備案價(jià)低≠逃債！北京房地產(chǎn)律師教你區(qū)分避稅與惡意轉(zhuǎn)移

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年10月，法院生效判決確認(rèn)：李志強(qiáng)需向債權(quán)人王建國償還借款本金630萬元及利息。因李志強(qiáng)無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，王建國的債權(quán)長期未能清償。

2019年12月13日，李志強(qiáng)將其名下的一號(hào)房屋（建筑面積135.59平方米）以312萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張文博，并于12月25日完成過戶。王建國于2023年10月通過法院調(diào)查才得知此事，隨即提起債權(quán)人撤銷權(quán)訴訟，主張?jiān)摻灰紫怠懊黠@不合理的低價(jià)”，意圖逃避債務(wù)，請(qǐng)求法院：

撤銷李志強(qiáng)與張文博之間的《房屋買賣合同》；

判令張文博將一號(hào)房屋返還并過戶回李志強(qiáng)名下。

李志強(qiáng)辯稱：交易價(jià)格合理，不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

張文博則提交充分證據(jù)證明：

實(shí)際成交價(jià)為478.63萬元（合同備案價(jià)312萬元僅為避稅指導(dǎo)價(jià)）；

已支付中介費(fèi)17萬元、稅費(fèi)34.28萬元，總支出超530萬元；

房屋存在10年長期租約（剩余5年不可漲租），且已與相鄰辦公用房打通，不具備居住功能；

經(jīng)法院委托評(píng)估，2019年底同類房屋市場單價(jià)約4.45萬元/㎡，其實(shí)際成交單價(jià)3.53萬元/㎡，高于市場價(jià)70%的法定紅線。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

駁回王建國的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

撤銷權(quán)未過除斥期間

房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生于2019年12月，王建國于2024年1月起訴，未超過《合同法》規(guī)定的5年最長除斥期間，程序合法。

“明顯不合理低價(jià)”需滿足法定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)司法解釋，只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場價(jià)70%，才構(gòu)成“明顯不合理低價(jià)”。本案中：

市場參考價(jià)：鏈家歷史成交價(jià)（3.95萬–4.57萬/㎡）+ 法院委托評(píng)估價(jià)（4.45萬/㎡）；

實(shí)際成交價(jià)：3.53萬/㎡；

70%紅線：約3.11萬/㎡；

實(shí)際價(jià)格高于紅線，不構(gòu)成“明顯不合理”。

特殊瑕疵顯著影響房屋價(jià)值

一號(hào)房屋帶有長期固定租約且已改造為辦公用途，流動(dòng)性差、租金鎖定、無法自住，在二手房市場屬于重大減分項(xiàng)。買方以低于純住宅價(jià)格購入，符合市場規(guī)律。

付款證據(jù)鏈完整，交易真實(shí)

張文博提供了完整的銀行流水、中介證言、解押記錄，證明478萬余元房款已實(shí)際支付，不存在虛假交易或無償轉(zhuǎn)讓。

債權(quán)人舉證不足

王建國僅憑網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)“小區(qū)均價(jià)5.8萬元”主張價(jià)格不合理，但該數(shù)據(jù)系經(jīng)紀(jì)人掛牌價(jià)，非真實(shí)成交價(jià)，且未考慮房屋特殊狀況，法院不予采信。

四、律師提示

“備案價(jià)≠真實(shí)價(jià)”，不能僅憑網(wǎng)簽合同判斷是否低價(jià)

實(shí)踐中，買賣雙方常以“指導(dǎo)價(jià)”網(wǎng)簽以降低稅費(fèi)，真實(shí)交易價(jià)需結(jié)合付款流水、補(bǔ)充協(xié)議等綜合認(rèn)定。

70%是撤銷權(quán)的關(guān)鍵紅線

債權(quán)人主張撤銷，必須證明交易價(jià)低于市場價(jià)70%。若接近或高于此線，即使略低于市價(jià)，法院通常不予撤銷。

房屋瑕疵可大幅壓低合理成交價(jià)

長期租約、抵押、查封、結(jié)構(gòu)改造、非居住用途等，都會(huì)顯著影響價(jià)值。評(píng)估時(shí)必須考慮這些因素，不能簡單套用小區(qū)均價(jià)。

撤銷權(quán)需及時(shí)行使，5年是硬性上限

自債務(wù)人行為發(fā)生之日起超過5年未起訴，撤銷權(quán)自動(dòng)消滅，無論債權(quán)人是否知情。

債權(quán)人應(yīng)主動(dòng)監(jiān)控債務(wù)人資產(chǎn)變動(dòng)

對(duì)大額債權(quán)，建議定期查詢債務(wù)人名下房產(chǎn)、股權(quán)變更情況，避免因信息滯后喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助債權(quán)人正確理解撤銷權(quán)適用條件，避免盲目起訴；同時(shí)也提醒購房者保留完整交易證據(jù)，防范被卷入他人債務(wù)糾紛。如遇類似房產(chǎn)爭議，建議盡早咨詢專業(yè)律師，精準(zhǔn)評(píng)估勝訴可能性。