突發：萬科債務危機升級，會成為又一個“恒大”嗎？

來源：大偉看樓市

2025年末，房地產行業再掀波瀾。萬科接連發布的債券展期公告、放棄債券贖回權及終止信用評級等一系列舉措，將其債務危機推向公眾視野，市場恐慌情緒蔓延，“萬科是否會成為下一個恒大”的疑問成為熱議焦點。作為曾經的行業標桿，萬科的流動性困境不僅是企業個體的經營挑戰，更折射出房地產行業深度調整期的系統性風險。但縱觀債務規模、結構、資產質量及外部支持等核心維度，萬科與恒大的危機存在本質差異，其走向“恒大式”全面崩盤的概率較低，但行業轉型陣痛下的風險化解仍面臨諸多挑戰。

萬科債務危機的升級，是行業周期與企業經營壓力疊加的必然結果。從外部環境看，房地產市場持續疲軟導致銷售回款銳減，成為危機爆發的直接導火索。2025年前三季度，萬科營業總收入同比下降26.61%，歸母凈利潤虧損擴大至282.37億元，銷售額同比下滑超四成，遠超行業平均降幅，自身“造血能力”的衰竭直接加劇了現金流壓力。從內部債務結構看，截至2025年三季度，萬科有息負債規模達3629.3億元，貨幣資金僅656.77億元，現金短債比低于1，短期債務覆蓋能力不足。

疊加年末集中到期的債務壓力——12月底37億元中票到期，2026年4-7月還有100億元境內債待償，流動性缺口進一步凸顯。在此背景下，萬科選擇對20億元“22萬科MTN004”中期票據展期、放棄11億元“21萬科02”債券贖回權，本質上是“以時間換空間”的防御性策略，通過延后償付壓力、壓縮成本支出緩解短期現金流緊張。

盡管危機嚴峻，但將萬科與恒大簡單劃等號顯然忽視了二者的核心差異，這也是萬科難以重蹈恒大覆轍的關鍵所在。首先，債務規模與透明度天差地別。恒大巔峰時期債務超2萬億元，且存在大量盤根錯節的表外負債和非標債務，清盤后資產變現率極低；而萬科有息負債規模約3600億元，且全部為表內可查債務，債務結構清晰，處置路徑相對明確。其次，債務成本與融資渠道差異顯著。恒大依賴高息非標融資，融資利率高達8.3%，利息壓力沉重；萬科62%的債務為低息銀行貸款，融資利率僅5.18%，且主要債主為工行、中行等國有及股份制銀行，2024年仍獲得超430億元新增授信，融資基礎更為穩固。

資產質量與股東支持的差異進一步筑牢了萬科的風險防線。資產端，恒大資產多集中于三四線城市的滯銷樓盤和爛尾項目，變現能力極弱；而萬科70%土儲聚焦一二線核心城市，擁有深圳灣超級總部基地、廣州萬溪商業體等優質資產，且物業、物流等經營性業務年收入超287億元，能持續產生穩定現金流，資產變現潛力更大。股東支持方面，恒大爆雷時孤立無援，缺乏強力兜底；萬科第一大股東為深圳地鐵集團，截至2025年11月已累計輸血近300億元，國資背景提供的隱性信用背書，顯著區別于恒大的民營資本孤軍奮戰模式。此外，危機應對方式的不同也影響著事態走向：恒大是現金流完全斷裂后的被動全面違約，而萬科是主動推進市場化債務展期，風險可控性更強。

從行業環境與政策導向來看，萬科的風險化解具備更有利的外部條件。當前監管層對房企風險化解堅持法治化、市場化原則，聚焦保交樓并建立項目“白名單”機制，通過專項借款、并購融資等政策支持優質項目紓困。萬科作為行業頭部企業，其項目多分布于核心城市，納入“白名單”獲得金融支持的可能性較高。同時，行業洗牌過程中，優質房企的并購重組得到政策鼓勵，萬科的優質資產有望通過并購變現補充現金流。對比恒大爆雷時行業政策的探索階段，當前政策框架更成熟，更能有效防范風險蔓延。

當然，萬科的風險化解仍面臨不確定性，能否真正走出困境關鍵取決于三大因素：一是銷售端能否止跌回升，若房地產市場持續低迷，銷售回款無法改善，僅靠債務展期難以根本解決問題；二是資產處置效率，盡管資產優質，但大規模資產變現可能面臨折價壓力，能否快速回籠資金填補流動性缺口仍存疑問；三是大股東支持的可持續性，深圳地鐵自身已出現虧損，累計輸血近300億元后剩余額度不足7%，后續支持能力有限。若這三大環節出現紕漏，萬科仍可能面臨風險升級，但即便如此，其最終走向大概率是市場化債務重組，而非恒大式的全面破產清盤。

萬科債務危機的演變，本質上是房地產行業“高杠桿、高周轉”模式崩塌的縮影。這場危機不僅推動萬科加速向“低杠桿、輕資產”模式轉型，更將加速整個行業的洗牌進程——中小房企將加速退出，頭部企業通過并購重組整合資源，行業逐步回歸民生屬性。對于市場而言，過度恐慌不可取，但也需清醒認識到，房地產行業轉型陣痛仍在持續，房企信用分化將成為常態，投資者需更聚焦企業的實際償債能力與資產質量。

綜上，萬科債務危機是行業周期與企業經營壓力共同作用的結果，但憑借清晰的債務結構、優質的資產基礎、國資股東的強力支持及市場化的危機應對，其成為又一個“恒大”的可能性極低。未來，隨著行業政策的持續發力與企業自身的戰略調整，萬科大概率通過債務重組、資產變現逐步化解風險。而萬科的渡劫之路，也將為房地產行業的風險化解與模式轉型提供重要借鑒，推動行業向更健康、可持續的方向發展。