明知買家無資格仍簽約 交易告吹后違約金僅獲七成｜北京房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年10月15日，劉建國、李秀英（賣方）與趙志強、陳敏（買方）通過甲公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及多份補充協議，約定以565萬元出售其名下一號房屋（建筑面積59.53㎡）。

合同關鍵約定：

買方支付定金40萬元（已付20萬元）；

賣方應于2024年3月26日前辦理解除140萬元銀行抵押；

雙方最晚于2024年4月12日前完成過戶；

若因買方原因導致無法過戶，賣方有權解除合同，并按**總房款20%（113萬元）**主張違約金。

簽約當日，雙方還簽署了一份《購房資格補充協議》，載明：買方暫無購房資格，承諾于2024年4月5日前取得，否則承擔違約責任。雖雙方稱未收到該協議，但均認可簽名真實。

此后，因趙志強夫婦始終未取得購房資格，過戶無法推進。賣方多次催促無果，于2024年4月20日送達《解約通知函》，并起訴要求：

確認合同已于2024年4月20日解除；

支付違約金93萬元（定金20萬折抵）；

賠償評估費1.4萬余元。

買方辯稱：賣方未按時解抵押構成違約在先，且違約金過高，應按《補充協議》僅付5%（28.25萬元）。

二、裁判結果

確認雙方就一號房屋簽訂的全部合同于2024年4月20日解除；

買方支付賣方違約金73.45萬元（已付20萬元定金直接抵扣）；

買方賠償賣方評估費14,214元；

注：法院未支持113萬或28.25萬任一主張，而是結合實際損失酌定73.45萬元。

三、法院說理

買方無購房資格是根本違約

《購房資格補充協議》合法有效，買方承諾2024年4月5日前取得資格，但至解約日仍未取得；

其自身不具備交易主體資格，導致合同目的無法實現，構成根本違約。

賣方未解抵押不構成免責理由

雖未在3月26日前解押，但已預約4月22日辦理，主觀無惡意；

更重要的是，在買方無購房資格前提下，解押與否不影響合同無法履行的結果；

故不能以此抗辯免除買方違約責任。

違約金按實際損失調整

賣方申請評估，一號房屋在2024年4月20日市場價為468.56萬元，較合同價下跌近97萬元；

法院認為：賣方簽約時已知買方無資格，自身亦有風險預判不足之責；

綜合過錯比例，將違約金從113萬調減至73.45萬元。

四、律師提示

明知對方無購房資格仍簽約？風險自擔！

本案賣方因貪圖快速成交，接受“先簽約后等資格”模式，最終被法院認定“自擔部分風險”，違約金被大幅調減。切勿輕信“很快就能搞定資格”的口頭承諾。

《購房資格補充協議》是雙刃劍

雖可鎖定買方責任，但一旦簽署即視為賣方“知情同意”，未來主張全額違約金將受限制。建議設置更嚴格的履約保證金或縮短資格取得期限。

違約金不是寫多少就賠多少

即使合同約定20%，法院仍會結合實際房價跌幅、雙方過錯、履約準備情況綜合調整。保留評估報告、溝通記錄等損失證據至關重要。

未解抵押≠違約在先

若因對方原因（如無資格、不付款）導致交易停滯，己方未完成附隨義務（如解押）通常不構成根本違約。重點證明“你已準備履約，是他拖累全局”。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在警示買賣雙方：購房資格是交易前提，任何“先簽后補”操作都蘊含巨大法律風險。建議在簽約前務必核實資格、設置合理退出機制，避免陷入“房沒賣成、錢也難追”的被動局面。