存量時代的突圍：北京“逆生長”商業中心深度盤點

過去三年，是中國商業地產在壓力中重塑格局的關鍵時期。疫情深刻改變了消費習慣與市場邏輯，行業整體從追求規模的增量擴張，轉向考驗內功的存量運營。在北京，這場轉型尤為劇烈，但危機從來都與機遇并存。一批具有遠見的商業項目，敏銳地捕捉到消費復蘇與城市更新的雙重脈搏，并未選擇等待，而是啟動了深刻的自我迭代。它們用各具特色的實踐，在三年時間里不僅抵御了市場寒流，更實現了令人矚目的價值躍升與“逆生長”，為后疫情時代的商業進化提供了生動的北京樣本。

悠唐購物中心——政企協同下的“慢活”革新范本

開業于2009年的悠唐購物中心，在疫情后啟動了一場為期近三年“邊經營邊改造”的漸進式煥新工程。體現了運營者對商業“持續生命力”的前瞻性思考——不讓改造打斷城市的煙火氣，讓升級與消費者的日常生活同步演進。

這場變革的起點，是一次至關重要的定位煥新：從“都市白領的悠活天地”轉向 “U氧慢活城市社交場” 。這不僅是品牌的升級，更是對城市生活方式的重新提案。項目敏銳地將核心客群視野，從原有的白領群體，擴展至25-45歲追求品質、平衡工作與生活的成熟家庭與資深職場人。圍繞這一定位，悠唐展開了一場從內到外的系統性重塑：

在空間與業態上，項目對內部格局進行了戰略性重組。通過調整原有大店布局，精細化切分鋪位，成功引入了包括“本來BENLAI”北京首店在內的近10家珠寶、3C數碼等高價值品牌，顯著提升了商業質感與單位效益。同時，主題場景的深度打造成為關鍵：F1-F2層構筑“慢活空間”，形成精致的珠寶與美學女裝區；B1層創新規劃“U-YOUNG食集”與“U-POWER食集”，一站式滿足從商務簡餐到夜間社交的全時段餐飲需求，新增店鋪率高達60%，迅速成為日均客流過萬的城市餐飲新地標；F3層則全面轉型為“U-BABY‘S TIME”親子主題區，打造一站式家庭消費目的地。

在運營層面，悠唐貫徹“周周有活動，月月有爆發”的精細化策略。全年不間斷的城市級原創IP活動，如融合自有IP“優小星”的燈光節、藝術展，以及精準鏈接周邊辦公人群的“工牌計劃”社群運營，有效激活了流量，實現了“淡季不淡”的穩定經營。這一系列組合拳成果斐然：至2024年，項目日均客流達3.5萬人次，較改造前提升75%；銷售額較改造首年增長34%；尤為難得的是，在市場整體承壓的背景下，其商戶納稅額逆勢增長43%，存量會員突破60萬，凸顯了健康扎實的運營基本面。

此次煥新的畫龍點睛之筆，是東廣場的巨型3D大屏。 悠唐的敘事智慧在于，它并未將其簡單定義為硬件升級，而是將其塑造為賦能場景、凝聚情感的“城市會客廳”。在2025年燈光節上，量身定制的裸眼3D視覺盛宴首次亮相，其震撼效果瞬間點燃現場，成為社交媒體上的傳播熱點。更為重要的是，它被規劃為跨年倒計時的儀式中心，旨在將悠唐廣場打造為區域性的跨年慶典目的地，從而極大強化了項目作為“城市社交場”的公共屬性與吸引力。這塊大屏的建設，與朝陽區全力推動“朝外大街片區整體更新”、打造國際消費中心城市窗口的宏偉規劃同頻共振。它不僅是悠唐的資產，更是提升整個朝外商圈現代感與輻射力的視覺燈塔，彰顯了項目與城市發展血脈相連的深度。

“政企協同”的強大助推力。 悠唐的改造自始便被納入朝陽區城市更新的重點示范項目，從而獲得了系統性的支持：入選區級重點商業項目“白名單”，使各類營銷活動的報批與協調高效順暢；深度參與政府主導的“朝陽燈光節”、“國際消費季”等大型IP活動，作為核心分會場獲得資源加持與權威背書；項目負責人更屢次作為區域商業創新典范，受邀登上主流媒體與政府研討會議。在這種親清政商關系下的良性互動下，為悠唐的穩步轉型提供了穩定且富有營養的外部環境，也使超越單一商業體的范疇，升華為北京城市更新戰略在商業領域的一次卓越實踐。

THE BOX 朝外——策展式零售引爆的青年引力場

與悠唐的全客群、漸進式煥新形成極致對撞的，是與其同處朝外商圈的THE BOX 朝外。它的“逆生長”路徑是顛覆式的。項目前身是面臨空置困境的舊改商業，但其運營者憑借對Z世代消費文化的敏銳洞察，選擇了一條極致聚焦的道路：不做大而全的購物中心，而打造一個持續更新的“青年文化策展現場”。

這里，傳統零售邏輯被完全解構?？臻g本身成為最大的展品和媒介，工業風、未來感與街頭元素碰撞，視覺沖擊力極強，天然適合打卡傳播。品牌引入不以常規品類劃分，而是以“內容力”為標準：風靡全球的潮流品牌BM、室內滑板公園、街頭籃球場、空中跑道等強體驗業態被置于核心。整個項目就像一個巨型“盲盒”，通過頻繁更新的藝術裝置、限時快閃、潮流品牌首發和音樂活動，持續制造新鮮話題，牢牢抓住了追求個性、熱愛社交與分享的年輕消費群體。

THE BOX朝外的成功，驗證了在存量時代，極致的客群聚焦與強大的內容創造力本身就是最強勁的引擎。它與悠唐一動一靜、一快一慢，非但沒有形成內耗，反而共同做大了朝外商圈的聲量，實現了客群引流與生態互補，生動詮釋了商圈共榮的新可能。

北京朝陽合生匯——餐飲驅動與家庭粘性的永動機

如果說THE BOX朝外代表了“引爆話題”的極端，那么北京朝陽合生匯則展示了另一種“持續領先”的穩健。作為一個早已成熟成功的項目，其“逆生長”的關鍵在于將核心優勢不斷放大并進行永續的微觀迭代。

合生匯最堅固的護城河，是其強大的“餐飲引擎”。其打造的“21區BLOCK”創意主題街區，通過沉浸式的場景營造和豐富的餐飲品牌組合，已成為北京消費者心中無可替代的“深夜食堂”和美食打卡地。餐飲帶來的巨大人流，為其零售及其他業態提供了穩定的基礎。

與此同時，項目對家庭客群的深耕堪稱典范。通過布局優質兒童教育、娛樂業態，并持續舉辦親子類活動，合生匯成功鎖定了周末的家庭消費，形成了工作日靠餐飲與白領、周末靠家庭客流的穩定雙輪驅動模式。它的“逆生長”并非源于一次性的顛覆改造，而是體現在對租戶品牌的持續優化、對公共空間的細節提升、對營銷活動的精準策劃上。這種基于強大基本盤的“微創新”能力，確保其始終領先市場半步，保持了長久的活力與吸引力。

DT51——高端資源的精準社區化下沉

來自中國頂級高端零售玩家SKP團隊的DT51，則開辟了“逆生長”的第四條路徑：高端供應鏈的精準下沉與社區化重構。它沒有選擇在城市核心商圈復制另一個SKP，而是將目光投向北京北部的高凈值家庭聚居區。

DT51的本質，是將SKP積累的頂尖品牌資源、買手制經驗和商品編輯能力，在一個更小體量、更貼近生活的空間中重新演繹。它像一個“SKP精選社區生活中心”，圍繞“高品質家庭日常”的需求，構建了從高端超市、特色餐飲到設計師服裝、生活雜貨和服務的完整生態。其客群定位極度精準，服務半徑清晰，提供的商品和服務卻具有明顯的稀缺性和差異化優勢。

DT51的成功證明，“逆生長”并非大體量項目的專利。在存量時代，憑借獨特的供應鏈優勢和極其精準的客群定位，即使是社區商業，也能通過提供超越預期的價值，在細分市場中建立起強大的競爭壁壘和客戶忠誠度，實現高質量的增長。

多元路徑背后的共性內核

縱觀悠唐、THE BOX朝外、合生匯、DT51這四個樣本，它們的“逆生長”劇本各不相同，卻共享著一些關乎存續的核心邏輯：

首先，是超越交易的“價值創造”。它們都不再將自己視為單純的商品售賣場。悠唐提供的是“慢活社交”的第三空間，THE BOX朝外賣的是“潮流身份認同”，合生匯主打“家庭歡聚與美食探索”，DT51則承諾“高品質的日常生活”。這種價值主張的清晰化，是吸引特定人群持續回訪的根本。

其次，是極致的“客群深耕”與“敏捷反應”。無論是悠唐對家庭與白領需求的精細拆解，還是THE BOX朝外對Z世代的all in，抑或是DT51對社區高凈值家庭的聚焦，都體現了從“滿足所有人”到“深度服務一群人”的戰略轉變。同時，它們都建立了根據市場反饋快速調整業態、品牌和活動的內容刷新機制。

最后，是與環境的“深度共生”。悠唐與城市更新政策的協同，THE BOX朝外與青年亞文化的共振，合生匯對區域家庭生活的融入，DT51對社區需求的貼合，都表明成功的存量商業，必須將自己嵌入更大的城市或社區生態系統中，成為其中活躍而不可或缺的一部分。

北京商業的這場“逆生長”實驗遠未結束，但它已清晰地指出：存量時代的競爭，不再是規模與位置的競爭，而是認知深度、運營精度與價值創造能力的競爭。未來的商業中心，必將是一個個更具個性、更懂用戶、與城市脈搏共同跳動的“有機生命體”。

【免責聲明】：本文章系轉自其他媒體，發布目的在于傳遞更多信息，內容僅供讀者參考。本平臺不承擔此類作品侵權行為的直接責任及連帶責任。本平臺對此資訊文字、圖片等所有信息的真實性不作任何保證或承諾，亦不構成任何購買、投資等建議，據此操作者風險自擔。