法院查封已售車位，買家提起執行異議之訴成功解封｜北京房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年12月，李女士與甲置業公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買其開發的一號車位，總價19萬元。合同約定車位應于2016年6月30日前交付（注：簽約時間晚于交付日，屬補簽性質）。

李女士于2016年10月及12月分兩筆付清全款，甲置業公司出具收據及增值稅發票。此后，該車位一直由李女士實際使用至今，并繳納物業及停車管理費用。

然而，因甲置業公司與他人存在工程款糾紛，法院在執行程序中于2024年7月查封了登記在其名下的一號車位。李女士提出執行異議，主張車位已歸其所有，但被法院以“未辦理過戶”為由駁回（B號執行裁定）。

李女士遂提起案外人執行異議之訴，請求：不得執行該車位。

甲置業公司及申請執行人陳某均未出庭答辯。

二、裁判結果

法院判決：

不得執行位于通州區某項目地下車庫一號車位。

即：該車位雖仍登記在甲置業公司名下，但不得作為其財產用于償還債務。

三、法院說理

法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條，認定李女士符合全部四個要件：

查封前已簽訂合法有效合同

雖然預售合同未加蓋公章且無簽署日期，但結合付款時間（2016年）、發票、收據及物業證明，可確認合同真實存在，且簽訂于2024年查封之前。

查封前已合法占有使用

李女士自2016年起持續使用車位，有繳費記錄及物業證明佐證，構成“合法占有”。

已支付全部價款

19萬元購車位款已全額支付，有銀行流水、收據、發票形成完整證據鏈。

未過戶非因自身原因

李女士多次要求辦理網簽及過戶，但甲置業公司始終推脫未辦。法院采信其主張，認定過錯在開發商，不在買受人。

綜上，李女士對車位享有足以排除強制執行的民事權益，其訴求應予支持。

四、律師提示

買了車位≠擁有產權，但可對抗法院執行

即使未過戶，只要滿足“合同+付款+占有+非自身原因未過戶”四條件，法院不得將車位用于開發商還債。這是法律對真實購房者的特殊保護。

付款憑證比合同蓋章更重要

本案合同無公章，但因有轉賬記錄、發票、收據、物業證明等多維度證據，法院仍認可交易真實性。務必保留所有付款和使用痕跡。

長期占有是關鍵證據

“從2016年用到現在”不是一句空話——需提供歷年停車費、物業費、水電記錄等。若僅簽合同未使用，可能敗訴。

主動催辦過戶能免責

李女士勝訴的重要原因是“曾多次要求網簽”。建議購房者每年書面催告一次（微信、郵件、函件均可），避免被認定“怠于行使權利”。

發現車位被查封，立即提執行異議

執行異議需在查封后15日內提出，逾期將喪失救濟機會。如被駁回，15日內必須起訴（執行異議之訴），否則視為放棄。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大車位買家：開發商資金鏈斷裂時，未過戶資產極易被查封。但只要您付了錢、用了房、留了證、催過辦，法律依然站在您這邊。切勿因“沒產證”就放棄維權！