中海天價地王，終于有名了！

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

ANLAN中海·安瀾北京。

這是中海樹村地王的案名，讓北京等了九個多月。

之前，無論是備案名“安和雅苑”，還是案名倒計時視頻——世家安和，都劇透了“安”這個字。

一個案名的亮相，吊足了富人們的胃口。這，或許就是頂豪應有的出場方式，有調性，講逼格。

中海地產的保密工作，做得真是好。

樹村地王預售證領了，售樓處也開放了，截至目前，除了報規圖之外，只流出了一張戶型分布圖。

這張圖很雅致，很值得細品。在花姐看來，它至少透露出四個重要信息：

1、首次披露了北區的疊墅，1個單元有五套房，兩個上疊、兩個下疊，中間是大平層。

當然，如果你有足夠細心，從預售證上的一房一價表也能讀出來；

2、首次披露了疊墅的立面圖，三層和五層都退臺，坡屋頂結構；

3、首次披露了整個項目的園林景觀草圖，東面的防護帶，被改造成可以散步的公園了。

4、詳細標注了項目紅線內，30多項不利因素。

中海安瀾分疊墅和洋房兩類產品。最高預售價18.7萬元/平米，最高單套總價6913萬元；最低預售價13.72萬元/平米，單套總價2197萬元。

其單價懸殊5萬元/平米，總價懸殊近4700萬元/套！

之所以懸殊蠻大，主要是中海安瀾分了疊墅和洋房兩類產品，最大戶型370平米，洋房頂層為退臺異型戶型，最小面積只有144平米。（詳見《北京單價地王，破冰了》）

中海安瀾首批取證房源，除了2#10套疊墅產品外，其余15棟268套全部拿證。

針對這些已拿證的產品，花姐對它們的“一房一價”進行了透視。

一、疊墅

中海安瀾的疊墅，在北區的1-8#。

疊墅分上疊、下疊和平墅三種，共計60套。

三者的均價：下疊>上疊>平墅，背后大概是有贈送面積多寡的因素。

從價差上看，上疊比下疊便宜6607元/平和6726元/平。

差異最大的是4#和6#的1單元01戶型，4樓比1樓便宜了6805元/平米。

這兩棟的下疊101戶型，是為疊墅區域的樓王，單價18.72萬元/平米，總價6800多萬元。

價差最小的是1#401和101，相差6406元/平米。

A、上疊

共24套，單套建面310-321平米，均價17.65萬元/平米，5547萬元/套。

1#101單價最低：16.98萬元/平米，東邊緊挨圍墻；6#2單元401、3單元402總價最低：5538萬元，原因是戶型小，每套311平米，但該戶型單價不低，17.83萬元/平米。

單價最貴的：有2套為18.04萬元/平米，分別為4#和6#的1單元401，都是東端戶，視野好，總價分別是5666萬元和5632萬元；

總價最貴的：3#和5#的402，達5701萬元，這兩套戶型都是西端戶，視野好。

B、下疊

共24套，單套建面為364-374平米，均價18.29萬元平米，6760萬元/套。

1#101單價最低：17.62萬元/平米，東邊緊挨圍墻；

7#1單元101總價最低：6513萬元，建面365平米，單價17.84萬元/平米。

單價最貴的：有11套為18.5萬元/平米，分別是4#1單元101、102、2單元102；5#102；6#3單元101、2單元101、1單元101，3#102，8#1單元101。

總價最貴的：3#2單元102和5#2單元102，6913萬元。

C、平墅

共12套，單套建面為369-378平米，均價17.18萬元/平米，6380萬元/套。

1#301單價和總價最低：16.65萬元/平米，6191萬元/套。

4#和6#的1單元301單價最高：17.48萬元/平米，總價分別為6492萬元、6453萬元。4#和6#的視野最佳

單套總價最高的，是3#301和5#301，都是6519萬元，單價為17.22萬元，面積為378平米。

小結：中海安瀾的1#最弱，4#和6#最強勢。花姐很奇怪，在小區東西中軸線上的7#和8#，定價并不高。

大概有兩個原因：1、中軸線上有下沉廣場，人多些，私密性也差點；2、雖然7#和8#和前排的樓間距稍寬，但畢竟9#和10#是6層洋房。

二、洋房

中海安瀾洋房共計8棟：9-16#，5至6層高，頂層有退臺，外加混在疊墅4#和8#的西端戶。

它的戶型分兩類：標準層和頂層異型戶型。

異型戶型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；標準層戶型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五個面積段，但戶型款式就更多了。

由于面積段豐富，洋房的一房一價，花姐按樓棟來排布。

A、4#和8#西端戶

它們的西面都臨樹村路，位于所在樓棟的3單元，一層一戶。

先看4#：它的3單元共6層，101和201戶型為276.49平米，單價分別為15.14萬元/平米、14.04萬元/平米，價差11058元/平米。

3-6層的面積都是311平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價和總價為501戶型，16.25萬元/平米、5054萬元。

再看8#：其3單元也為6層，201和101戶型為205.61平米，單價分別為15.13萬元/平米、14.03萬元/平米，價差11057元/平米；

3-6層的面積都是240平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價和總價為501戶型，16.24萬元/平米、3892萬元。

4#和8#西端戶的定價差不多，最大的區別是8#的每套面積，小了70平米左右，主要是南面靠近大門。

不過，從總價考慮，8#的洋房是個不錯的選擇。

B、9#

9#的標準層戶型為271平米左右、頂層184平米，位于中軸線的東南面。

它有一個不足點，1單元南面有座長27.9米、高4.3米的配套樓，最近距離僅有7.47米。

這導致1單元的均價，比2單元要低6000元左右/平米。

其中1單元東戶101和601的價格最低，分別是14.33萬元/平米和2919萬元。

但很奇怪的是，1單元東端戶501最貴：4555萬元；1單元西戶502單價最高：16.73萬元/平米；

2單元東戶101單價也比較低，為14.85萬元/平米；2單元東戶601總價較低：3003萬元。

2單元西端戶502單價和總價最高：17.41萬元/平米和4733萬元。

價差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4、5層的價差約2765元/平米，差異不大。9#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

C、10#

10#標準層戶型為271平米左右、頂層184平米；

該棟樓的位置，優于9#，擬售均價16.17萬元/平米，比9#高出2900元/平米。

1單元東端戶501單價和總價最高：17.4萬元/平米、4722萬元；1單元西戶101單價最低：14.85萬元/平米；1單元西戶頂層602總價最低：2996萬元。

2單元東戶501單價和總價最高：16.73萬元/平米、4526萬元，在中間位置；2單元西端戶102單價最低：14.44萬元/平米；2單元西端戶頂層602總價最低：2932萬元。

價差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層、5層的價差約2765元/平米，差異不大。10#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

D、11#

11#的南面很清爽，戶型很豐富，標準層210平米、281平米、312平米，頂層160平米、188平米和214平米。

1單元西戶一層101單價最低：14.35萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：2513萬元；1單元東端戶401單價和總價最貴：面積281平米、16.6萬元/平米、4665萬元。

2單元東戶101單價最低：15.27萬元/平米；2單元東戶501總價最低：3448萬元；2單元西端戶402單價和總價最高：17.26萬元/平米和5405萬元。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層比3層僅貴2211元/平米。

E、12#

12#的標準層為272平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

它南面有車庫出入口，位置其實不如11#，但均價比11#還高出3100元/平米——16.44萬元/平米。

1單元西戶一層101單價最低：15.49萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：3484萬元；1單元東端戶401單價和總價最貴：17.47萬元/平米、5463萬元。

2單元西戶101單價最低：14.63萬元/平米；2單元東戶502總價最低：2938萬元；2單元東戶401單價和總價最高：17.26萬元/平米和5385萬元。

價差：2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；1單元、2單元東戶的頂層與次頂層價差9951元/平米、4層比3層僅貴2211元/平米。

F、13#

13#的標準層戶型為208平米、279平米和308平米，頂層為159平米、186平米和210平米。

該棟樓比11#位置強一些，起碼1單元沒有凸出來，價格也比11#貴1000元/平米。

1單元西戶一層101單價最低：14.36萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：2524萬元；1單元東端戶501單價和總價最貴：16.75萬元/平米、4669萬元。

2單元東戶101單價最低：15.18萬元/平米；2單元東戶601總價最低：3420萬元；2單元西端戶502單價和總價最高：17.49萬元/平米和5395萬元。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5層的價差僅2211元/平米。

G、14#

14#的標準層為276平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

14和12#的均價都是16.44萬元/平米，但花姐覺得14#好于12#，南面沒車庫。

1單元西戶一層101單價最低：15.29萬元/平米；1單元西戶頂層602總價最低：3488萬元；1單元東端戶501單價和總價最貴：17.49萬元/平米、5468萬元。

2單元西戶101單價最低：14.43萬元/平米；2單元東戶502總價最低：2942萬元；2單元東戶401單價和總價最高：17.28萬元/平米和5391萬元。

價差：1單元、2單元東戶頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米。

H、15#

15#的標準層戶型很純粹，為210平米左右，頂層為144平米。

該棟樓位于整個小區東南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均價15.4萬元/平米，比16#低了1000元/平米。

1單元東端戶一層101單價最低：13.72萬元/平米；1單元東端戶頂層601總價最低：2197萬元；1單元西戶501單價和總價最貴：16.26萬元/平米、3401萬元；

2單元東戶101單價最低：14.04萬元/平米；2單元東戶601總價最低：2236萬元；2單元西端戶502單價和總價最高：16.36萬元/平米和3432萬元；

價差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價差2764元/平米。

I、16#

16#頂層主要是144平米、158平米和185平，標準層為209平米、278平米。

它是中海安瀾洋房里，唯一有3個單元的樓棟。

3個單元里，除了1單元101和3單元102，均價在14.15萬元/平米和14.21萬元/平米，其余單價都是14.04萬元/平米。

第一排頂層最低總價2231萬元，最高價為3單元502、4530萬元。

特別說明下，買15#和16#的業主可能撿漏

花姐推測，南面的街坊路可能不對外開放，效仿朝陽區的中海萬吉玖序、金茂滿矅和紫京宸園，通州的縵云ONE。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價差2764元/平米。

三、總結

中海安瀾的定價邏輯，有以下幾點：

1、疊墅：上疊戶型在310-321平米之間，均價在17.65萬元/平米，套均5547萬元；

下疊最貴，戶型在365-374平米之間，均價18.29萬元/平米，套均6760萬元；

上疊比下疊便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。

2、平墅：單套面積在370平米左右，套均6380萬元，總價在6190萬元至6520萬元之間，單價17.18萬元/平米。

3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的樓王產品，它們有一個共同的特色，絕大部分單元的首層價格抬高了，導致出現了頂層比次頂層出現了將近1萬元的價差，有點離譜。

4、從洋房整體的定價邏輯看，中海安瀾的2層要比一層貴1.1萬元/平米，3層比2層的價差在0.55萬元/平米，4層和5層的價差縮小，在2765元/平米左右，以對折增加價格。

按照海淀的規定，網簽價不得低于預售價9折。目前，中海安瀾的預售均價為16.38萬元/平米。

簡而言之，它的網簽均價在14.74萬元/平米。而它的樓面價為10.23萬元/平米，兩者的價差達4.5萬元/平米。

這個縫差，是高了還是低了？

中海安瀾往東1.5公里，建發海晏的縫差為4.06萬元/平米。