法》第94條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規定，購房人有權解除該合同。

法院生效裁判認為：

某山公司與常某某簽訂的案涉房屋買賣協議第三條明確約定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、電、排污、天然氣具備使用功能，天然氣碰接費由常某某承擔，消防由某山公司按原設計施工，費用由某山公司承擔，某山公司負擔辦理產權證……。

案涉4號樓及地下室不符合竣工驗收備案條件，某山公司未按原報送且審批通過的圖紙進行施工并在該項目竣工驗收時提供虛假資料，相關行政主管部門已公告廢止案涉房屋的《建設工程質量監督報告》，并責令某山公司停止使用，重新組織竣工驗收。但直至本案訴訟發生，案涉房屋尚未重新組織竣工驗收，不具備交付條件，不能正常使用。

某山公司沒有按《房屋買賣協議》的約定于2011年1月30日前交付具備正常使用功能的房屋，其違約行為致使常某某簽該合同的目的不能實現。依據《合同法》第九十四條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規定，常某某有權解除該合同。

除此之外，如果合同有明確約定，購房人也可以按約定行使解除權。購房人需仔細核對合同條款，明確約定的“逾期期限”“催告要求”，若開發商未達到合同約定的解除條件，購房人無權單方解除合同，僅能主張逾期交房違約金。

需要注意的是，行使解除權，合同有約定的，按合同約定的解除權行使期限執行，逾期未行使的，解除權消滅合同無約定的，解除權行使期限為1年，自購房人知道或應當知道解除事由之日起計算（如催告期滿、知道開發商無法交房之日）。該期限為除斥期間，不適用中止、中斷、延長規定，一旦過期，購房人無權再解除合同，僅能主張違約金。

周軍律師提醒，購房人簽訂合同時，應仔細審核逾期交房的相關條款，提前規避風險；遭遇逾期交房時，切勿拖延，及時固定證據、依法行使權利，避免因錯過期限喪失解除權。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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