對方的房產證在我手里，借款就能要回嗎？該“抵押”有效嗎？

“借我點錢，我把房產證押在你這里，到期不還錢你把這房子賣了就行！”許多出借人安心地收下對方房產證，以為自己的債權有了十足保障。然而房產證≠抵押權，僅僅持有房產證并不能設立抵押權。

01 兩件典型案例：房產證押在手里也失靈

陳某和田某、龍某是朋友關系。某日，田某和龍某因急需用錢，向陳某借款10萬元，并出具了借條。雙方約定了借款金額、利息和借期，田某和龍某承諾將自有房屋抵押給陳某，并在借款時將房產證交由陳某保管。

借款到期后，田某和龍某未按約定償還借款。陳某多次催要無果后，將兩人訴至法院，要求償還借款本息，并主張對抵押房屋享有優先受償權。

法院的判決卻出乎陳某的意料：法院支持了陳某要求償還欠款的請求，但駁回了其對抵押房屋享有優先受償權的訴求。

法官指出，盡管雙方約定以房屋作為抵押，且房產證已交付給陳某，但因未辦理抵押登記手續，根據《中華人民共和國民法典》規定，抵押權并未設立。（案例來源：湖南省保靖縣人民法院2025-11-19發布）

在另一起案例中，徐某向陸某借款60萬元，并用其房產證作為抵押。借款到期后，徐某未能償還，陸某同樣訴至法院要求對抵押房產優先受償。

法院審理認為，房屋屬于不動產，以不動產抵押的，必須辦理抵押登記。雙方雖達成用房屋做抵押的合意，徐某也將房產證交于陸某保管，但因未辦理抵押登記，抵押權尚未設立，故對陸某的優先受償請求不予支持。（案例來源：揚中市人民法院2016-11-25發布）

02 抵押合同與抵押權的區別

為什么簽訂了抵押合同、拿到了房產證，卻不能享有優先受償權？這里需要明確一個重要的法律概念：抵押合同生效與抵押權設立是兩個不同的法律事實。

根據《民法典》規定，不動產抵押權以登記為生效要件，自辦理抵押登記時方才設立。抵押合同只是設立抵押權的基礎，合同生效不代表抵押權當然成立。

《民法典》第四百零二條明確規定：“以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！?/p>

房屋即屬于《民法典》中規定的“建筑物和其他土地附著物”，所以以房屋為抵押物的，必須辦理抵押登記。

日常生活中，許多人誤以為只要押了房產證，抵押權就成立了。這種錯誤認識可能導致出借人在債務人不還款時，無法實現優先受償權。

03 風險警示，押房產證存在的多重隱患

僅僅扣押房產證而不辦理抵押登記，存在多種風險。房產證僅是證明房屋產權的憑證，本身并不具有價值。

房屋產權人可以以遺失等理由，申請房屋產權監理部門注銷原房產證，并重新申領新證。這種情況下，出借人手中的房產證就變成了一紙空文。

現實中曾發生過這樣的案例：朱某向王某借款50萬元，將其真實房產證交給王某作抵押。隨后，朱某到房產部門謊稱房產證遺失，注銷了原證，重新申領了新證，并將房屋出售給他人。

除上述情況外，還存在抵押人用假房產證進行詐騙的情況。朱某在第一次用真房產證抵押借款得逞后，偽造了已出售房屋的房產證，再次騙得20萬元借款。

另一種風險是，抵押物可能已被抵押給多人。當同一財產向兩個以上債權人抵押時，如果抵押合同均登記并有效，清償順序以登記在先為準；如果一方辦理了抵押登記，另一方未辦理，則未登記的抵押權不得對抗已登記的抵押權。

04 正確操作，房產抵押的法定程序

正規的房產抵押應該遵循怎樣的程序？借貸雙方可以在借款合同中附加或單獨簽訂書面抵押合同。

抵押合同需載明抵押財產名稱、位置、產權證號，所擔保債務的范圍，抵押權人及抵押財產所有權人簽名等主要信息。

簽訂書面抵押協議后，雙方應及時到不動產登記部門辦理抵押登記手續。只有辦理了抵押登記，不動產的抵押權才依法設立。

需要特別注意的是，我國法律禁止“流質契約”。即抵押合同中不得約定：債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有。

即使有此類約定，也因違反《民法典》規定而無效。債務人不履行到期債務時，抵押權人只能與抵押人協議以抵押財產折價或以拍賣、變賣該財產所得的價款受償。

簡言之，抵押合同只是第一步，更關鍵的是到不動產登記中心辦理抵押登記。登記完成后，抵押權才真正設立，債權人才能享有優先受償權。

房屋產權人可以掛失并補辦新證，使你手中的舊房產證變為一紙空文。即使辦理了正規抵押登記，也要意識到抵押物價值可能下跌、執行過程可能遇到障礙等風險。

“捂緊自己的錢袋子”始終是最根本的解決方案。