國企收租，真是技術活

這幾年幾乎所有國企都在發力做資產盤活，但手底下的寫字樓、產業園和保租房等等資產，類型繁多、規模龐雜，要理清、管好并不是件簡單的事。

不少地方國企的朋友都跟小明表示過，過去公司里對資產管理這一塊的制度建設不夠完善，工具、人員也不足，真正要把資產管起來，其實還有不少困難要克服。

就拿收租金這件事來說，別看它是一項基礎工作，但要做扎實并不容易。

一方面地方國企手中的資產規模大、租戶多且構成復雜；另一方面，這幾年的人員編制把控也很嚴格，通常幾個人就要面對幾百個租戶。哪怕員工忙得焦頭爛額，合同管理和租金收繳這一塊，還是難免會出現錯漏，要花許多精力反復去核對。

對于地方國企來說，如果能盤活存量資產、激發收益潛力，這當然是好事。但在制度、工具與思維跟不上的時候，業務負擔是很大的。

所以如何提升資產管理、尤其是租賃管理的效率，是這兩年國央企的一大課題。目前那些資管業務做得不錯的國央企，主要是從以下三個方面去優化的。

招商運營機制優化

首先，一套市場化的、具有靈活性的招商運營機制，對于盤活國有資產十分重要。

因為當下的不動產存量市場并不好做，能否迅速響應市場和客戶需求的變化，對運營細節做出調整，可能直接決定資產出租效率。如果機制僵化，很難去談有效、長久的盤活。

目前不少國企為了應對市場形勢，都會圍繞資產的出租定價、合作條件等方面，進行一定的彈性調整，對資產與租戶之間的供需匹配也更加動態化。

比如在租期策略上，廣州的珠江商管就會圍繞不同客戶對自身經營情況的預期，進行一定的彈性調整。過去租約主要是按年來簽，但現在可以按6個月甚至3個月來簽，以確保最大化盤活存量資產、消滅閑置。戳這里，實時掌控租約，消滅“閑置資產”

而重慶的萬盛商管在自己的小程序上，集中發布了大宗閑置國有資產推介信息，加快促成合作。據萬盛發布公眾號介紹，萬盛經開區的全區租賃需求及時辦結率、有效滿足率，已經分別提高至100%、81%，能高效應對資產閑置問題。

又比如圍繞存量租戶需求的變化，不少地方國企已經懂得及時應對、快速進行需求與供應的再匹配。

像前面提及的珠江商管，會高度關注租戶的經營狀況和換租需求，主動為具有業務擴張或形象升級需求的大型企業客戶，和出現經營收縮的企業，去重新匹配不同形態的辦公產品。

這些內部置換舉措，能讓存量客戶以更合適的價格、入駐更符合當下需求的產品，大幅降低了存量客戶流失的可能性。

而重慶萬盛商管則搭建了一站式租賃服務中心，國有資產線下租售平臺大屏上，會集中展示區屬國有企業持有的資產面積、坐落位置、現狀照片等內容，各企業選派的工作人員在現場推介。

其采用“線上應用+線下大廳”的集中運營模式，一體化推進資產的宣傳營銷、租賃管理等，能有效提升需求與供應的匹配效率，降低招商壓力。

而在更重要的服務環節上，越來越多企業意識到投入的重要性。一些地方國企已經開始采用技術“武裝”，通過數字化平臺來強化租戶的服務能力。

比如某國企管理的科創園區，有不少入駐企業如何當地政府的“科創減免”政策優惠條件。然而，地方補貼名目繁多，每類補貼的條件又不盡相同，人工處理很容易出錯，可能導致補貼、租金減免的金額不對，后續的租金賬目全都亂套。

所以這個園區采用了數字化租賃管理系統，能夠根據既定條件自動處理“分層減免”需求，避免各類補貼政策計算出錯導致的租金漏收錯收。鎖住資產收益，就用智慧化租賃管理平臺

系統應用之后，企業租戶的所有減免、結轉、轉入轉出記錄，系統都會留檔備查，大幅減輕了運營人員的統計壓力，也讓企業用戶更加滿意。

業務流程與風控機制標準化

資產租賃管理難、坑多，很重要一個原因是業務流程的標準化程度不高。其實每個月催收、收繳租金，對賬、查賬等工作，以及不同租約里需要注意的一些風險點，都是高度重復的。

但因為業務和風控流程沒有固定下來，租金收繳流程沒有上線、合同節點也在各個經辦人手上，風險點不可視，所以每個月團隊總因為類似的事情或問題忙的團團轉，管理效率始終上不去。

實際上，在存量資產盤活的過程中，業務流程的標準化與可視化，可以說是一項基建工作了。通過已經非常成熟的數字化技術，可以很好的解決運營效率與風險識別的問題。

首先是在效率提升方面，可以看看曲靖保投的實踐。其圍繞保障房資產打造了一套“監管營”系統，實現了業財稅一體化，現在10個人就能完成5000多套公租房的動態管理，租金收繳效率大幅提升。

成都交投資產也針對租住業務打造了線上門戶，實現了服務的“掌上全辦結”。據松蘿資管介紹，成都交投近一年內的保租房在線簽約占比為99.5%，在線支付占比為91.75%，對交易環節的管理已經實現全數字化。

在這方面，除了工具的應用之外，對員工的數字化意識與應用培訓也十分重要。

比如某地建投企業，會針對資產管理與租賃業務部門員工，組織開展了系統操作培訓，專門圍繞租賃合同管理、租金收繳等關鍵業務環節來設置專項課程，提升團隊在租賃業務管理上的整體專業度。

同時還建立“問題清單”即時反饋機制，任何人都能依靠清單及時響應解決系統操作中的共性問題。

其次是在風險識別與管控方面，過去許多業務上的風險是隱性的，比如很多的合同在條款談判、定價細節上，都是由具體的業務人員把控的，管理層和同事之間很難掌握全部的信息點。

但現在，數字化系統能夠將合同的所有細節實現可視化呈現，大量潛在的風險點成為了顯性內容。系統會根據既定的租賃條件自動進行篩選、審核。點擊了解智慧租賃管理，合同風險一眼識別

據了解，江西還通過數字化租賃平臺，實現了招租競租、資產管理、合同管理、財務管理、維修管理等場景的在線化，建立了嚴密的風控體系和競租機制，以確保國有資產租賃過程中的公正公開與合法合規性。

這些風控細節上的技術優化，對國企資管的風控是有很大幫助的。

強化對業務數據的掌控力

提升經營決策精準度

過去國企存量資產的運營數據量太過龐大，開業務會議之前，基層的統計工作量巨大，效率很低。這也會影響企業高層的決策效率和精準度，要么錯失市場機會，要么出現方向性的決策錯誤。

這是這幾年，許多國央企都在發力解決的問題。不少國企對資產的租賃業務數據，掌控力已經越來越強，決策過程也越來越科學了。

由于數字化技術與業務的深度結合，許多國企已經實現了業務流程和數據的全面在線化，任何業務數據都可以即時查詢，以及自動按需求生成數據報告。

這對于國企資管業務的精準管控和對外交流，都帶來了巨大的幫助，也解放了基層員工的精力，可以從統計工作中解脫出來，去做利于業務發展的事情。

比如珠江商管目前的租賃業務管理，就要求全部用數字說話。一方面，其構建了一個精密的業務指標體系庫，包括營收、利潤率、租金收繳率、出租率、招商率、客戶滿意度、巡檢結果、安全生產等等；

另一方面，將這些指標固化到數字化系統中，將全部業務數據實現可視化的分析，這樣就可以快速分析資產現狀、快速找到業務卡點，并制定對策，對業務的日常決策甚至是企業經營決策，都能形成精準有力的支撐。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

又比如重慶萬盛商管對國有資產實行“一資一碼”管理，并構建了“資產入庫－租賃規劃－需求共享－招商客戶－合同管理－退出經營－資產處置”的全生命周期數字穿透監管閉環鏈條。

這些工具都能非常直觀的幫助企業管理人員，快速掌控資產的動態經營管理情況。據萬盛發布公眾號介紹，萬盛經開區全區所有國企、7個部門、10個鎮街，已經共享了資產數據超120萬條。

結 語

各地國企的實踐案例，充分說明了租金管理其實是一門技術活，要做好這項基礎工作，不僅需要有市場化的機制支撐，還要積極擁抱前沿技術。

資產盤活之路，需要膽大心細的摸索。技術與制度的融合，一定是繞不開的路徑。