1100米高樓謎局???對馮侖解釋所做的解釋

多家開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期的背景下遭遇“滑鐵盧效應(yīng)”，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的“疑點、痛點和難點”？企業(yè)家中的哲學(xué)家馮侖提出了“置換法”思路，可以將之概括為“三換”：換一種解釋、換一種活法、換一種模式?；夥康禺a(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)困局的三換思路適從新經(jīng)濟哲學(xué)替換效應(yīng)的等效原理或等效效應(yīng)的替換原理。

中國人均GDP已超過1萬美元，房地產(chǎn)行業(yè)從“前開發(fā)時代”步入“后開發(fā)時代”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨三大困境：調(diào)控政策多變性導(dǎo)致制度成本高企、重資產(chǎn)模式導(dǎo)致周轉(zhuǎn)效率低下以及存量資產(chǎn)運營管理能力不足。馮侖認(rèn)為今后需要在認(rèn)知、經(jīng)營和模式三個層面實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

地方調(diào)控從“文件經(jīng)濟”切換到“法治經(jīng)濟”，建立穩(wěn)定的法治化營商環(huán)境和降低制度性交易成本。開發(fā)商從“土地開發(fā)、賣房子”切換到“創(chuàng)造有價值空間”，房產(chǎn)品建造從“硬件思維”切換到“生態(tài)思維”，摒除“千樓一面”形象，將辦公空間打造成“生活與工作的融合場域”，而非純物理空間。開發(fā)商基于人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級等指標(biāo)進行量化投資；調(diào)整商業(yè)盈利模式，從重資產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營與資產(chǎn)管理。

馮侖“置換思維”和“換一種打法”的主張也存在“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”的悖效性，2012年，萬通地產(chǎn)租下“紐約中國中心”——世貿(mào)中心1號樓64至69層，計劃打造2萬平方米商務(wù)綜合體，預(yù)期年回報率8%至11%，但至今無運營成功的報道。2014年，位于陽明山的度假公寓項目——萬通臺北2011完工，馮侖稱之為“心儀很久”的文化生活項目，大陸房企首次入臺投資，但規(guī)模較小且后續(xù)未形成可復(fù)制模式。

在重資產(chǎn)投資方面，萬通地產(chǎn)在國內(nèi)房地產(chǎn)“黃金十年”中因轉(zhuǎn)型探索而“原地踏步”，營收長期徘徊在30至50億元，雖錯失規(guī)模擴張窗口期，但也避免了萬達地產(chǎn)盲目擴張的“萬劫不復(fù)”。在輕資產(chǎn)管理方面，萬通地產(chǎn)銷售一度占96.2%，物業(yè)出租僅3.2%，輕資產(chǎn)+資產(chǎn)管理的新模式未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

“有錢就任性”，地產(chǎn)思想家馮侖曾提出建設(shè)一座1100米高鋼結(jié)構(gòu)建筑的構(gòu)想，采用開放式布局，全鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計，工廠預(yù)制、現(xiàn)場組裝，降低成本，縮短工期，每60米設(shè)一個平臺，內(nèi)置12層小型住宅單元，總共4300個住宅單位，配備5萬平方米商業(yè)設(shè)施，馮氏“空中花園”將超過目前的世界最高建筑，2010年建成、位于阿聯(lián)酋迪拜的哈利法塔?的高度為?828米?。

馮侖“夢想改造家”的空中樓閣計劃僅停留在“概念設(shè)計”階段，沒有哪個城市和資本系跟進。馮侖“第一高樓”的設(shè)想與經(jīng)濟學(xué)家金某和北師大房地產(chǎn)專家董某所預(yù)測的“北京房價未來漲到每平80萬”在心態(tài)上可能有所不同，只是強調(diào)“裝配式建筑”、“工廠預(yù)制、現(xiàn)場安裝”的建筑模式，不是表露“藝高人膽大”的執(zhí)念。

馮侖之所以沒有將“云建筑”付諸實施，似乎不是擔(dān)心有些人居學(xué)家的警言——高層住宅未來將成為“爛尾樓”，不是擔(dān)心有些業(yè)主的心悸——住進搖擺的超高建筑時將增加患心臟病的風(fēng)險，似乎是基于成本利潤的算計，超級項目的“試錯成本”極高，恒大、碧桂園、萬達、萬科等頭部房企貪大求全，紛紛陷入高杠桿 、高負(fù)債的泥潭，萬通不會犯“一著不慎，全盤皆輸”的決策失誤。

2025年即將過去，很多企業(yè)家和企業(yè)家中的哲學(xué)家都發(fā)表了“年終演說”，任正非說人工智能和機器人，段永平說主業(yè)和投資等，馮侖“換一種解釋”的說法非常契合新經(jīng)濟哲學(xué)從競爭作用產(chǎn)生替代效應(yīng)和多態(tài)效應(yīng)的觀點，簡要說來，新哲學(xué)——廣義效應(yīng)論或廣效應(yīng)只是換了一種對事物存在和運動的解釋方式，在即有中西方哲學(xué)學(xué)派和體系之外又建立了一座新的“哲學(xué)大廈”，不止有現(xiàn)象學(xué)和符號學(xué)、實在論和實證論，還有廣效論和廣義辯證法。

馮侖對個人困境、社會變革及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型有深刻洞察力，當(dāng)傳統(tǒng)觀念或既定邏輯無法有效解釋現(xiàn)實時，人們?nèi)菀紫萑虢箲]、彷徨和壓力之中，他認(rèn)為唯有通過重構(gòu)解釋框架，才能開辟新的選擇路徑，實現(xiàn)個人與社會的突破性發(fā)展。?在個人層面，“人生就是持續(xù)給自己解釋并且用‘說法’療愈自己的過程”。

人之所以感到困境，馮侖認(rèn)為這往往是因為原有的解釋系統(tǒng)——傳統(tǒng)婚育觀念、成功標(biāo)準(zhǔn)等已與現(xiàn)實脫節(jié)，導(dǎo)致認(rèn)知沖突，比如：當(dāng)“男大當(dāng)婚”的傳統(tǒng)解釋被“結(jié)婚即負(fù)資產(chǎn)”的現(xiàn)實生活沖擊時，通過更新現(xiàn)有的解釋系統(tǒng)，人們可以緩解焦慮，重新獲得生活意義和行動自由。

在企業(yè)與商業(yè)模式上，馮侖以房地產(chǎn)行業(yè)為例說明“換姿勢”——改變思維和行動方式的必要性。傳統(tǒng)開發(fā)模式——買地、建房、銷售在跨境擴張中屢屢失敗，因其無法適應(yīng)全球差異。馮侖提出模塊化、工廠化的新開發(fā)方式，將建筑從封閉式水泥結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為開放式鋼結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)從“資源驅(qū)動”到“技術(shù)驅(qū)動”的范式轉(zhuǎn)換，達到成本降低與效率提升。