低價(jià)“銀行直供房”激增！200萬房產(chǎn)150萬成交，是撿漏還是陷阱？

“200 萬的房子 150 萬拿下！” 近期，銀行直供房的成交案例刷屏房產(chǎn)圈。

阿里、京東等資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行正批量掛牌房產(chǎn)，部分房源價(jià)格比市價(jià)低 25%。四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超 2.5 萬個(gè)，吉林銀行在售房產(chǎn)破 2000 套，蘭州銀行 2025 年直售房源較去年激增 57%，這場 “銀行賣房潮” 已席卷全國。

對剛需族來說，低價(jià)誘惑難擋，但這類特殊房源背后藏著哪些門道？一文說清關(guān)鍵問題。

銀行直供房：到底是什么來頭？

所謂 “銀行直供房”，核心是銀行處置的不良資產(chǎn)。

簡單說，就是企業(yè)或個(gè)人欠銀行貸款還不上，房產(chǎn)作為抵押物被銀行通過司法程序收回。銀行完成產(chǎn)權(quán)過戶后，直接以房東身份掛牌出售，目的是快速回籠資金。

這類房源主要有兩個(gè)來源：一是司法拍賣流拍后的 “以物抵債” 房產(chǎn)，比如某股份行一套抵債 1.3 億元的資產(chǎn)，如今 4200 萬元低價(jià)甩賣；二是銀行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得的房源，像蘭州農(nóng)商行就通過判決拿到 200 多套住宅，集中掛牌出售。

和普通二手房、法拍房比，它的核心特點(diǎn)很鮮明：產(chǎn)權(quán)歸銀行所有，債權(quán)債務(wù)已剝離，交易對手是銀行，流程更簡潔。

價(jià)格直降 25%，優(yōu)勢真的香？

銀行直供房最吸引人的，就是實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)格優(yōu)勢。

廣東云浮農(nóng)商行一套商住房起拍價(jià)僅 8 萬元，齊齊哈爾農(nóng)商行的住宅起始價(jià) 9.9 萬元。蘭州一套 125 平的房子，151 萬元成交，而同小區(qū)二手房掛牌價(jià)高達(dá) 180 萬 - 220 萬。

除了低價(jià)，還有兩大優(yōu)勢：一是交易安全，銀行會(huì)提前厘清產(chǎn)權(quán)，避開民間借貸、隱性租約等隱患，比法拍房靠譜得多；二是流程高效，傳統(tǒng)處置需兩年以上，直售模式大幅縮短周期，且不用付中介服務(wù)費(fèi)。

成都購房者阿澤就靠這模式，83 萬拿下主城區(qū) 90 平剛需房，比正常購房省了近 20 萬，成為實(shí)打?qū)嵉?“撿漏者”。

激增背后：銀行為何急著賣房？

銀行批量賣房，本質(zhì)是應(yīng)對不良資產(chǎn)處置壓力。

開源證券研報(bào)顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行漲幅超 20bp，個(gè)人經(jīng)營貸不良率上升更明顯，部分超 30bp。銀行需要盡快變現(xiàn)房產(chǎn)，提升債權(quán)回收率。

另一方面，法拍市場遇冷倒逼銀行轉(zhuǎn)型。2025 年 6 月法拍房成交率低迷，平均成交折價(jià)率達(dá) 31.3%，流拍現(xiàn)象普遍。銀行直接賣房，能避免司法流程的繁瑣，加快資金回籠。

對地方銀行和農(nóng)信社來說，壓力更突出。四川農(nóng)信、遼寧農(nóng)信等機(jī)構(gòu)，掛牌房源都以萬為單位，迫切需要通過低價(jià)快銷化解風(fēng)險(xiǎn)。

撿漏需謹(jǐn)慎：這些坑要避開

低價(jià)不代表沒風(fēng)險(xiǎn)，盲目入手可能踩雷。

首先要注意房源質(zhì)量，部分低價(jià)房位于遠(yuǎn)郊，配套匱乏，或者是清水房，后續(xù)裝修要額外花錢。其次要核實(shí)房屋現(xiàn)狀，確認(rèn)是否有人占用、是否存在欠費(fèi)，這些都需要買方自理。

還要看清交易細(xì)節(jié)：過戶稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由誰承擔(dān)，是否有產(chǎn)權(quán)限制，貸款能否辦理。雖然銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，但實(shí)地考察仍必不可少，避免買到 “問題房”。

業(yè)內(nèi)人士提醒，遠(yuǎn)郊商鋪、老舊無電梯房等資產(chǎn)變現(xiàn)難度大，即便價(jià)格低也不建議入手，剛需族優(yōu)先選擇主城區(qū)、配套成熟的住宅。

普通人該怎么 “撿漏”？

想入手銀行直供房，記住這幾步：

第一步，先查平臺(tái)，阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)的 “銀行清倉” 欄目是主要渠道，也可關(guān)注銀行公眾號的推廣信息；第二步，核實(shí)產(chǎn)權(quán)，要求銀行出示產(chǎn)權(quán)證明和法院執(zhí)行文書，確認(rèn)無糾紛；第三步，實(shí)地看房，了解房屋戶型、周邊配套、居住現(xiàn)狀；第四步，對比價(jià)格，和同地段二手房成交價(jià)對比，確認(rèn)折扣真實(shí)；第五步，算清成本，把稅費(fèi)、裝修費(fèi)等納入總預(yù)算，避免超支。

對投資者來說，高杠桿模式已不適用，需摒棄 “房價(jià)永遠(yuǎn)漲” 的思維；對剛需族而言，若能接受房源可能存在的小瑕疵，且長期自住，銀行直供房確實(shí)是性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。

說到底，銀行直供房的激增，是房地產(chǎn)市場回歸理性的體現(xiàn)。低價(jià)背后是銀行的風(fēng)險(xiǎn)處置需求，對購房者來說，機(jī)遇與陷阱并存。只有摸清規(guī)則、做好調(diào)研，才能真正撿到實(shí)惠，避免 “貪便宜吃大虧”。